Må hevdet rett tinglyses for å gjelde mot ny eier?
Nei, en rett som er vunnet ved hevd gjelder mot en ny eier uten å være tinglyst. Tinglysingsloven § 21 sier at tinglysing ikke har betydning for rettserverv ved hevd. Ny eier overtar altså eiendommen med retten på, selv om han ikke visste om den. Det kan likevel lønne seg å få retten dokumentert.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Spørsmålet kommer opp når en naboeiendom skifter eier og den nye vil stenge veien, flytte gjerdet eller bygge på stripen som den forrige lot deg bruke. Du har en hevdet rett, men ingenting står i grunnboken. Da er det tinglysing og rettsvern som avgjør hvem som står sterkest.
Hovedregelen om tinglysing og rettsvern
Tinglysingsloven § 20 sier at når et dokument er registrert, går det rettservervet som dokumentet viser, foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Det er hovedregelen for avtaler: den som tinglyser først, står sterkest.
Paragraf 21 har en egen regel for ting som ikke bygger på avtale. For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd. Ordlyden betyr at du ikke trenger å tinglyse en rett du har vunnet ved hevd for at den skal gjelde mot en senere eier.
Hva det betyr i praksis
Rettighetene vinnes i det øyeblikket hevdstiden er ute og vilkårene er oppfylt. Fra da er de en del av eiendommen. Selger naboen, overtar kjøperen eiendommen med retten som en byrde. Han kan ikke påberope seg at han ikke visste om den, og han kan ikke begrunne et krav om å stenge veien med at retten ikke står i grunnboken.
Det gjelder både eiendomsrett og bruksrett. Har du hevdet en stripe langs grensen, forblir den din etter at naboen selger. Har du hevdet en veirett, forblir den i kraft.
Dette er en motsetning til hva som gjelder for avtalte rettigheter. En veirett som er avtalt skriftlig, men aldri tinglyst, kan tapes hvis en ny eier registrerer sin egen rett først og verken kjente til eller burde kjenne til den eldre retten. Tinglysing har derfor stor betydning for dem. Les mer i artikkelen om utinglyste rettigheter og ny eier.
Hva som er et vilkår: at hevden faktisk er fullført
Det som må sitte, er at hevden faktisk var vunnet da den nye eieren overtok. Er det bare 15 år av 20 gått når naboen selger, har du ikke en hevdet rett ennå. Da kan du regne med tiden din (og eventuelt forrige eiers tid, se hevdsloven § 3) videre, men den nye eieren kan reise søksmål mot deg om retten, og hevden stanser hvis han får medhold (§ 6).
En hevd som er vunnet, kan også falle bort senere hvis du lar den ligge ubrukt i full hevdstid (frihevd, § 10), eller hvis noen bruker eiendommen i strid med retten i hevdstiden (mothevd, § 9). Rettsvern uten tinglysing betyr ikke at retten varer evig.
Nils og veien over skogteigen
Nils Bakke har kjørt over Vigdis Lunds skogteig til hytta si siden 1998. Veien er opparbeidet med grus, og han har aldri bedt om lov. I 2018 er hevdstiden på 20 år ute. Ingenting er tinglyst.
Vigdis dør i 2025, og arvingene selger teigen til Aksel Berg. Aksel har ikke sett noe i grunnboken om en veirett, og han skriver til Nils at han vil sette opp en bom i 2026.
Nils svarer at han har hevdet veiretten. Etter tinglysingsloven § 21 har det ingen betydning for hevd at han ikke har tinglyst. Aksel må godta veien, forutsatt at vilkårene for hevd var oppfylt. Er de det, kan han ikke stenge. Er Aksel uenig, må saken avgjøres av domstolen, og Nils må da kunne vise at han brukte veien som sin egen rett, i god tro og uten tillatelse.
Hvorfor det likevel kan lønne seg å dokumentere
Selv om tinglysing ikke er nødvendig for at hevden skal gjelde, har du fordeler av å få retten dokumentert.
- En kjøper av naboeiendommen kan se retten før han kjøper. Det gir færre tvister.
- Er retten bekreftet i en avtale eller en dom, er den lettere å bevise når det har gått mange år og de som kjente historien, er borte.
Vil du ha retten dokumentert, kan du be eieren om å bekrefte den i en skriftlig avtale som tinglyses. Nekter han, kan du få retten fastslått av domstolen.
Har du hevdet eiendomsrett til hele eiendommen, finnes det en egen vei til grunnbokshjemmel i tinglysingsloven § 38 a, som gjelder den som har vært eier i minst 20 år.
Kort oppsummert
- En rett vunnet ved hevd gjelder mot ny eier uten tinglysing (tinglysingsloven § 21).
- Dette er en unntaksregel. For avtalte rettigheter er tinglysing viktig for å stå sterkt mot ny eier.
- Hevden må være fullført før den nye eieren overtar. Er den ikke det, kan han bestride den.
- Retten kan falle bort ved frihevd eller mothevd, selv om den ikke er tinglyst.
- Å dokumentere retten, for eksempel i en tinglyst avtale, gjør saken enklere for alle senere.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.