Må banken godkjenne at jeg selger en bit av tomta til naboen?

Hvorfor banken har en finger med i spillet

Pant i fast eiendom omfatter som utgangspunkt grunnen, husene og anleggene på den (panteloven § 2-2). Pantet hefter på eiendommen som helhet, ikke på huset alene. Bankens sikkerhet er summen av alt dette. Selger du en del av tomta, tar kjøperen med seg en del av verdien som banken regner med.

Panteloven § 1-11 sier at pant ikke hindrer at pantet blir solgt. Men en del av et panteobjekt kan bare selges særskilt med samtykke fra panthaveren, med mindre det åpenbart er uten betydning for panthaverens sikkerhet. En stripe som naboen vil betale penger for, har som regel en verdi, og da kan du ikke regne med at den er uten betydning. Hva som er «åpenbart» uten betydning, må vurderes konkret.

Hva matrikkellova krever

Vanligvis selges et areal til naboen ved arealoverføring etter matrikkellova § 15. Kommunen kan ikke føre overføringen i matrikkelen før det ligger føre erklæringer om overdragelsen av eiendomsretten, om pantefrafall og om konsesjon for arealet. Matrikkelforskriften § 33 sjette ledd presiserer at dokumentasjonen skal omfatte en erklæring om eiendomsoverdragelse og erklæringer fra eventuelle panthavere om pantefrafall.

Pantefrafall er bankens skriftlige erklæring om at den gir slipp på pantet i arealet som flyttes. Pantet blir liggende på resten av eiendommen. «Eventuelle panthavere» betyr alle som har pant, ikke bare hovedbanken. Har du også et lån i en annen bank, eller har noen tatt utleggspant, må de også gi frafall. Du ser hvem som har pant i en utskrift fra grunnboken, og hva heftelser på en eiendom betyr er forklart på en egen side.

Uten frafall blir arealoverføringen stående fast. Naboen kan ikke få et rent eiendomsstykke bare ved å betale deg.

Når du slipper å spørre banken

Er eiendommen din ikke pantsatt, er det ingen å spørre. Da trenger du bare å avtale salget med naboen og gjennomføre det hos kommunen.

Det finnes også en snarvei for små justeringer. Etter matrikkellova § 16 kan en grense mellom to eiendommer justeres uten at det hentes inn erklæring om pantefrafall. Reglene i matrikkelforskriften § 34 setter smale rammer:

• arealet på hver eiendom kan økes eller reduseres med inntil 5 prosent, men høyst 500 kvadratmeter
• ingen eiendom kan avgi mer enn 20 prosent av arealet den hadde før justeringen
• verdien på eiendommene skal ikke endres med mer enn folketrygdens grunnbeløp
• justeringen gjelder en grense som allerede er felles for de to eiendommene

Har dere gjort tidligere justeringer, teller de med. Er stykket større enn rammene, må dere bruke arealoverføring, og da trengs bankens frafall.

Hva banken vurderer

Loven sier ikke hva banken skal legge vekt på. Samtykket er bankens eget valg, og den kan si nei. I praksis ser en bank på hvor stort lånet er i forhold til verdien av det som blir igjen, hva stripen betyr for tomtens verdi, og hva du får betalt for den. Banken kan sette vilkår, for eksempel at hele eller deler av salgssummen går til ekstra nedbetaling av lånet. Hva banken krever, er en avtale mellom deg og banken, og vilkårene står ikke i loven.

Er stripen liten og lånet lavt i forhold til boligens verdi, er det ofte lett å få frafall. Er du nær belåningsgrensen, bør du regne med at banken vil ha noe tilbake.

Slik går du frem

Avtal salget med Sami på forhånd, men ta inn et forbehold om at bank og kommune må godkjenne. Hent en utskrift fra grunnboken og se hvem som har pant. Send banken en skriftlig forespørsel med kart og opplysning om areal og pris. Når du har erklæringen, sendes den til kommunen sammen med kravet om oppmålingsforretning. Kommunen skal i tillegg ha erklæring om eiendomsoverdragelsen, og et muntlig «greit» fra banken er ikke nok.

Går banken med på det, er pantet i stripen borte når overføringen er ført, mens resten av eiendommen fortsatt er pantsatt.

Kort oppsummert

• Pantet hefter på hele eiendommen, og en del av pantet kan bare selges særskilt med panthaverens samtykke (panteloven § 1-11).
• Ved arealoverføring må det ligge føre erklæring om pantefrafall før kommunen kan føre overføringen (matrikkellova § 15).
• Ved grensejustering trengs ikke pantefrafall, men justeringen må holde seg innenfor rammene i matrikkelforskriften § 34.
• Banken bestemmer selv om den vil gi frafall, og kan sette vilkår, for eksempel ekstra avdrag.
• Skal naboen kjøpe en bit av tomta, bør du avklare med banken før avtalen er endelig.