Salgssummen når sameierne har betalt ulikt: slik fordeles den

Rekkefølgen: først gjelden, så deling

Salgssummen går ikke rett i lommene. Lånet i boligen innfris først, fordi banken har pant. Deretter betales salgsomkostninger som meglerhonorar og oppgjørsgebyr. Det som er igjen, er det dere skal dele.

Har dere leid ut deler av boligen, deles felles inntekt etter andelene (sameigelova § 9). Det samme gjelder utgifter som dere har delt, og eventuelle krav dere har mot hverandre for utlegg til boligen. Slike krav kommer ofte inn i oppgjøret, så regn dem ut før dere deler salgssummen.

Hva avgjør andelene?

Etter § 2 regnes sameierne som like store eiere når det ikke er grunnlag for noe annet. Det betyr at utgangspunktet er lik deling, men utgangspunktet kan fravikes.

Grunnlag for andre andeler kan finnes i flere dokumenter:

• skjøtet eller kjøpekontrakten, hvis den sier hvor stor andel hver har
• en skriftlig sameieavtale
• e-poster eller meldinger der dere ble enige om fordelingen
• overføringer fra kontoene deres som viser hvem som la inn hva

Sameigelova gjelder bare så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1). Står det i avtalen at én eier 70 prosent, gjelder det.

Når innskuddene er ulike

Her er loven stille. Sameigelova sier at lik part er utgangspunktet, men ikke hvordan ulike innskudd skal veie. Dere kan ha ment at den som la inn mest, eier mer, eller at innskuddet skulle gis tilbake først, eller at pengene var en gave eller et lån til den andre. Hva som er riktig, avhenger av hva dere faktisk ble enige om, og hva omstendighetene viser.

Hva som er blitt sagt og gjort rundt kjøpet, blir viktig. Har noen sagt at innskuddet var et lån, eller at du fikk en større andel for å ha betalt mest? Har dere betalt avdrag ulikt i årevis? Slike forhold kan tale for at andelene ikke er like. Mangler du dokumentasjon, kan det bli vanskelig å få medhold. Se hvordan du kan bevise en eierandel og bevis for eierandel som samboer.

Måter å regne på

Dere kan velge fordelingsmåte i en avtale. Tre modeller er vanlige.

Lik deling: det som er igjen, deles likt, uansett innskudd. Det er enklest, og det er det loven gir som utgangspunkt.

Innskudd tilbake først: hver får tilbake egenkapitalen sin, og resten deles likt. Det passer når dere har ment at innskuddene skal være en slags fordring.

Deling etter innskudd: andelene settes i forhold til hva hver har betalt, også avdrag. Det krever at dere har oversikt over alle innbetalinger.

Regneeksempel

Lars Moen og Nora Eide har eid en leilighet sammen i seks år. De kjøpte for 4 000 000 kroner. Lars la inn 800 000 kroner i egenkapital og Nora 300 000, og de tok et lån på 2 900 000 kroner sammen. De har ikke noen avtale, og skjøtet nevner ikke andeler.

Leiligheten selges nå for 4 500 000 kroner. Restgjelden er 2 700 000 kroner, og salgsomkostningene er 90 000 kroner. Det er 1 710 000 kroner igjen.

• Lik deling: hver får 855 000 kroner.
• Innskudd tilbake først: egenkapitalen på 1 100 000 kroner betales ut først, 800 000 til Lars og 300 000 til Nora. De resterende 610 000 kronene deles likt, 305 000 til hver. Lars får 1 105 000 kroner og Nora 605 000 kroner.
• Deling etter innskudd: Lars har betalt 800 000 av 1 100 000 kroner, altså omtrent 72,7 prosent. Han får omtrent 1 243 600 kroner, og Nora får omtrent 466 400 kroner.

Forskjellen mellom første og andre modell er 250 000 kroner for Lars, og mellom første og tredje over 388 000 kroner. Hvilken som gjelder, avgjøres av hva de ble enige om da de kjøpte.

Hvis dere ikke blir enige

Kommer dere ikke til enighet, kan den som mener andelene er skjeve, kreve dem fastslått. Saken kan gå til forliksrådet og senere tingretten. Retten ser på dokumentene og på hva som er sagt og gjort. Den som påstår at andelen er annerledes enn lik deling, må i praksis kunne vise hvorfor.

Kjøpesummen kan også bli fordelt av namsmyndighetene hvis boligen selges på tvangssalg etter § 15. Rekkefølgen mellom panthavere og eiere er behandlet i fordeling av kjøpesummen ved tvangssalg.

Slik forbereder du deg

Samle kjøpekontrakt, skjøte, kontoutskrifter for innskudd og avdrag, og alt dere har skrevet til hverandre om fordelingen. Lag en oversikt over hva hver har betalt av egenkapital, lån, oppussing og store utgifter. Send et skriftlig forslag til fordeling til den andre før salget, slik at dere kan bli enige mens boligen fremdeles er til salgs. En enighet før salget gjør oppgjøret enklere for megler og bank.

Kort oppsummert

• Salgssummen går først til lånet og salgsomkostningene, deretter deles resten.
• Uten avtale eller annet grunnlag regnes sameierne som like store eiere (sameigelova § 2).
• Ulike innskudd kan være grunnlag for ulike andeler, men loven har ingen fast formel.
• Skjøte, avtale og dokumentasjon avgjør, så samle bevisene tidlig.
• Er dere uenige, kan andelene fastslås av forliksrådet eller tingretten.