Kan kjøperen overta boliglånet mitt når jeg selger?

Bjørn selger huset og fastrenten han er stolt av

Bjørn har bodd i rekkehuset i ni år og bandt renten på lånet for tre år siden, rett før rentene begynte å stige. Nå har han solgt til en kjøper som har blitt oppmerksom på at Bjørns rente er betydelig lavere enn det hun selv får tilbud om andre steder. Spørsmålet kommer naturlig: kan hun rett og slett tre inn i Bjørns låneavtale og overta boliglånet slik det står, i stedet for å søke om et helt nytt lån i egen bank?

Tanken er forståelig, men det er en vesentlig forskjell mellom å overta en bolig og å overta et boliglån. Boligen skifter eier gjennom kjøpekontrakten. Selve gjeldsforholdet til banken er noe annet, og det kan banken ikke se bort fra bare fordi eiendommen bytter hender.

Hvorfor banken må samtykke til et debitorskifte

Et lån er en avtale mellom Bjørn og banken, ikke mellom banken og boligen. Skal kjøperen overta selve låneavtalen, kreves det det som kalles et debitorskifte eller en gjeldsovertakelse, der banken aktivt går inn og bytter ut hvem som er ansvarlig skyldner. Banken har ingen plikt til å akseptere dette, og de fleste banker vurderer en slik forespørsel svært restriktivt, særlig når lånet har en fastrente som er langt gunstigere enn det banken tilbyr nye kunder i dag. Fra bankens ståsted er en lav, låst rente en kostnad banken bærer overfor Bjørn spesifikt, ikke noe den ønsker å videreføre til en ukjent, ny låntaker uten videre.

I tillegg må kjøperen uansett kredittvurderes fullt ut, som om hun søkte om et helt nytt lån. Banken vil se på hennes inntekt, egenkapital og samlede gjeld opp mot boliglånsforskriftens krav, blant annet kravet om at lånet normalt ikke skal overstige fem ganger brutto årsinntekt og kravet til egenkapital, uavhengig av om hun i dag har betalingsanmerkninger eller ikke. At Bjørn selv har betjent lånet upåklagelig i ni år, sier ingenting om kjøperens økonomi, og banken kan ikke bygge en ny kredittbeslutning på selgerens historikk alene.

Slik fungerer det i praksis når kjøper vil overta

I de aller fleste boligsalg løses dette på en annen måte enn et rent debitorskifte. Kjøperen søker om eget lån, gjerne i sin egen bank, og det nye lånet brukes til å innfri Bjørns eksisterende lån ved overtakelse. Bjørn fritas dermed for gjelden, og kjøperen står med en helt ny låneavtale på markedets vilkår slik de er når hun kjøper, ikke slik de var da Bjørn bandt sin rente. Dette er den vanlige gangen i et boligoppgjør, og det er oppgjørsforetaket eller megleren som sørger for at Bjørns lån innfris samtidig som kjøperens lån utbetales.

Skulle kjøperen likevel ønske å prøve å overta akkurat Bjørns låneavtale, må hun ta direkte kontakt med hans bank og be om en vurdering av debitorskifte. Banken kan si ja i enkelttilfeller, for eksempel ved familieoverdragelser der låntakerne allerede er kjent for banken, men ved et ordinært salg i det åpne markedet er dette sjelden aktuelt, og enda sjeldnere når fastrenten er markant lavere enn dagens nivå.

Hva Bjørn og kjøperen bør gjøre videre

Bjørn bør avklare tidlig i prosessen at det er lite realistisk å videreføre fastrenten til kjøperen, slik at forventningene på begge sider er avstemt før kjøpekontrakten signeres. Kjøperen bør søke om finansiering i god tid, gjerne før budrunden, slik at hun vet hvilken rente og hvilke vilkår hun faktisk kan få i egen bank, og slik at hun ikke risikerer at finansieringen trekkes etter at budet er akseptert. Er hun opptatt av forutsigbarhet fremover, kan hun i stedet be sin egen bank om å binde renten på det nye lånet, selv om nivået da vil følge dagens marked og ikke Bjørns gamle avtale.

Dersom Bjørn har innfridd lånet før overtakelse, er det også hans ansvar å sørge for at pantet i boligen blir slettet i grunnboken etter oppgjøret, slik at kjøperen overtar en eiendom uten gamle heftelser fra det gamle lånet.

Det er verdt å nevne at situasjonen kan stille seg annerledes dersom overdragelsen skjer innad i familien, for eksempel til egne barn. Banker er ofte noe mer fleksible når den som skal overta lånet allerede er kjent for banken gjennom felleskonto eller tidligere medlåntakerskap, men heller ikke da er banken forpliktet til å videreføre den gamle fastrenten uendret. Selv i familieoverdragelser gjennomføres normalt en ny, selvstendig kredittvurdering av den som skal overta ansvaret alene.

Når det er verdt å bruke advokat

De fleste boligsalg med ordinær finansiering går greit gjennom megler og oppgjørsforetak uten behov for egen advokat på lånesiden. Advokat blir mer aktuelt dersom partene faktisk forsøker seg på et debitorskifte, dersom det oppstår uenighet om hvem som skal bære kostnaden ved innfrielse av gammelt lån, eller dersom kjøper og selger ønsker en avtale om finansiering som avviker fra det vanlige oppgjørsmønsteret. I slike tilfeller kan en advokat bidra til at avtalen mellom partene er tydelig på hvem som har ansvar for hva, og at ingen sitter igjen med uklar gjeld etter overtakelsen.

Kort oppsummert

• En kjøper kan i utgangspunktet ikke tre inn i selgers boliglån uten at banken godkjenner et eget debitorskifte.
• Banken vil kredittvurdere kjøperen fullt ut, uavhengig av selgers betalingshistorikk.
• Det vanlige er at kjøperen tar opp et nytt lån som brukes til å innfri selgers gamle lån ved overtakelse.
• En gunstig fastrente følger som regel ikke med boligen til ny eier.
• Advokat er mest aktuelt ved forsøk på debitorskifte eller uklare avtaler om finansieringsansvar.