Naboen har overtatt huset – gjelder den gamle ledningsavtalen?
En gammel ledningsavtale gjelder normalt videre når huset får ny eier, men hvor sikker den er, avhenger av om den er tinglyst og av hvilken side av avtalen som har byttet eier. En tinglyst rett går foran rettigheter som blir registrert senere (tinglysingsloven § 20). Er avtalen ikke tinglyst, vinner den likevel over en senere erverver som kjente eller burde kjenne til den da han fikk sin egen rett registrert (§ 21 første ledd). En rett som hører til en eiendom, kan etter servituttlova § 9 ikke overdras uten eiendommen, og følger derfor i praksis huset når det selges.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvilken side av avtalen har byttet eier?
Spørsmålet om en gammel ledningsavtale gjelder etter at huset er overtatt av en ny eier, har to svar. Det avhenger av hvilken eiendom som har skiftet eier.
Den ene eiendommen har rett til å ha ledningen liggende i grunnen til naboen. Eieren av den er rettighetshaver. Den andre eiendommen er den ledningen krysser, og eieren må tåle ledningen.
Har huset med retten fått ny eier, er spørsmålet om retten følger med. Har eiendommen ledningen går over, fått ny eier, er spørsmålet om den nye eieren er bundet av en avtale han ikke selv har skrevet under på. Reglene er ulike, og de må holdes fra hverandre.
Når retten hører til huset som får bruke ledningen
En ledningsavtale som er laget for å betjene et bestemt hus, er en rett som ligger til eiendommen. Servituttlova § 9 sier at en rett som ligger til fast eiendom, ikke kan overdras uten eiendommen eller en passende del av den. Retten blir derfor liggende ved huset når det selges, og den nye eieren overtar den.
Noen ledningsavtaler er derimot knyttet til en bestemt person, for eksempel hvis de bare gjelder så lenge en navngitt person bor der. Slike rettigheter følger personen og ikke huset. Se derfor på ordlyden i avtalen. Står det at retten gjelder eiendommen eller «hver eier», følger den huset. Står det at den gjelder en navngitt person, følger den personen og ikke huset. Har avtalen en tidsfrist eller regler om oppsigelse, gjelder de også overfor ny eier.
Forkjøpsrett etter servituttlova § 10 for grunneieren gjelder ikke når retten går over sammen med eiendommen. Grunneieren kan altså ikke bruke et salg av huset til å kreve å overta eller løse inn ledningsretten.
Når eiendommen ledningen krysser, har fått ny eier
Her har tinglysingen mye å si. Etter tinglysingsloven § 20 går en registrert rettighet foran rettigheter som blir registrert senere. Er ledningsretten tinglyst på eiendommen, vil enhver som kjøper den eiendommen etterpå, være bundet av den.
Er avtalen ikke tinglyst, er situasjonen mer usikker. Utgangspunktet i § 20 er at en kjøper som får sitt skjøte registrert, står sterkere enn en eldre rett som ikke ble registrert. Men tinglysingsloven § 21 første ledd gir en viktig motvekt: en eldre rett går foran en yngre hvis den yngre er stiftet ved rettshandel og erververen, da hans rett ble registrert, kjente eller burde kjenne den eldre retten.
Om kjøperen «burde kjenne» ledningen, er en konkret vurdering. Synlige kummer, sluk eller rørgjennomføringer, opplysninger i salgsoppgaven eller et tidligere naboforhold taler for at han burde kjent til den. En ledning som ligger gjemt i grunnen uten spor på overflaten og uten noe i dokumentene, taler mot.
Hevd gir rett uten tinglysing
Har ledningen ligget i grunnen og vært brukt i lang tid, kan retten ha blitt til ved hevd. Etter hevdslova § 7 hevder den som bruker eller har tingen som om han var bruksrettshaver, bruksrett, og reglene i §§ 2 til 6 gjelder da tilsvarende, med en hevdstid på 20 år. Hevd krever aktsom god tro (§ 4). Etter tinglysingsloven § 21 andre ledd har tinglysing ingen betydning for rettserverv ved hevd, så en slik rett binder en ny eier selv om den aldri ble registrert.
Om vilkårene er oppfylt, avhenger av hvordan ledningen er brukt og av hva som er dokumentert. Det er en egen vurdering. Les mer i artikkelen om brukshevd og eiendomshevd.
Hva den nye eieren kan kreve endret
Selv om avtalen gjelder videre, er ikke alt låst. Etter servituttlova § 2 kan verken rettighetshaveren eller eieren bruke sin rett slik at det er urimelig eller unødvendig til skade for den andre. Etter § 5 kan hver av partene kreve at bruken flyttes eller presiseres når ingenting klart taler imot, vedkommende bærer kostnaden selv og den nye ordningen er minst like god for motparten. En rett som er klart til mer skade enn gagn, kan eieren få avviklet etter § 7, mot vederlag. Retten til slike endringer kan ikke gis avkall på for lengre tid enn ti år (§ 8).
Har dere en avtale som sier noe annet om flytting, oppsigelse eller vedlikehold, går avtalen foran, for servituttlova gjelder bare så langt ikke noe annet er avtalt.
Kåre, Berit og en utinglyst vannledning
I 2008 avtalte Kåre Moen og naboen Berit Lund skriftlig at Kåres vannledning, 24 meter lang, skulle ligge over Berits tomt. Avtalen ble aldri tinglyst. I år selger Berit til Hamid Rahimi, som aldri har hørt om ledningen.
Det er kum og lokk synlige i plenen, og Kåre har brukt ledningen i 18 år. Hamid har ikke fått opplysninger om den i salgsoppgaven. Spørsmålet er om Hamid «burde kjenne» ledningen etter § 21. Den synlige kummen taler for det, men salgsoppgaven taler imot, og saken må vurderes konkret.
Hadde avtalen vært tinglyst på Berits eiendom, hadde Hamid utvilsomt vært bundet. Hadde Kåre solgt huset sitt i stedet, hadde ledningsretten fulgt med til kjøperen, forutsatt at avtalen ikke er personlig.
Kort oppsummert
- En gammel ledningsavtale gjelder normalt videre når huset skifter eier, hvis retten hører til eiendommen og ikke til en person.
- En tinglyst rett binder ny eier (tinglysingsloven § 20).
- En utinglyst rett vinner over en ny erverver som kjente eller burde kjenne til den (§ 21 første ledd), og hevd gjelder uten tinglysing.
- Servituttlova gir mulighet for å kreve flytting, presisering eller avvikling hvis vilkårene er oppfylt.
- Les avtalen og sjekk grunnboken for å se om en gammel ledningsavtale binder ny eier.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.