Må jeg ha konsesjon for å kjøpe et småbruk fra en fremmed?

Utgangspunktet er at et eiendomskjøp krever tillatelse

Etter konsesjonsloven § 2 kan fast eiendom som hovedregel ikke erverves uten tillatelse fra myndighetene. Tillatelsen kalles konsesjon. Loven skal gi kontroll med omsetningen av eiendom, blant annet for å verne landbrukets produksjonsarealer og hensynet til bosettingen. Mange kjøp er likevel unntatt, og ved et vanlig boligkjøp merker de færreste noe til reglene.

Et småbruk ligger i grenselandet. Det er et sted å bo, men det har også jord og kanskje skog, og det er jorda og skogen loven først og fremst vil verne. Om du må søke, styres derfor av hvor stort småbruket er. At selgeren er en fremmed, får betydning først når eiendommen ligger over grensene.

Grensene som gjør småbruket konsesjonsfritt

Konsesjonsloven § 4 første ledd nr. 4 sier at du ikke trenger konsesjon ved kjøp av bebygd eiendom som ikke er over 100 dekar, når fulldyrket og overflatedyrket jord ikke utgjør mer enn 35 dekar. Begge vilkårene må være oppfylt. Et dekar er 1 000 kvadratmeter, så 100 dekar er 100 000 kvadratmeter og 35 dekar er 35 000.

Fire forhold avgrenser fritaket:

• Grensen på 100 dekar gjelder eiendommens samlede areal.
• Grensen på 35 dekar gjelder bare fulldyrket og overflatedyrket jord. Hva som regnes som slik jord, kan departementet fastsette nærmere i forskrift (§ 8).
• Eiendommen må være bebygd. Et ubebygd areal følger andre regler i § 4.
• Fritaket gjelder så lenge du ikke endrer bruken av eiendommen i strid med planen.

Når du trenger konsesjon på et småbruk fra en fremmed

Ligger småbruket over en av grensene, gjelder hovedregelen i § 2, og kjøpet krever konsesjon. Er du ikke i slekt med selgeren, har du heller ikke noe fritak å falle tilbake på. Fritakene i § 5 gjelder når du er eierens ektefelle, nær slekt eller odelsberettiget. Da slipper du konsesjon, men på bebygde landbrukseiendommer over visse arealgrenser er friheten betinget av at du bosetter deg på eiendommen.

Søknaden sendes til kommunen der eiendommen ligger (§ 12), og fristen er fire uker etter at avtalen ble gjort eller du fikk rådighet over eiendommen (§ 13). Skal eiendommen brukes til landbruk, legger kommunen særlig vekt på om kjøpet ivaretar bosettingen, om det gir en driftsmessig god løsning, om du er skikket til å drive og om ressursforvaltning og kulturlandskap blir tatt vare på (§ 9). Prisen vurderes også (§ 9 a), men for bebygd eiendom bare når det er mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord eller mer enn 500 dekar produktiv skog.

Skjerpede regler i enkelte kommuner

Konsesjonsfriheten for småbruk kan settes ut av kraft. Etter § 7 kan Kongen gi forskrift om dette, men bare etter anmodning fra kommunen og så langt det er nødvendig for å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig, blir fritidsboliger. Forskriften kan gjelde bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig.

Finnes det en slik forskrift i kommunen, kan du likevel slippe konsesjon ved å forplikte deg til at eiendommen skal brukes som helårsbolig så lenge du eier den. Bruken kan være din egen eller andres. Om kommunen har en slik forskrift, må du sjekke for den eiendommen du vil kjøpe, for loven pålegger ikke alle kommuner den.

Hva skjer hvis du kjøper uten konsesjon du trenger

Et erverv som krever konsesjon, kan ikke tinglyses eller matrikkelføres før konsesjon er gitt (§ 15). Du blir da ikke registrert som eier i grunnboken. Fram til forholdet er i orden må du ikke hugge skog eller gjøre noe annet som forringer verdien av eiendommen, og brudd på det forbudet straffes med bøter (§ 20).

Har du ikke søkt i tide, skal Kongen sette en frist for at du søker (§ 13). Blir søknaden ikke sendt eller får du avslag, skal det settes en frist for å omgjøre overdragelsen eller overdra eiendommen til en som kan få konsesjon eller ikke trenger det (§ 18). Oversitter du den fristen, kan departementet la eiendommen selges på tvangssalg (§ 19). Avslås søknaden helt eller delvis fordi prisen er for høy, kan avtalen ikke gjøres gjeldende mellom partene (§ 15 a).

Har du fått en egenerklæring om at kjøpet er konsesjonsfritt, kan du lese mer om egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Driveplikten gjelder selv om du slipper konsesjon

Et konsesjonsfritt kjøp fritar deg ikke fra jordlova. Jordbruksareal skal drives, og ny eier må innen ett år ta stilling til om hun vil drive selv eller leie bort jorda (jordlova § 8). Se driveplikt for jordbruksareal for hvordan det fungerer. Den som kjøper et småbruk uten å ville drive jorda, bør planlegge bortleie før kjøpet.

Kort oppsummert

• Konsesjon for småbruk fra en fremmed trengs ikke når eiendommen er bebygd, har høyst 100 dekar samlet areal og høyst 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord.
• Over en av grensene krever kjøpet konsesjon, og at selgeren er en fremmed gir deg ingen unntak.
• Kommuner kan etter forskrift kreve konsesjon for småbruk som er eller har vært helårsbolig, men du kan slippe det ved å forplikte deg til helårsbruk.
• Søknaden sendes til kommunen innen fire uker, og et erverv som krever konsesjon kan ikke tinglyses før den er gitt.
• Driveplikten etter jordlova gjelder uansett om du trengte konsesjon.