Kjøpe bolig fra et dødsbo under offentlig skifte: hvem er motparten?
Ved et dødsbo under offentlig skifte er det boet som selger boligen, og det er normalt en bostyrer oppnevnt av tingretten som handler på boets vegne. Bostyreren gjennomfører skiftet på tingrettens vegne og har samme kompetanse som retten, bortsett fra å avgjøre rettstvister (arveloven § 150). Krav etter kjøpet rettes mot boet så lenge skiftet pågår, ikke mot arvingene personlig. Boet har partsevne under offentlig skifte (§ 171).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når megleren forteller at boligen selges av «bostyrer», lurer mange kjøpere på hvem de egentlig inngår avtale med. Er det arvingene, bostyreren eller boet? Svaret har noe å si for hvem som signerer, hvem som svarer for mangler, og hvor du sender kravet ditt. Slik er det når du skal kjøpe bolig fra et dødsbo under offentlig skifte.
Boet er selger, og bostyreren handler for boet
Et dødsbo kan skiftes privat eller offentlig. Ved offentlig skifte skjer behandlingen ved tingretten (arveloven § 134). Retten oppnevner normalt en bostyrer som gjennomfører skiftet. Retten kan også velge å gjennomføre skiftet selv hvis den finner det hensiktsmessig.
Selgeren etter kjøpekontrakten er dødsboet. Bostyreren er ikke selv part i handelen, men signerer på boets vegne. Arvingene er heller ikke selgere i kontraktsmessig forstand, selv om de eier retten til det som er igjen etter at gjelden er betalt.
Hva bostyreren kan og ikke kan
Bostyreren gjennomfører skiftet på tingrettens vegne og har ved gjennomføringen samme kompetanse som retten. Bostyreren kan likevel ikke avgjøre rettstvister eller innkalle til skiftesamlinger (arveloven § 150). En bostyrer kan altså selge en bolig, men kan ikke være dommer i en tvist om salget.
Bostyreren skal føre protokoll og regnskap og holde boets penger adskilt fra andre midler (§ 151). Han skal sørge for at boets og arvelaterens forpliktelser dekkes under skiftet (§ 143). Et salg av boligen er ofte en del av dette, fordi eiendelene gjøres om i penger så langt det trengs for å dekke forpliktelsene.
Er arvingene enige, er retten og bostyreren bundet av arvingenes standpunkt i beslutninger om forvaltningen av boet og om hvordan skiftet gjennomføres. Det gjelder ikke hvis boet ikke har nok eiendeler til å dekke alle forpliktelsene, eller hvis beslutningen vil skade en fraværende arving eller kreditorene (§ 138).
Hvorfor et bo havner under offentlig skifte
Tingretten åpner offentlig skifte når det kreves av for eksempel en arving, en kreditor som har tatt utlegg i en arvings arv, eller den som har et krav mot arvelateren og ingen har krevd privat skifte innen fristen på 60 dager (§ 127). Retten kan også selv åpne offentlig skifte hvis ingen overtar boet til privat skifte innen fristen og eiendelene tydelig dekker skifteomkostningene (§ 129).
For deg som kjøper er årsaken sjelden viktig. Det som teller, er at boet fortsatt har en bostyrer eller en rett som kan binde det, og at salget er ført i tråd med skiftet.
Hvor du retter krav etter kjøpet
Oppdager du en mangel, reklamerer du til selgeren, som er boet. Meldingen sendes til bostyreren, og adressen står normalt i kontrakten. Fristen er den samme som ved andre boligsalg: innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet (avhendingslova § 4-19).
Tvist om krav mot boet regnes som skiftetvist (arveloven § 168). Et dødsbo under offentlig skifte har partsevne, og i en slik tvist er boet part (§ 171). Du skal derfor ikke saksøke arvingene en og en, men boet. Når skiftet er avsluttet, endrer situasjonen seg, og det er uklart hvem som svarer når pengene er utbetalt. Det er derfor smart å melde krav tidlig.
Bostyreren kan bli klaget inn for tingretten av en arving som mener han ikke gjør jobben (§ 156). Den muligheten har ikke du som kjøper.
Jorunn kjøper leilighet fra et bo under offentlig skifte
Jorunn Eliassen kjøpte en leilighet for 3 450 000 kroner. Kontrakten ble signert av bostyreren «på vegne av dødsboet etter Gerd Nilsen». Skiftet var åpnet av tingretten fordi en kreditor krevde det. Tre uker etter overtakelsen ble det oppdaget fukt bak badet.
Jorunn tok bilder, innhentet et kostnadsoverslag på 85 000 kroner og sendte skriftlig melding til bostyreren innen få dager. Meldingen sa at hun gjorde mangelen gjeldende og krevde prisavslag. Bostyreren svarte at han måtte vurdere kravet opp mot boets regnskap og arvingenes standpunkt. Skiftet var ikke avsluttet, så boet hadde fortsatt midler.
Hadde hun ventet til booppgjøret var godkjent og pengene utbetalt til arvingene, ville det vært vanskeligere å få dekning. Hun sendte derfor kravet tidlig og holdt det samtidig innenfor reklamasjonsfristene.
Hva som er annerledes ved privat skifte
Ved privat skifte er det ingen bostyrer. Den eller de arvingene som har fått skifteattest, gjennomfører skiftet og handler for boet (arveloven § 119). Du møter da arvingene, eventuelt en fullmektig. Ansvaret for arvelaterens forpliktelser kan ligge hos de arvingene som har tatt det på seg (§ 116). Hvordan du best går frem, avhenger av hvilken skifteform som gjelder, så spør megleren om det før du byr.
Kort oppsummert
- Ved offentlig skifte er dødsboet selger. Normalt signerer en bostyrer oppnevnt av tingretten på boets vegne.
- Bostyreren har tingrettens kompetanse i skiftet, men kan ikke avgjøre rettstvister (§ 150).
- Krav etter kjøpet rettes mot boet via bostyreren, ikke mot arvingene personlig.
- Under offentlig skifte har boet partsevne (§ 171), og tvist om krav mot boet er en skiftetvist (§ 168).
- Send reklamasjon tidlig, mens skiftet pågår og boet har midler.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.