Kan jeg kreve lavere leie når prisene har falt?
Ja, men bare i bestemte tilfeller. Etter husleieloven § 4-2 kan både utleier og leietaker kreve leien endret i takt med konsumprisindeksen, så faller indeksen, kan leietaker kreve at leien settes ned tilsvarende. Det må ha gått minst ett år siden siste leiefastsetting, og kravet må sendes skriftlig med minst én måneds frist. Et fall i leieprisene i området er noe annet enn et fall i indeksen, og gir ikke samme krav.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva § 4-2 sier om å sette ned leien
Husleieloven § 4-2 er skrevet likt for begge parter. Den første setningen sier at hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse. Utleier har altså ikke enerett på å bruke bestemmelsen. Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting, den kan tidligst settes i verk ett år etter forrige leiefastsetting, og den andre parten må ha skriftlig varsel med minst én måneds frist.
Når indeksen har gått ned siden leien sist ble satt, er endringen negativ. Da kan leietaker bruke samme bestemmelse for å kreve at leien reduseres med tilsvarende prosent. Ingenting i § 4-2 sier at bestemmelsen bare gjelder økning. Du finner en kort forklaring på KPI-nedgang og husleie.
Prisfall betyr ikke alltid indeksfall
Når folk sier at prisene har falt, kan de mene to forskjellige ting.
Det ene er at konsumprisindeksen, som måler hvordan prisene på en vanlig handlekurv utvikler seg, er lavere enn da leien sist ble fastsatt. Det er dette § 4-2 bygger på. Indeksen publiseres av Statistisk sentralbyrå, og du sammenlikner indeksen i måneden for siste leiefastsetting med nyeste tilgjengelige indekstall. I praksis stiger indeksen som regel over tid, og et fall over hele perioden er uvanlig. Men det skjer, og da gjelder rettigheten.
Det andre er at leieprisene for liknende boliger i området har gått ned. Det er ikke det samme som at konsumprisindeksen har gjort det, og § 4-2 gir ikke leietaker noe krav bare fordi markedet har endret seg. Her gjelder andre regler, som forklart under.
Når markedet har falt: gjengs leie
Er markedsleien for liknende boliger lavere enn det du betaler, er veien § 4-3. Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter kreve at leien settes til gjengs leie. Det er det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom på liknende vilkår. Regelen gjelder begge veier, så leietaker kan bruke den når leien er høyere enn gjengs leie.
Kravet må settes fram skriftlig. Den nye leien kan tidligst settes i verk seks måneder etter kravet, og tidligst ett år etter forrige endring av leien. Blir dere ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av partene kreve at en takstnemnd avgjør det. Hvordan gjengs leie dokumenteres, forklares i dokumentasjon av gjengs leie hvis du vil forberede deg.
Var leien urimelig høy allerede da avtalen ble inngått, gjelder § 4-1 og tilbakebetalingsregelen i § 4-4 i stedet.
Hva som er siste leiefastsetting
Utgangspunktet for beregningen er «siste leiefastsetting». Det kan være da du flyttet inn og avtalte leien. Har leien senere blitt endret, enten ved en indeksregulering etter § 4-2 eller en tilpasning til gjengs leie etter § 4-3, er det den siste endringen som regnes. Indeksen for den måneden er utgangspunktet, og tidsfristen på ett år løper fra da den endringen ble satt i verk. Har du fått flere endringer, må du altså bruke datoen for den nyeste.
Slik krever du nedsettelse etter indeksfall
Sjekk først at det har gått minst ett år siden leien sist ble fastsatt eller endret. Finn deretter indeksen for måneden da leien sist ble fastsatt, og den nyeste indeksen. Regn ut prosentendringen. Er den negativ, er det den du kan kreve leien satt ned med.
Send så et skriftlig krav til utleier. Skriv hva leien er i dag, hvilken indeks du bygger på, hvor stor prosentendringen er, hva ny leie blir og fra hvilken dato den skal gjelde. Datoen må ligge minst en måned etter at varselet er sendt. Den nye leien trer ikke i kraft før fristen er ute, så fortsett å betale gjeldende leie til da.
Sander og Selma
Sander betaler 15 000 kr i måneden til utleier Selma. Leien ble fastsatt ved innflytting for halvannet år siden. Han regner med at indeksen nå er 1,2 prosent lavere enn den var da, og regner ut ny leie: 15 000 × 0,988 = 14 820 kr, altså 180 kr mindre i måneden.
Sander sender et skriftlig krav 5. november om at leien settes til 14 820 kr fra 1. desember, og legger ved indekstallene. Hvis beregningen er riktig og vilkårene ellers er oppfylt, har Sander rett til nedsettelsen, og fra desember betaler han 14 820 kr. Er du i tvil om hvordan du skal gå fram, kan en forhandling være en vei. Hvordan forhandling kan gå, står i forhandle leien ned.
Hadde det i stedet vært slik at indeksen hadde steget, men leieprisene i området hadde falt, ville Sander ikke kunnet bruke § 4-2. Da kunne han ha brukt § 4-3, og først når leieforholdet hadde vart i to år og seks måneder.
Kort oppsummert
- Både utleier og leietaker kan kreve leien endret etter § 4-2. Faller konsumprisindeksen siden siste leiefastsetting, kan leietaker kreve lavere leie.
- Kravet må være skriftlig, med minst én måneds frist, og kan tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsetting.
- Et fall i leieprisene i området er ikke det samme som et fall i indeksen. Da må du bruke kravet om gjengs leie etter § 4-3.
- Gjengs leie kan kreves først når leieforholdet har vart i to år og seks måneder, og tidligst seks måneder etter det skriftlige kravet.
- Fortsett å betale gjeldende leie til den nye leien trer i kraft.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.