Må vi ha tinglyst veirett for å få lån til ny bolig?
Loven krever ikke at veiretten er tinglyst for at du skal få lån. Plan- og bygningsloven krever likevel at en tomt som skal bebygges har sikret adkomst, og et tinglyst dokument er den vanligste måten å vise det på. Hva banken krever, varierer fra bank til bank. En bolig uten sikker adkomst er vanskeligere å pantsette og selge, så en muntlig veirett bør tinglyses.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva plan- og bygningsloven sier om adkomst
Før kommunen godkjenner at en eiendom opprettes eller endres til bebyggelse, eller at det settes opp en bygning, skal tomta ha sikret adkomst. Det står i plan- og bygningsloven § 27-4. Tomta skal enten ha lovlig adkomst til en vei som er åpen for alminnelig ferdsel, eller adkomsten skal være sikret ved et tinglyst dokument eller på annen måte, så lenge kommunen godtar ordningen som tilfredsstillende. Går veien over naboens grunn, er et tinglyst dokument den klareste måten å vise at du har rett til å bruke den.
Paragrafen gir kommunen litt spillerom. Kan vegforbindelsen etter kommunens skjønn ikke skaffes uten uforholdsmessig vanske eller utgift, kan kommunen godta en annen ordning. Kravet gjelder dermed at adkomsten er sikret, og tinglysing er ikke det eneste som kan godtas. Ligger tomta ved en offentlig vei, må avkjørselen i tillegg være godkjent av vegmyndigheten.
Tinglyst veirett og lån: hva banken ser på
Et boliglån er vanligvis sikret med pant i boligen. Panten er verdt det boligen kan selges for, og salgsverdien henger sammen med om kjøperen kan komme seg til huset. En bolig der veiretten bygger på en muntlig avtale med naboen, er vanskeligere å selge, fordi neste kjøper og kjøperens bank vil stille de samme spørsmålene.
Loven pålegger ikke banken å kreve tinglyst veirett, og hva den enkelte bank krever, varierer. Det er likevel ikke uvanlig at banken vil ha dokumentert adkomst før lånet utbetales, og at takstmannen noterer hvordan adkomsten er sikret. Spør banken før du binder deg i en kjøpekontrakt. Da får du vite om dokumentasjonen holder, mens det ennå er tid til å skaffe den.
Hva tinglysing gir deg som en muntlig avtale ikke gir
Tinglysing er frivillig, men den gir rettsvern. Reglene står i tinglysingsloven. Hovedregelen i § 20 er at et rettserverv som er registrert, går foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Selger naboen tomta til en ny eier, og veiretten din bare er avtalt muntlig, står du dermed svakere enn om retten hadde stått i grunnboken.
Det finnes et unntak i § 21 første ledd. En eldre rett som er stiftet ved avtale, går foran en yngre hvis den som ervervet den yngre, kjente eller burde kjenne den eldre retten da hans egen rett ble registrert. En synlig vei som er i bruk, kan gjøre det vanskelig for en ny eier å si at han ikke visste. Du kan likevel ikke bygge et lån på at det går bra. Banken vil ha noe den kan se i grunnboken, ikke et bevisspørsmål om hva som ble sagt i hagen for ti år siden.
Retten kan også være ervervet ved hevd, altså ved langvarig bruk. Da har tinglysing ingen betydning for at retten gjelder (§ 21 andre ledd). Å være sikker på at retten er hevdet, er likevel noe annet enn å kunne vise det, og en bank vil sjelden godta «vi har kjørt der i årevis» som dokumentasjon.
Mirela og Tobias kjøper hus med vei over naboens tomt
Mirela Novak og Tobias Strand vil kjøpe et hus til 4 200 000 kroner. De trenger et lån på 3 400 000 kroner og har 800 000 kroner i egenkapital. Huset ligger ved en grusvei som går over Gudrun Aas sin tomt før den kommer ut på kommunal vei. I salgsoppgaven står det at selgeren har «muntlig avtale om veirett».
Banken sier at den vil ha dokumentert adkomst før lånet utbetales. Selgeren ber Gudrun skrive under på en veirettserklæring. Erklæringen viser på et kart hvor veien går, sier at huset har rett til å bruke den, og regulerer hvem som vedlikeholder den. Dokumentet tinglyses på Gudruns eiendom før overtakelsen. Etter det står retten i grunnboken, og den følger huset videre når Mirela og Tobias en dag selger.
Hadde Gudrun sagt nei, måtte kjøperne vurdert om de ville kjøpe uten tinglyst rett. Da kunne spørsmålet være om huset har hevdet rett til veien, og det må i så fall dokumenteres på annen måte.
Slik får du veiretten tinglyst
Start med en skriftlig avtale. Den bør si hvilken eiendom som får retten og hvilken som belastes, hvor veien går (helst på et kart), hva retten omfatter, for eksempel gange, bil og tyngre kjøretøy, og hvem som vedlikeholder veien. Avtales det betaling for retten, skriv det inn.
Den som gir retten, altså eieren av tomta veien går over, må skrive under. Dokumentet sendes deretter til tinglysing i Kartverket mot gebyr. Se også i grunnboken for naboeiendommen, så du vet hvilke andre rettigheter som er tinglyst der.
Nekter naboen å skrive under, finnes det andre veier. Har du brukt veien i minst 20 år som om du hadde rett til det, kan retten være hevdet etter hevdslova §§ 2 og 7. For bruk som ikke viser seg av en fast tilstelling, er hevdstiden 50 år, men ikke for nødvendig veg (§ 8). Hvordan det fungerer, står i hevd av veirett. Tvister om bruksrett kan også avgjøres av domstolene eller jordskifteretten.
Kort oppsummert
- Loven krever ikke tinglyst veirett for å få lån, men banken kan kreve dokumentert adkomst, og det varierer fra bank til bank.
- Etter plan- og bygningsloven § 27-4 skal tomta ha sikret adkomst før kommunen godkjenner bebyggelse, enten ved lovlig adkomst til åpen vei, ved tinglyst dokument eller på en annen måte kommunen godtar.
- En tinglyst veirett går foran en utinglyst, men en ny eier som kjente eller burde kjenne den utinglyste retten, må respektere den.
- Har du en muntlig avtale, få den skriftlig og tinglyst før du tar opp lån på boligen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.