Konsesjon og boplikt når du overtar en gård eller et småbruk

Slik henger konsesjon og boplikt sammen

Konsesjonsloven har ett utgangspunkt: fast eiendom kan ikke erverves uten tillatelse fra myndighetene (§ 2 i konsesjonsloven). Tillatelsen kalles konsesjon. Formålet er blant annet å verne landbrukets produksjonsarealer, ivareta bosettingen og sikre eier- og bruksforhold som er gagnlige for samfunnet.

Så kommer unntakene. Noen eiendommer er så små eller av en slik karakter at konsesjon ikke trengs (§ 4). Noen erververe slipper også konsesjon fordi de står i et bestemt forhold til eieren eller eiendommen (§ 5). Det siste er der boplikten kommer inn: for de største bebygde landbrukseiendommene er konsesjonsfriheten etter § 5 betinget av at erververen flytter dit.

Rekkefølgen når du overtar, er derfor slik. Først spør du om eiendommen er unntatt konsesjon på grunn av størrelse og karakter. Hvis ikke, spør du om du er unntatt som ektefelle, slekt eller odelsberettiget. Og hvis du er det, ser du om eiendommen er så stor at boplikt følger med.

Småbruk som er unntatt konsesjon

Konsesjonsloven § 4 lister opp eiendommer der konsesjon ikke er nødvendig. For småbruk er to grupper mest aktuelle.

Den første er ubebygde enkelttomter for bolig, fritidshus eller naust, når tomten ikke er større enn 2 dekar og er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordlova. For slike tomter gjelder konsesjonsfriheten bare hvis tomten blir bebygd innen fem år.

Den andre er bebygd eiendom som ikke er over 100 dekar, der fulldyrket og overflatedyrket jord ikke er mer enn 35 dekar. Et lite småbruk med bolighus og litt jord faller dermed utenfor konsesjonsplikten. Friheten er betinget av at du ikke endrer bruken i strid med planen.

Det finnes en viktig utvidelse: Kongen kan etter anmodning fra kommunen sette konsesjonsfriheten ut av kraft for bebygde eiendommer som er eller har vært helårsbolig, for å hindre at de blir fritidsboliger (§ 7). Gjelder slik forskrift der du kjøper, trenger du konsesjon selv om eiendommen er liten, med mindre du forplikter deg til at den brukes som helårsbolig så lenge du eier den.

Slekt og odelsberettigede: konsesjonsfrihet med vilkår

Er eiendommen for stor til å være unntatt etter § 4, er hovedregelen at du må ha konsesjon. Konsesjonsloven § 5 gir et viktig unntak. Du slipper konsesjon når du er ektefelle til eieren, er i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett oppstigende eller nedstigende linje, er i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken, eller er i svogerskap med eieren i rett oppstigende linje. Du slipper også konsesjon når du er odelsberettiget til eiendommen. Samboere i ekteskapslignende forhold som oppfyller vilkårene i arveloven, står i samme stilling som ektefeller.

Det er et vilkår at eieren har konsesjonsforholdet sitt i orden.

Konsesjonsfriheten etter § 5 er ikke ubetinget. Er eiendommen bebygd og har mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord, eller mer enn 500 dekar produktiv skog, er friheten betinget av boplikt. Da må du bosette deg på eiendommen innen ett år og selv bo der i minst fem år.

Hva boplikten krever

Boplikten er en plikt til å ta eiendommen som din reelle bolig. Etter § 6 regnes det som oppfylt når du er registrert bosatt på eiendommen etter reglene om folkeregistrering. Det er altså ikke nok å eie huset eller å ha en seng der, og du kan ikke la andre bo der i ditt sted.

Som bebygd eiendom regnes eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig. Det samme gjelder bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, og bebyggelse under oppføring hvis tillatelsen er gitt med sikte på bolig.

Erverver en gjenlevende ektefelle eiendommen fra sin avdøde ektefelle, regnes botiden den gjenlevende allerede har hatt før overtakelsen, mot plikttiden. Boplikten er ikke det samme som driveplikten i jordloven § 8. Driveplikten gjelder jordbruksarealet og kan oppfylles ved at arealet leies bort, forutsatt at avtalen er skriftlig, gjelder minst ti år av gangen uten oppsigelsesrett for eieren, og at kopi sendes kommunen. Boplikten kan ikke oppfylles på den måten.

Når du må eller velger å søke konsesjon

Du må søke konsesjon når ingen unntak gir deg fritak, og du kan velge å søke når du som slekt eller odelsberettiget ikke vil oppfylle boplikten. Søknaden sendes til kommunen der eiendommen ligger, på skjema fra departementet, med skjøte, kontrakt og takst hvis slike dokumenter finnes (§ 12). Fristen er fire uker etter at avtalen ble gjort eller du fikk rådighet over eiendommen (§ 13).

Ved søknad om konsesjon til landbrukseiendom legger myndighetene særlig vekt på om formålet ivaretar bosettingen i området, om ervervet er en driftsmessig god løsning, om du er skikket til å drive, og på ressursforvaltning og kulturlandskap (§ 9). For større landbrukseiendommer vurderes også om prisen gir en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling (§ 9 a). Er det slekt eller odelsberettiget som søker fordi boplikten ikke skal oppfylles, tas det i tillegg hensyn til eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold, og tilknytning og livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment.

Et erverv som krever konsesjon, kan ikke tinglyses før konsesjon er gitt (§ 15). Kommunens vedtak kan påklages til statsforvalteren.

Når vilkårene brytes

Kommunen og statsforvalteren skal føre kontroll med at vilkår overholdes, og kommunen kan hente opplysninger fra folkeregisteret (§§ 17 og 17 a). Oppfyller du ikke boplikten, kan Kongen sette en frist for at du søker konsesjon (§ 13). Søker du ikke eller får avslag, skal Kongen sette en frist for at overdragelsen omgjøres eller eiendommen overdras til noen som kan få konsesjon eller ikke trenger det (§ 18). Er konsesjon avslått fordi du ikke vil oppfylle boplikten, kan du i stedet velge å oppfylle den. Oversittes fristen, kan departementet la eiendommen selges på tvangssalg (§ 19).

Priskontroll, korte leieavtaler og nye vilkår

Noen forhold kan overraske den som overtar. Prisen kan stoppe ervervet: er en konsesjonssøknad avslått helt eller delvis fordi den avtalte prisen er for høy, kan avtalen om overdragelse ikke gjøres gjeldende mellom partene eller overfor myndighetene (§ 15 a). Konsesjonsplikten gjelder også leie og lignende bruksrett over fast eiendom, med mindre retten er stiftet for høyst ti år uten adgang for brukeren til å kreve kontrakten forlenget (§ 3). Til sist kan kommunen ha bedt om forskrift om nedsatt konsesjonsgrense. Sjekk derfor alltid om det gjelder slik forskrift i kommunen der eiendommen ligger.

Kort oppsummert

• Konsesjon og boplikt for småbruk avgjøres av størrelse, bebyggelse og hvem erververen er.
• Bebygd eiendom på høyst 100 dekar med høyst 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord er unntatt konsesjon, så lenge ikke forskrift om nedsatt konsesjonsgrense gjelder.
• Ektefelle, slekt og odelsberettigede slipper konsesjon, men på bebygde eiendommer over 35 dekar jord eller 500 dekar skog må de bosette seg innen ett år og bo der i minst fem år.
• Boplikten er oppfylt når du er registrert bosatt på eiendommen, og den kan ikke oppfylles ved utleie.
• Vil du ikke bo der, søker du konsesjon innen fire uker, og kommunen vurderer blant annet bosettingen og din skikkethet.