Megleren sa budet mitt var høyest, men det var feil. Hva kan jeg kreve?
Har megleren gitt deg feil opplysning om budene, kan du kreve erstatning for det økonomiske tapet feilen påførte deg. Du kan ikke kreve boligen, for selger velger fritt hvem han selger til. Kravet retter du mot meglerforetaket, og det avhenger av at du kan vise at megleren gjorde en feil og at feilen kostet deg penger. Utgifter du har hatt er lettest å få dekket, mens verdien av å ha mistet boligen er vanskeligere å dokumentere.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når megleren gir feil opplysning om bud: hva hun skal si
Megleren skal, så langt det er nødvendig og mulig, orientere selger, budgivere og andre interessenter skriftlig om mottatte bud: størrelse, forbehold og akseptfrist (eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd). Hun skal også bekrefte at budene er mottatt, og bistå ved vurderingen av dem.
Når hun gir deg en opplysning som er feil, bryter hun ikke bare en regel om budgivning. Hun bryter også plikten til god meglerskikk og til å gi råd og opplysninger av betydning for handelen (§ 6-3). Opplysningen kan være at budet ditt var høyest, at et annet bud hadde forbehold, eller at akseptfristen var en annen enn den egentlig var.
Det er ikke en feil at en annen budgiver vinner. Det er heller ikke en feil at megleren ikke sier hvem de andre budgiverne er. Feilen ligger i at det hun sa, var galt, og at du la planene dine etter det.
Hva du kan kreve: erstatning, ikke boligen
Selger har ikke nødvendigvis gjort noe galt, og du hadde ingen avtale med ham. Boligen kan du derfor ikke kreve.
Mot megleren kan du kreve erstatning etter de alminnelige reglene. Eiendomsmeglingsloven har ikke en egen erstatningsparagraf, men foretaket skal stille sikkerhet for ansvaret sitt (§ 2-7), og du retter kravet mot meglerforetaket. Vilkårene er tre:
- Megleren eller foretaket har gjort en feil, for eksempel gitt en uriktig opplysning.
- Du har lidd et økonomisk tap.
- Tapet skyldes feilen.
Les mer om erstatning fra eiendomsmegler hvis du vil se hvordan et slikt krav bygges.
Hva tapet kan være
Her er den største hindringen. Du kunne ikke kreve boligen, så du kan heller ikke uten videre kreve verdien av den.
Det som oftest kan dokumenteres, er utgifter du hadde i tillit til opplysningen: takst, lånevurdering, reise til visning, og tapte feriedager hvis du tok fri for å delta i budrunden. Utgifter som du ville hatt uansett, for eksempel en bankbekreftelse du tok før du hørte om boligen, er ikke et tap som skyldes feilen.
Vil du kreve noe for selve boligen, må du vise at du ville ha budt høyere, hvor mye høyere, og at selger ville ha tatt budet ditt. Det siste er vanskelig å bevise, siden selger fritt velger. Hva du kan få erstattet for å ha mistet boligen, er derfor usikkert.
Går feilen den andre veien, så du betalte mer enn du trengte fordi megleren oppga et høyere bud enn det som faktisk fantes, er tapet enklere å regne ut: det du betalte utover det du ellers ville betalt. Dette er nærmere omtalt i artikkelen om fiktive bud i budrunden.
Slik beviser du at megleren sa noe galt
Megleren skal bare formidle bud og beskjeder skriftlig, så mye bør finnes i e-poster, meldinger og i meglerens system. Ta vare på alt.
- Skjermbilder og meldinger med tidspunkt, helst fra megleren selv.
- Notater fra telefonsamtaler: dato, klokkeslett og hva hun sa.
- Budjournalen, som du kan be om i anonymisert form når budrunden er over (forskriften § 6-4). Den viser tidspunktene for budene og forbeholdene. Se også feil i budjournalen.
Kommer opplysningen kun muntlig, står ord mot ord. Be i så fall megleren bekrefte skriftlig hva hun sa, uten å anklage henne.
Tuva og budet som ikke var høyest
Tuva Lien legger inn 5 100 000 kroner på en enebolig kl. 10.30, og megleren skriver i en melding: «Budet ditt er høyest akkurat nå». Tuva er villig til å gå til 5 250 000, men avstår fra å by mer. Kl. 11.00 aksepterer selger et bud på 5 150 000 kroner fra en annen budgiver. Budjournalen viser at det budet kom inn kl. 10.05, men megleren hadde ikke oppdatert Tuva.
Tuva har ikke krav på boligen. Hun har brukt 7 500 kroner på takst og 4 000 kroner på en lånevurdering, til sammen 11 500 kroner. Hun skriver til meglerforetaket med skjermbilde av meldingen og journalen og krever beløpet. Foretaket kan ikke godt si at meldingen var riktig.
Hun krever ikke mellomlegget mellom 5 150 000 og 5 250 000 kroner, siden hun ikke kan vise at selger ville tatt budet hennes og at boligen var verdt mer enn hun ville betalt. Hun står igjen med de 11 500 kronene.
Frister og hvordan du fører saken
Gi beskjed raskt og skriftlig til meglerforetaket om hva du mener er feil, og hva du krever. Foretak som driver eiendomsmegling skal være tilsluttet en utenrettslig tvisteløsningsordning (§ 2-10), så avslår de kravet, kan du ta saken dit. Kravet foreldes normalt etter tre år, se foreldelse av krav mot megler.
Kort oppsummert
- Har megleren gitt deg feil opplysning om budene, kan du kreve erstatning for tapet, men ikke boligen.
- Feilen kan bryte både reglene om budgivning i § 6-8 og kravet til god meglerskikk i § 6-3.
- Utgifter du hadde på grunn av feilen er lettest å få dekket; verdien av å ha mistet boligen er vanskelig å bevise.
- Ta vare på meldinger og be om budjournalen, og si fra skriftlig til meglerforetaket raskt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.