Friverdi i boligen — må jeg selge før jeg får gjeldsordning?
Ismail eier en bolig med betydelig friverdi, men har samtidig forbrukslån og kredittkortgjeld han ikke lenger klarer å betjene. Har boligen en verdi som langt overstiger det som trengs til en nøktern bolig for husstanden, vil namsmannen som hovedregel se på om denne boligverdien bør komme kreditorene til gode før en gjeldsordning innvilges. Det betyr ikke automatisk at boligen må selges: løsningen kan også være at det tas utleggspant i boligen, slik at overskuddet gjøres opp gjennom ordningen uten at familien må flytte med en gang. Hvilken løsning som velges, avhenger av hvor stor friverdien er sammenlignet med gjelden, og om boligen kan anses som nøktern ut fra husstandens behov.
Gjeldsordning og boligverdi: hva regnes som nøkternt
Gjeldsordningsloven bygger på at skyldneren skal beholde det som er nødvendig for en nøktern livsførsel, inkludert en bolig som står i et rimelig forhold til husstandens størrelse og behov. Har Ismail en enebolig med god friverdi som langt overstiger dette nivået, vil namsmannen vurdere om deler av verdien bør realiseres til fordel for kreditorene før en ordning kan innvilges på hans premisser.
Vurderingen er konkret og tar hensyn til boligens beliggenhet, husstandens sammensetning og hvor lett det faktisk er å skaffe en rimeligere bolig i samme område. En enebolig med fire soverom til en enslig person uten barn vurderes annerledes enn samme bolig med en familie på fem. Det finnes ingen fast kronegrense i loven for hva som regnes som nøkternt: vurderingen gjøres konkret for hver enkelt husstand, og lokale boligpriser spiller inn i hva som anses som et rimelig alternativ.
Utleggspant som alternativ til salg
I mange saker er det ikke nødvendig å selge boligen for at friverdien skal komme kreditorene til gode. Namsmannen kan i stedet la det tinglyses utleggspant i boligen som en del av gjeldsordningen, slik at overskytende verdi gjøres opp gjennom avdrag eller ved et senere salg eller refinansiering.
Dette gir skyldneren mulighet til å bli boende i perioden gjeldsordningen løper, samtidig som kreditorene sikres at de får dekket sitt krav i den friverdien som faktisk finnes i boligen når den til slutt realiseres. Løsningen forutsetter at boligen har nok verdi til at et pant faktisk gir reell sikkerhet, og ikke bare blir stående uten dekning. Namsmannen kan i tillegg sette som vilkår at boligen selges dersom gjeldsordningsperioden løper ut uten at det tinglyste pantet er gjort opp gjennom avdragene.
Når salg likevel blir løsningen
Er friverdien svært høy sammenlignet med gjelden, eller er boligen klart større og dyrere enn det husstanden trenger, kan namsmannen likevel legge til grunn at boligen bør selges før en gjeldsordning innvilges. Det samme gjelder dersom skyldneren ikke har inntekt til å betjene et lån i tillegg til avdragene i gjeldsordningen.
I slike tilfeller vil et frivillig salg som regel gi et bedre resultat for både skyldner og kreditorer enn om boligen først belastes med utleggspant og siden må tvangsselges fordi lånet ikke betjenes. Et frivillig salg gir dessuten skyldneren større kontroll over tidspunkt og pris enn et salg som tvinges frem senere, og gir bedre tid til å finne en ny og rimeligere bolig før flyttedatoen er satt.
Slik verdivurderes boligen i praksis
Verdivurderingen tar utgangspunkt i markedsverdien på tidspunktet søknaden behandles, normalt dokumentert gjennom en takst eller en verdivurdering fra megler. Fra denne verdien trekkes utestående lån med pant foran i prioritet, slik at det er nettoverdien, friverdien, som er relevant for vurderingen.
Ismail fikk innhentet en verdivurdering før saken ble behandlet, noe som gjorde det enklere for namsmannen å ta stilling til om boligen kunne beholdes med utleggspant, eller om den burde realiseres som en del av løsningen. Er verdivurderingen gammel eller usikker, kan namsmannen be om en oppdatert vurdering før saken avgjøres. Er skyldner og namsmann uenige om verdien, kan begge parter innhente hver sin vurdering, og differansen avklares gjerne ved at en tredje, uavhengig takstmann brukes som avgjørende vurdering.
Hva det koster å få avklart løsningen
En verdivurdering fra megler koster normalt noen få tusen kroner, mens en fullstendig takst koster noe mer, men gir et sikrere grunnlag dersom uenigheten om boligverdien er stor. Denne kostnaden dekkes som hovedregel av skyldneren selv, og bør ses på som en investering som kan avgjøre om boligen beholdes eller ikke.
Advokat er mest aktuelt dersom namsmannen og skyldneren er uenige om hva som er nøktern bolig for husstanden, eller om selve verdsettelsen. Hva slik bistand koster, henger sammen med hvor omfattende saken er, og du bør be om et anslag før du bestiller en vurdering av saken.
Les også om utleggspant i boligen etter en utleggsforretning, hvem som kan få gjeldsordning og hva som skjer om boligverdien ikke dekker gjelden ved tvangssalg.
Kort oppsummert
- Overstiger boligverdien langt det som trengs til en nøktern bolig, kan namsmannen kreve at verdien kommer kreditorene til gode før en gjeldsordning innvilges.
- Utleggspant i boligen er ofte et alternativ til salg, slik at skyldneren kan bli boende gjennom gjeldsordningen.
- Er friverdien svært høy eller boligen klart for stor for husstanden, kan salg likevel bli løsningen namsmannen legger til grunn.
- Verdivurderingen bygger på markedsverdi fratrukket lån med pant foran i prioritet, altså nettoverdien i boligen.
- En oppdatert takst eller verdivurdering gjør det enklere for namsmannen å ta stilling til friverdien tidlig i saken.