Reell rettighetshaver ved boligkjøp forklart
Reell rettighetshaver ved boligkjøp er den eller de personene som i siste instans eier eller kontrollerer kjøperen, eller som kjøpet gjøres på vegne av. Megleren må kartlegge dette for å avdekke at noen kjøper bolig gjennom en annen person eller et selskap. Kjøper er det et selskap, regnes den som eier mer enn 25 prosent eller kontrollerer selskapet på annen måte, som reell rettighetshaver. Oppgir du ikke opplysningene, skal megleren ikke gjennomføre handelen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva begrepet betyr
Hvitvaskingsloven § 2 definerer reell rettighetshaver som en fysisk person som i siste instans eier eller kontrollerer kunden, eller som en transaksjon eller aktivitet gjennomføres på vegne av. Poenget er å komme bak navnene på kontrakten og finne ut hvem som faktisk har pengene og styringen.
Den som kjøper en bolig, er selv reell rettighetshaver når han kjøper for egen regning. Spørsmålet blir interessant når kjøperen er et selskap, eller når en annen enn den som står på budet, kontrollerer eller betaler kjøpet.
Når megleren må kartlegge det
Megleren skal før oppgjør gjennomføre kundetiltak overfor kjøperen (§ 15 tredje ledd). Er kjøperen en fysisk person, skal megleren avgjøre om det finnes en reell rettighetshaver i tillegg til kjøperen. Finnes det en, skal megleren innhente nok opplysninger til å vite hvem vedkommende er, og bekrefte identiteten med egnede tiltak (§ 12 tredje ledd).
Er kjøperen et selskap, er reglene strengere. Megleren skal innhente opplysninger om reelle rettighetshavere og gjennomføre egnede tiltak for å bekrefte identiteten deres (§ 13 tredje ledd). Hvordan megleren kommer frem til dem, er regulert i § 14.
25-prosentsreglene for selskaper
For selskaper skal megleren avgjøre om fysiske personer, alene eller sammen med nære familiemedlemmer:
- eier mer enn 25 prosent av eierandelene
- kontrollerer mer enn 25 prosent av stemmene
- har rett til å utpeke eller avsette mer enn halvparten av styremedlemmene
- kan utøve kontroll gjennom avtale eller vedtekter
- utøver kontroll på annen måte
Grensen er «mer enn» 25 prosent. Eier en person nøyaktig 25 prosent, er det ikke nok i seg selv til å gjøre henne til reell rettighetshaver gjennom eierandelen. Kontroll kan likevel foreligge på andre måter. Eier en person et selskap som igjen eier aksjer i kjøperen, regnes hun som kontrollerende over kjøperen hvis hun utøver kontroll på de måtene loven beskriver (§ 14 første ledd siste avsnitt).
Finner megleren ingen som oppfyller vilkårene etter å ha gjort alle rimelige tiltak, eller er det tvil, kan opplysninger om styret og daglig leder innhentes i stedet, forutsatt at det ikke er mistanke om hvitvasking (§ 13 tredje ledd). Det skal dokumenteres hva som er gjort.
Slik kartlegger megleren det i praksis
Kjøper du for deg selv og med egne penger, er du selv reell rettighetshaver, og det er ingen andre å kartlegge. Megleren spør likevel, for loven krever at det avgjøres.
Er kjøperen et selskap, kan megleren be om firmaattest eller registerutskrift, opplysninger om aksjonærene og i mange tilfeller et eierskapsdiagram når kjeden går gjennom flere selskaper. Loven krever at det gjennomføres egnede tiltak for å forstå eierskaps- og kontrollstrukturen, og at tiltakene dokumenteres (§ 13 første ledd).
Er kjøperen et børsnotert selskap med aksjene notert på regulert marked i EØS, skal megleren ikke identifisere reelle rettighetshavere (§ 14 annet ledd). For stiftelser gjelder egne regler: styremedlemmer, daglig leder, den som kan utpeke flertallet av styret, den som har avgitt grunnkapital og destinatarer kan være reelle rettighetshavere (§ 14 tredje ledd).
Kjøpes boligen av en annen enn den som betaler, eller av noen som handler etter instruks fra en annen, er det slike forhold megleren skal avdekke. Mer om hva kontrollen innebærer i praksis står i spørsmålet om banken som stopper oppgjøret.
Hva det betyr for stråmannskjøp
Et kjøp der en person opptrer som kjøper for en annen, kalles i dagligtale stråmannskjøp. Det er ikke et begrep i hvitvaskingsloven. Men definisjonen av reell rettighetshaver treffer situasjonen direkte, fordi den også omfatter den som transaksjonen gjennomføres på vegne av. Står du som kjøper på kontrakten, men pengene og beslutningene kommer fra noen andre, skal megleren komme frem til dem.
Oppgir du ikke eller gir du ufullstendige opplysninger, kan megleren ikke fullføre kontrollen. Da gjelder at transaksjonen ikke skal utføres (§ 21 første ledd), og megleren skal vurdere nærmere undersøkelser og rapportering.
selskap med tre eiere
Fjordbygg AS skal kjøpe en leilighet for 5 100 000 kroner. Eierne er Torbjørn Aas med 40 prosent, Camilla Dahl med 35 prosent og Bergen Holding AS med 25 prosent. Bergen Holding eies 100 prosent av Elin Roth.
Megleren går gjennom kjeden. Torbjørn og Camilla eier mer enn 25 prosent og er reelle rettighetshavere. Elin Roth eier 25 prosent indirekte gjennom Bergen Holding, altså ikke mer enn 25 prosent. Hun er derfor ikke reell rettighetshaver gjennom eierandelen. Megleren spør likevel om hun har rett til å utpeke styremedlemmer eller på annen måte kontrollerer Fjordbygg. Svarer selskapet nei og kan dokumentere det, er Torbjørn og Camilla de reelle rettighetshaverne.
Selskapet leverer firmaattest og aksjeeierbok. Megleren dokumenterer hva som er gjort og fullfører kontrollen før oppgjør.
Kort oppsummert
- Reell rettighetshaver ved boligkjøp er den fysiske personen som i siste instans eier, kontrollerer eller står bak kjøpet.
- Megleren skal kartlegge dem for kjøperen før oppgjør, og selskaper gjennomgås etter 25-prosentsreglene.
- Grensen er mer enn 25 prosent, og kontroll kan også ligge i styrerett, avtaler eller annen styring.
- Kan megleren ikke fullføre kontrollen, skal handelen ikke gjennomføres.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.