Låne ut eller leie ut hytta privat: ansvar for skader og ulykker

Hvilke regler gjelder når du låner ut eller leier ut hytta privat

Låner du ut hytta til en venn eller leier den ut til noen du ikke kjenner, vil du vite hvem som betaler hvis noe går galt. Svaret er at loven ikke har en egen lov for dette. Husleieloven gjelder bare bruksrett til husrom, og § 1-1 sier uttrykkelig at den ikke gjelder avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. Reglene i husleieloven om depositum, mislighold og erstatning kan du derfor ikke bygge på.

I stedet gjelder det du har avtalt, og de alminnelige reglene om erstatning. Hovedregelen i norsk rett er at den som volder skade ved uaktsomhet (altså ikke har vært så forsiktig som man kunne forvente), må erstatte skaden. Dette gjelder både overfor eieren og overfor tredjepersoner.

Det er som hovedregel skadelidte som må bevise at skaden skyldes uaktsomhet. Eieren som krever erstatning av gjestene, må vise hva som ble skadet og at gjestene ikke var forsiktige nok. Gjesten som krever erstatning av eieren for en ulykke, må vise at eieren burde ha rettet eller varslet om faren.

Leietaker og låner: ansvar for skade på hytta

Den som får bruke hytta, har en plikt til å behandle den med aktsomhet. Ødelegger gjestene noe fordi de har vært uforsiktige, må de erstatte tapet. Det samme gjelder om gjestene forsømmer noe viktig, for eksempel ved å la ovnen stå på uten tilsyn eller ved å la vannet stå åpent i en frostnatt. Skade som kommer av vanlig bruk og slitasje, kan eieren ikke kreve erstattet.

Hvor mye du kan kreve, er det økonomiske tapet (skadeserstatningsloven § 4-1). Det er kostnaden ved å reparere eller erstatte det som er ødelagt, ofte med fradrag for alder og slitasje på gjenstanden. Hvordan du går frem når gjestene har ødelagt noe, avhenger av hva du kan bevise og av om forsikringen dekker.

Barn og foreldre

Er det barn som volder skaden, gjelder særregler. Barn og ungdom under 18 år må erstatte skade de volder forsettlig eller uaktsomt, så langt det er rimelig etter alder, utvikling og forholdene ellers (skadeserstatningsloven § 1-1). Foreldre svarer for tilsyn, og de må erstatte skade når de ikke har gitt tilbørlig tilsyn. I tillegg svarer foreldre uansett egen skyld for inntil 5 000 kroner per skadevolding når barnet bor sammen med dem og de har omsorgen for det (§ 1-2).

Barn har sjelden egen økonomi å betale med, så kravet rettes i praksis ofte mot foreldrene. Grensen på 5 000 kroner gjelder når foreldrene ikke selv har noe å bebreides, mens de kan svare for mer hvis de har latt det mangle på tilsyn.

Eierens ansvar overfor gjester som skades

Eieren har et eget ansvar. Hvis en gjest blir skadet på grunn av farlige forhold ved hytta, kan eieren være ansvarlig, men bare hvis han har vært uaktsom. Typiske situasjoner er en råtten trapp eller brygge, en defekt ovn eller pipe, en åpen brønn eller manglende rekkverk på en høy terrasse. Eieren kjenner hytta, og gjesten gjør det ikke. Derfor forventes det at eieren utbedrer det han vet om, eller i det minste varsler om det.

Gjesten har også et ansvar. Har gjesten selv bidratt til skaden, kan erstatningen settes ned eller falle bort så langt det er rimelig (skadeserstatningsloven § 5-1). Kjente faren seg for gjesten, og ble han likevel brukt, kan det telle mot ham.

Står det i avtalen at eieren ikke har ansvar, er det ikke sikkert at fritaket gjelder fullt ut. En avtale kan settes til side hvis det ville være urimelig å gjøre den gjeldende (avtaleloven § 36), og det gjelder særlig hvis eieren selv har vært grovt uaktsom. En klausul er ikke en erstatning for å rette opp farlige forhold. Sjekk også at hytteforsikringen eller en annen forsikring dekker eierens ansvar for personskade.

Forsikringen avgjør ofte hvem som betaler

Mange tror at et krav fra eier til gjest ender med at gjesten betaler av egen lomme. Slik er det ikke alltid. Er skaden dekket av eierens hytteforsikring, kan eieren bare gjøre krav gjeldende mot skadevolderen hvis skaden er voldt forsettlig eller ved grov uaktsomhet (skadeserstatningsloven § 4-2). Betaler forsikringsselskapet, kan det på samme vilkår kreve regress hos gjesten (§ 4-3). Ved vanlig uforsiktighet blir det derfor ofte forsikringen som tar tapet.

Gjestens egen innboforsikring kan på sin side dekke erstatningsansvar for skade han har voldt, men dette avhenger av vilkårene. Se ansvarsdekning i innboforsikring. Eieren bør sjekke at hytteforsikringen gjelder også når hytta leies ut, siden noen forsikringer har egne vilkår for utleie.

Har du ikke hytteforsikring med ansvarsdekning, bør du vurdere å tegne den før du begynner å leie ut, siden en personskade kan bli kostbar.

Hva du bør avtale

Skriv ned avtalen, også når du låner ut til venner. Ta med tidsrom, eventuell pris, regler for husdyr og røyking, hvem som svarer for brudd og hva som skjer om noe går i stykker. Lag en enkel inventarliste og ta bilder av hytta før og etter oppholdet. Be gjestene melde fra med en gang om noe skjer. Er det farlige forhold du vet om, som en skrøpelig trapp, bør du varsle om det skriftlig.

Avtal også hvem som har nøkler, hvilke rom eller bygg som ikke er med, om gjestene kan ha med dyr eller bruke båt og vedovn, og hvem som skal vaske. Skriv ned hva som skal gjøres ved akutte skader, som vannlekkasje eller strømbrudd, og hvem gjestene skal ringe. Slike detaljer gjør det lettere å se hvem som har brutt avtalen hvis noe går galt.

Kort oppsummert

• Husleieloven gjelder ikke for leie av hytte til ferie og fritid, så avtalen og alminnelig erstatningsrett avgjør ansvaret.
• Den som låner eller leier hytta, må erstatte skade han volder ved uaktsomhet, med særregler for barn og foreldre.
• Eieren kan bli ansvarlig hvis en gjest skades av farlige forhold eieren kjente til eller burde ha rettet.
• Er skaden dekket av hytteforsikringen, kan eieren bare kreve erstatning av gjesten ved forsett eller grov uaktsomhet.
• Skriv ned avtalen, lag inventarliste og dokumenter tilstanden før og etter.