Klage til et stort utleieselskap: slik når du fram
Send klagen skriftlig til det kontaktpunktet kontrakten oppgir, og beskriv mangelen og kravet konkret. Skriv hva som er galt, når du oppdaget det og hva du krever, med en frist. Legg ved bilder og dokumentasjon, og behold bevis for at klagen er sendt. Du må melde fra om en mangel innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den (husleieloven § 2-8). Når selskapet ikke rydder opp, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem klagen til utleieselskapet skal sendes til
Start med kontrakten. Der står som regel et kontaktpunkt: en e-postadresse, en portal eller en postadresse. Bruk det, og send gjerne også en kopi til utleieren eller kundeansvarlig hvis du har navnet. Et stort utleieselskap har ofte en felles kundeservice og egne saksbehandlere, og en klage som havner i feil kø, kan bli liggende.
Kontaktpunktet i kontrakten er det sikreste. Sender du til en privat e-postadresse til en ansatt du kjenner, har du dårligere grunnlag for å si at selskapet har fått klagen.
Husk at det er utleieren som er part i avtalen. Er det et forvaltningsselskap som svarer på vegne av utleieren, sender du til forvalteren og setter utleieren på kopi.
Slik skriver du klagen så den ikke kan misforstås
Hold klagen kort og konkret. Selskapet skal kunne forstå på ett minutt hva saken gjelder og hva du vil ha. Disse opplysningene bør stå i brevet:
- navn, adresse og leilighetsnummer, og eventuelt kontraktsnummer
- hva som er galt, for eksempel «fuktskade på soverommet, mugg på veggen, lukt»
- når du oppdaget feilen og hvor lenge den har vart
- hva du krever, for eksempel retting, avslag i leien eller dekning av utgifter
- en frist for svar eller retting
Fristen bør være rimelig for saken. Loven setter ingen bestemt frist, men sier at retting skal skje innen rimelig tid etter at kravet er satt fram. Du kan for eksempel sette 14 dager for vanlige feil og kortere frist for ting som haster, som vannlekkasje eller manglende varme.
Hold tonen saklig. Du trenger ikke argumentere bredt. Si hva som er galt og hva du krever.
Legg ved dokumentasjon
Dokumentasjon er det som gjør klagen sterk hvis saken senere havner hos Husleietvistutvalget. Legg ved bilder og video med dato, eventuelle fuktmålinger eller rapporter og tidligere korrespondanse om samme sak. Er det en støyplage eller lukt, kan du føre en enkel logg med tidspunkter.
Ta vare på kvitteringer for utgifter du har hatt på grunn av mangelen. Skriv i klagen hva du vil ha dekket, så det ikke kommer som en overraskelse senere.
Send klagen slik at du kan bevise at den er sendt
Du må kunne vise at du har meldt fra, og når. E-post med sendt-logg er brukbart. Bruker du en portal, ta skjermbilde av innsendingen og lagre bekreftelsen. Anbefalt brev gir best sikkerhet, men er tregere.
Etter husleieloven § 1-5 kan du, når du har gitt en melding i samsvar med loven og sendt den på en forsvarlig måte, gjøre gjeldende at den er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram. Det er likevel lettere å vinne fram med en klage du kan vise fram, enn en du må forklare at du sendte.
Tidspunktet er viktig. Husleieloven § 2-8 sier at du taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke har meldt fra innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den. Ikke vent til neste måned for å se om det ordner seg.
Hva du gjør når selskapet ikke svarer eller avviser klagen
Gå tilbake til meldingen din når fristen er ute. Send en kort purring som viser til den første klagen, gjenta kravet og sett en ny, kortere frist. Svarer selskapet med en avvisning, les begrunnelsen. Noen avvisninger er gode: kanskje skaden skyldes deg, eller kravet er for høyt. Andre er standardsvar som ikke tar stilling til det du har skrevet.
Kommer du ikke videre, er neste steg Husleietvistutvalget. Tvister om leie av bolig skal behandles der før de kan bringes inn for tingretten, og forliksrådet kan ikke behandle dem (§ 12-5). Dokumentasjonen fra klageprosessen følger med inn i saken. Les også hvordan du sender saken til Husleietvistutvalget.
Sigrid og varmtvannet
Sigrid Aune leier en leilighet for 11 500 kroner i måneden av et stort utleieselskap. Varmtvannet blir borte 2. november. Hun finner kontaktpunktet i kontrakten, sender en e-post samme dag og legger ved en video som viser at vannet er kaldt, og bilde av vannmåleren. Hun skriver at hun krever at feilen rettes innen sju dager, at hun forbeholder seg å kreve avslag i leien, og at hun vil melde saken til Husleietvistutvalget hvis ingenting skjer.
Ingen svarer. Etter åtte dager sender hun en purring og ber om svar innen tre dager. Det kommer et standardsvar uten løsning. Sigrid beregner et avslag på 15 prosent av leien, altså 1 725 kroner i måneden, og krever det. Hun samler e-postene, videoen og beregningen i en mappe og forbereder en sak til utvalget.
Kort oppsummert
- En klage til utleieselskap bør sendes skriftlig til kontaktpunktet i kontrakten, med kopi til utleieren om mulig.
- Beskriv mangelen og kravet konkret, og sett en rimelig frist.
- Legg ved dokumentasjon og ta vare på bevis for at klagen er sendt og når.
- Meld fra innen rimelig tid, ellers kan retten til å gjøre en mangel gjeldende gå tapt.
- Fører ikke klagen fram, er neste steg Husleietvistutvalget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.