Salg av bolig med utleiedel: slik fordeles gevinsten
Når du selger en bolig med utleiedel, er hele gevinsten skattefri hvis du har brukt minst halvparten av bygningen selv, regnet etter utleieverdi, resten er leid ut som bolig, og botidskravet er oppfylt. Bruker du mindre enn halvparten selv, fordeles gevinsten forholdsmessig. Den delen som faller på din egen leilighet, kan være skattefri, mens resten er skattepliktig. Utleiedelen følger altså din egen bruk, ikke en egen vurdering.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen når du selger bolig med utleiedel
Eier du en enebolig med hybel i kjelleren, eller en bygning der du bor i én etasje og leier ut en annen, gjelder reglene i skatteloven § 9-3 tredje ledd. Fritaket for gevinst på egen bolig gjelder også her, når to ting er oppfylt. Du må ha brukt minst halvparten av bygningen som egen bolig, regnet etter utleieverdien, og resten må ha vært utleid til boligformål.
Er vilkårene oppfylt, behandles salget som om du hadde bodd i hele eiendommen. Da er gevinsten skattefri for hele boligen, også for hybelen. Du må i tillegg oppfylle de vanlige kravene i annet ledd: eid i mer enn ett år og egen bruk i minst ett av de to siste årene.
Gevinsten på en selvstendig utleiedel er altså bare skattepliktig når vilkårene i tredje ledd ikke er oppfylt, for eksempel fordi du bruker mindre enn halvparten selv, eller fordi utleiedelen brukes til noe annet enn bolig.
Slik avgjør du om du bruker halvparten
Loven sier «minst halvparten av bygningen, regnet etter utleieverdien». Det er ikke areal som teller, men hva delene ville gitt i leie. En stor, mørk kjellerhybel kan ha lavere utleieverdi enn en liten leilighet i andre etasje.
Du sammenligner altså hva din egen del ville blitt leid ut for, med hva utleiedelen gir. Bruker du del som tilsvarer 60 prosent av samlet utleieverdi, er du over grensen. Ligger du på 45 prosent, er du under.
Det er smart å ha et grunnlag for vurderingen. Sammenlign med leiepriser i området, eller be om en takst der utleieverdien er oppgitt. Leiekontrakten for utleiedelen viser hva den faktisk gir. Skattemyndighetene kan be om dokumentasjon, og du bør kunne forklare hvordan du kom frem til fordelingen.
Utleiedelen må være leid ut til boligformål. Leier du den ut som kontor eller butikk, regnes den ikke som boligutleie, og fritaket etter første alternativ gjelder ikke.
Når du bruker mindre enn halvparten selv
Bruker du under halvparten, faller første alternativ bort. Da kommer andre alternativ i tredje ledd inn. Det gjelder den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på eierens leilighet ved salg av en bygning der en del har vært brukt av eieren som egen bolig. Altså blir bare gevinsten på din egen del skattefri, og gevinsten på utleiedelen er skattepliktig.
Du fordeler gevinsten etter utleieverdi. Bruker du 40 prosent selv, er 40 prosent av gevinsten skattefri og 60 prosent skattepliktig, forutsatt at botidskravet er oppfylt for din del. Loven sier ikke hvordan verdiene skal måles når de er blandet, så fordelingen bør bygge på en rimelig vurdering av utleieverdi.
Gevinsten regnes som alminnelig inntekt med 22 prosent skatt. Du kan trekke fra kostnader som gjelder den skattepliktige delen. Det er salgskostnader, kjøpskostnader og påkostninger, fordelt på samme måte som gevinsten.
Leieinntekten fra utleiedelen er en egen sak. Den er skattepliktig, med et unntak: er leieforholdet sammenhengende minst 30 dager og du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien, er utleieinntekten skattefri (skatteloven § 7-2 første ledd). Den vurderingen bruker samme mål som gevinstreglene, og du får derfor ofte samme svar begge steder.
Selger du med tap, gjelder samme fordeling. Tapet gir fradrag bare for den delen der en gevinst ville vært skattepliktig (§ 9-4).
Sofie og enebolig med kjellerleilighet
Sofie Brekke kjøpte en enebolig i Stavanger i 2016 for 4 200 000 kroner. Hun bor i begge etasjene over bakken og leier ut kjellerleiligheten. Etter en vurdering av utleieverdien er hennes del verdt omtrent 75 prosent, og kjelleren omtrent 25 prosent. I 2026 selger hun for 6 500 000 kroner og har 90 000 kroner i salgskostnader og 30 000 kroner i dokumentavgift fra kjøpet.
Gevinsten er 6 500 000 minus 90 000 minus (4 200 000 pluss 30 000), altså 2 180 000 kroner. Sofie bruker mer enn halvparten selv og har bodd der i mange år. Kjelleren er leid ut som bolig. Hele gevinsten er skattefri.
Hadde Sofie i stedet bodd i bare en tredjedel av boligen, regnet etter utleieverdi, ville bare en tredjedel av gevinsten vært skattefri. De resterende to tredjedelene, rundt 1 453 000 kroner, ville vært skattepliktige, og skatten med 22 prosent ville vært omtrent 320 000 kroner.
Kort oppsummert
- Selger du bolig med utleiedel, er hele gevinsten skattefri når du bruker minst halvparten selv, regnet etter utleieverdi, og resten er leid ut som bolig.
- Du må også ha eid i over ett år og selv bodd der minst ett av de to siste årene.
- Bruker du mindre enn halvparten, blir bare den delen av gevinsten som faller på din egen bolig, skattefri.
- Fordelingen skjer etter utleieverdi, ikke areal. Dokumenter vurderingen.
- Utleie til næring regnes ikke som boligutleie, og da gjelder ikke det første alternativet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.