Minste akseptfrist på bud: dette må megleren følge
Når selger er forbruker, skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Fristen står i forskrift om eiendomsmegling § 6-3, og eiendomsmeglingsloven § 6-8 henviser til forskriften. Du kan velge en lengre frist selv, men ikke en kortere som megleren kan videreformidle.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva er minste akseptfrist på et bud?
Akseptfristen er klokkeslettet og datoen budet ditt gjelder til. Frem til da kan selger si ja, og frem til da er du bundet. Selv om du fritt kan bestemme fristen, er det en nedre grense for hva megleren kan formidle.
Den nedre grensen finner du ikke i selve loven. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd sier at megleren ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn det departementet har fastsatt i forskrift. Forskriften, forskrift om eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd, bestemmer at megleren i forbrukerforhold ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Regelen er laget for at ingen skal måtte by i hui og hast, før de andre interessentene har fått sett på boligen. En budgiver som har vært på siste visning, skal ha natten og morgenen til å tenke seg om.
Slik regner du ut fristen
Fristen avhenger av tre ting: hvem selger er, når siste annonserte visning er, og hva som regnes som virkedag.
Regelen gjelder i forbrukerforhold. Det vil si at selger er en privatperson som selger bolig, ikke et foretak. Er selger et selskap, gjelder ikke denne minstefristen etter ordlyden i forskriften, men megleren skal fortsatt sørge for en forsvarlig budrunde.
Med «siste annonserte visning» menes den siste visningen som er kunngjort i annonsen. Er det annonsert både en lørdagsvisning og en søndagsvisning, er det søndagen som teller.
Lørdag regnes ikke som virkedag, og det gjør heller ikke søndag og helligdager. Her er noen eksempler:
- Siste visning er onsdag kl. 17.00. Første virkedag etter er torsdag, så tidligste frist er torsdag kl. 12.00.
- Siste visning er lørdag kl. 13.00. Søndag og lørdag teller ikke, så tidligste frist er mandag kl. 12.00.
- Siste visning er søndag kl. 15.00. Tidligste frist er mandag kl. 12.00.
Er du usikker på hvilken visning som er den siste, spør megleren før du fastsetter fristen.
Hva fristen betyr for deg som budgiver
Etter avtaleloven § 2 må selgers aksept være kommet frem til deg før fristen er ute. Kommer aksepten for sent, regnes den etter § 4 som et nytt tilbud fra selger, og du kan da si nei uten å være bundet. Akseptfristen er altså grensen for hvor lenge selger kan gjøre handelen gyldig ved å si ja til budet slik det står.
Loven setter ingen øvre grense for fristen. Du kan sette den to dager frem eller en uke frem, men så lenge du ikke vil by på mer enn én bolig, bør du ikke bli bundet lenger enn nødvendig. Bud på flere boliger samtidig kan i verste fall gi deg to inngåtte handler.
Hva som skjer når fristen er for kort
Det er megleren som har plikten, ikke budgiveren. Forskriften sier at megleren ikke skal formidle et bud med en kortere frist enn minstefristen. Legger du inn et bud med frist kl. 09.00 mandag etter en søndagsvisning, skal megleren altså ikke sende det til selger slik det står.
I praksis vil megleren be deg endre fristen, eller han venter med å formidle budet til fristen er i orden.
Etter at minstefristen er passert, kan også andre frister være for korte. Forskriften sier at megleren skal fraråde en frist som åpenbart er for kort til å håndtere budet forsvarlig. Holder du på fristen, skal megleren fortelle selger om budet og om at fristen er kort. Selger står da fritt til å la være å akseptere.
Hva du bør gjøre med fristen
Minstefristen er et gulv, ikke en anbefaling. Mange legger fristen litt over gulvet slik at selger får tid til å vurdere. Samtidig er du bundet til fristen går ut, og fristen er derfor også det tidspunktet du slipper løs fra budet. Setter du fristen langt frem, binder du deg lenge. Du kan ikke trekke budet før fristen etter at selger har fått kunnskap om det.
Er du i en budrunde der andre har lagt inn bud, vil megleren orientere deg om hvilke frister som gjelder. Setter du en frist som utløper før de andres, kan selger akseptere de andre først.
Aisha og rekkehuset
Aisha vil kjøpe et rekkehus. Siste annonserte visning er lørdag kl. 12.00–13.00. Hun vil bli ferdig raskt og legger inn et bud søndag kveld med frist mandag kl. 09.00.
Megleren kan ikke formidle dette, for tidligste tillatte frist er mandag kl. 12.00 (lørdag og søndag teller ikke, så første virkedag er mandag). Han ringer Aisha og forklarer det. Aisha endrer budet til 3 780 000 kroner med frist mandag kl. 14.00. Det er to timer over minstefristen.
Mandag kl. 12.30 får selger et høyere bud fra Marius. Aisha får en melding om at det finnes et bud med høyere beløp. Hun har fortsatt to timer på seg til å forhøye eller la fristen gå ut. Hun forhøyer ikke, og kl. 14.00 faller budet hennes bort uten at hun skylder noe.
Kort oppsummert
- Minste akseptfrist på bud er kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, når selger er forbruker.
- Lørdag, søndag og helligdager regnes ikke som virkedag.
- Megleren skal ikke formidle et bud med kortere frist; plikten ligger på ham, ikke på budgiveren.
- Selv om fristen holder minstekravet, kan megleren fraråde en frist som er for kort til en forsvarlig budrunde.
- Du er bundet til akseptfristen går ut, så velg en frist du kan leve med.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.