Regnes eiertiden fra kjøpekontrakten eller overtakelsen?

Kjøpekontrakten er normalt startpunktet

Du blir eier når du har fått eiendomsrett etter avtalen, og for et vanlig boligkjøp skjer det med en bindende kjøpeavtale. Det er ikke overtakelsen som teller, selv om det er da du får nøklene og flytter inn. Kontrakten er normalt tidspunktet eiertiden begynner å løpe.

I praksis betyr det at tiden mellom avtale og overtakelse teller med. Skriver du under 20. mars og overtar 15. mai, har du eid boligen fra 20. mars. At du ikke har rukket å bo der ennå, endrer ikke eiertiden. Botiden regnes derimot fra du faktisk begynner å bruke boligen.

Ved kjøp av en brukt bolig er kjøpet ofte bindende allerede når budet er akseptert, slik at det kan være tidligere enn kontraktsmøtet. Hva som er bindende avtale, avhenger av hvordan handelen ble gjort. Er du i tvil om tidspunktet, er det avtalen om eiendomsrett som teller, ikke datoen for tinglysing.

Hvorfor er avtalen det naturlige startpunktet? Eiendomsretten er overført til deg med en bindende avtale, og risikoen for boligen, retten til å selge videre og plikten til å betale følger av den. Overtakelsen og tinglysingen er gjennomføringen av avtalen. At boligen ikke er overtatt, hindrer deg ikke i å ha eiendomsrett etter avtalen. Skatteloven bruker uttrykket «når realisasjonen finner sted eller avtales» for sluttidspunktet, og den samme tankegangen ligger bak at startpunktet er avtalen. Dette er likevel en forståelse av hovedregelen, ikke en setning i loven.

Når eiertiden slutter

Eiertiden slutter når salget finner sted eller avtales. Har du inngått en bindende avtale om salg, er det den datoen som gjelder, selv om overtakelsen for kjøperen skjer flere uker senere.

Det gir deg noe å ta hensyn til. Skal eiertiden bli over ett år, må selgeren ha avtalt salget etter at det har gått mer enn ett år siden eiendomsretten ble ervervet. Å akseptere et bud én dag for tidlig kan koste en hel skatteregning, selv om overtakelsen kommer måneder etter fristen.

Hvis du har avtalt salg flere uker før overtakelse, kan det være fristende å tro at det er overtakelsen som gjelder, slik at du kan «vente ut» året. Det er ikke riktig. Tidspunktet salget avtales, setter sluttstreken. Å utsette overtakelsen etter at avtalen er inngått, endrer derfor ikke eiertiden. Det er først når budet er akseptert og avtalen er bindende, at tiden stopper.

Når huset er bygget av eieren

Ved nybygg gjelder en annen regel. Er huset oppført av eieren, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Tomten kan du ha eid lenge uten at det hjelper, for fristen tas fra huset var klart.

Kjøper du et nytt hus av en byggherre, har du ikke selv oppført det. Da regnes tiden fra ervervet. Kjøper du tomt og bygger selv, regnes tiden fra huset er tatt i bruk eller har ferdigattest.

For arv og gave er det egne regler om hva som er ervervstidspunktet. De er omtalt i arvet bolig og skatt ved salg, og arveovergang regnes ikke som realisasjon etter § 9-2.

Har du bygget huset selv, men også kjøpt ferdig hus av en eiendomsutvikler, må du holde de to tilfellene fra hverandre. Utviklerens kjøper har ikke oppført huset og regnes fra ervervet. Den som reiser huset selv, regnes fra bruk eller ferdigattest. Ferdigattest viser datoen myndighetene godkjente at huset var ferdig, og den kan avvike fra dagen du flyttet inn.

Kort oppsummert

• Eiertiden begynner som hovedregel når du fikk eiendomsretten etter avtalen, normalt ved kjøpekontrakten, og ikke ved overtakelsen.
• Eiertiden slutter når salget avtales, ikke når kjøperen overtar.
• Har du oppført huset selv, løper ettårsfristen fra det ble tatt i bruk eller fikk ferdigattest.
• Hvilken dato eiertiden regnes fra, avgjøres av kjøpekontrakten, og hvor den slutter, av salgsavtalen.