Samboeren vil overta borettslagsandelen – kan hun kreve det?

Husstandsfellesskapsloven gjelder også når boligen er en andel, ikke et hus

Roger kjøpte borettslagsleiligheten fem år før han ble sammen med moren til barna sine. Andelen sto i hans navn fra første dag, men familien bodde der sammen i fire år, med to barn under skolealder. Da forholdet tok slutt og Roger ønsket å bli boende, kom kravet fra eksen: hun mente hun og barna hadde like stor rett til å bli der, og at hun burde få overta andelen.

Prinsippene er de samme som for en vanlig eid bolig. Eksen må vise at samboerskapet har vart lenge nok, eller at de har felles barn, og at det foreligger sterke grunner for at hun, og ikke Roger, bør få fortsette å bo i leiligheten. Se den fulle gjennomgangen av husstandsfellesskapslovens overtakelsesregel for hvordan vilkårene vurderes.

Styret skal godkjenne den nye andelseieren, uavhengig av hva partene blir enige om

Selv om Roger og eksen skulle bli enige seg imellom om at hun skal overta, er ikke saken over med det. En overføring av andelen må godkjennes av borettslagets styre etter borettslagets egne vedtekter, på samme måte som ved et vanlig salg. Styret vurderer normalt økonomi og botid i laget, ikke selve familiesituasjonen, men godkjenningen er likevel et nødvendig steg som lett glemmes når partene er opptatt av å bli enige seg imellom.

Felles lån på andelen følger ikke automatisk med overtakelsen

Har Roger og eksen et felles lån med pant i andelen, endrer ikke en overtakelse etter husstandsfellesskapsloven bankens stilling. Banken må uansett godkjenne at Roger fritas som låntaker dersom eksen skal overta både andel og gjeld alene, og det krever at hun kan bære lånet på egen inntekt. Klarer hun ikke det, kan overtakelsen stoppe i praksis lenge før den blir en juridisk realitet. Les mer om denne siden av saken i hvordan du får eksen ut av et felles lån.

Hva skjer hvis styret sier nei

Nekter styret å godkjenne eksen som ny andelseier, må avslaget være saklig begrunnet, for eksempel i økonomien hennes. Et avslag som fremstår som vilkårlig, kan i prinsippet bestrides overfor styret eller i siste instans for domstolen, men dette er sjelden noe Roger selv trenger å bry seg med. Ansvaret for å få godkjenningen på plass ligger hos den som skal overta, ikke hos ham.

Roger bør likevel være klar over at et avslag fra styret ikke automatisk betyr at kravet hennes faller bort for godt. Hun kan søke på nytt senere, dersom økonomien hennes endrer seg, eller forsøke å finne en medlåntaker eller kausjonist som styrker søknaden. Det gjør at en sak som virker avsluttet etter ett avslag, likevel kan dukke opp igjen måneder senere, og Roger gjør lurt i å ikke innrette seg fullt ut på at leiligheten er hans alene før fristen for å bestride avslaget faktisk har løpt ut.

Før noe av dette blir aktuelt, må det uansett først slås fast at samboerskapet faktisk varte lenge nok til at loven kommer til anvendelse. Adresseopplysninger i folkeregisteret er ofte det enkleste beviset for hvor lenge partene har bodd sammen, siden det viser hvilken adresse hver av dem faktisk har vært registrert på, og fra hvilken dato. Har eksen flyttet inn og ut flere ganger, eller stått registrert på en annen adresse deler av tiden, kan botiden bli vanskeligere å fastslå enn det først ser ut som, og det er nettopp dette Roger bør undersøke før han bruker tid og penger på å forsvare seg mot et krav som kanskje aldri var reelt.

Når bør Roger la en advokat ta over kontakten med eksen

Så lenge kravet fra eksen bygger på en reell misforståelse av hvor høyt terskelen faktisk ligger, kan et rolig og saklig svar fra Roger selv løse saken. Fastholder hun kravet og involverer egen advokat, bør Roger gjøre det samme før forhandlingene går videre. En advokat med erfaring fra husstandsfellesskapsloven koster som regel mellom 3 000 og 5 000 kroner timen, men kan raskt avklare om vilkårene faktisk er oppfylt, noe som ofte avslutter tvisten før den når verken styret eller retten.

Kort oppsummert

• Husstandsfellesskapsloven kan gi en samboer rett til å overta en borettslagsandel på samme strenge vilkår som ved en vanlig eid bolig.
• En overtakelse krever i tillegg at borettslagets styre godkjenner den nye andelseieren etter vedtektene, uavhengig av hva partene blir enige om.
• Felles lån med pant i andelen følger ikke automatisk med, og banken må godkjenne at den opprinnelige låntakeren fritas.
• Manglende betalingsevne hos den som vil overta, stopper ofte overtakelsen i praksis, selv om vilkårene ellers er oppfylt.
• Et avslag fra styret må være saklig begrunnet, men ansvaret for å ordne godkjenningen ligger hos den som ønsker å overta andelen.