Kårkontrakt ved generasjonsskifte på gården: dette bør den inneholde

Hva en kårkontrakt er

En kårkontrakt er avtalen mellom den som gir fra seg gården og den som overtar. Den som har kåret, kalles kårtaker, og den som overtar og skal yte kåret, kalles kårgiver. Kåret er vanligvis en bolig og noen ytelser, som ved, strøm, skyss eller hjelp i hverdagen. Avtalen kan inngå i selve overdragelsen, eller være en egen kontrakt.

Hva et kår skal inneholde, følger i hovedsak av avtalen. Mangler kontrakten et punkt, er det ikke gitt at loven har et svar, og tvil løses ut fra hva partene har avtalt og hvordan de har gjort det i praksis. Derfor lønner det seg å gå gjennom punktene under før dere skriver under.

Kårkontraktens innhold: partene og eiendommen

Kontrakten må si hvem kårtaker er. Er det et ektepar, bør det stå hva som gjelder når den ene dør, og om kåret fortsetter helt eller delvis for den som blir igjen. Den som overtar gården, må identifiseres, og kontrakten må peke ut eiendommen med kommunenummer, gårdsnummer og bruksnummer.

Er eiendommen en del av en større gård, bør kontrakten si om kåret gjelder hele eller bare deler. Omfatter kåret et særskilt hus, skriv hvilken bygning det er og hvor den ligger på tomta. Hvis kåret skal hvile på flere bruk, må hvert bruk nevnes.

Kårbolig og bruksområde

Beskriv kårboligen presist: hvilket hus, hvilke rom, kjeller, loft, uthus og eventuelt hage. Avklar om kårtaker kan ha gjester og dyr, og om det er rett til parkering og adkomst over tunet. Er boligen i samme hus som den som overtar, bør kontrakten si hvordan fellesarealer som gang og vaskerom brukes.

Avgjør om kårtaker skal ha rett til å leie ut, eller ta inn pleier. Det er også naturlig å regulere om kårtaker kan bytte til en annen bolig på gården hvis behovene endrer seg.

Ytelser og kostnader

Kåret inneholder gjerne ytelser utover boligen. Eksempler er ved til oppvarming, strøm, snømåking og skyss til lege og butikk. Kontrakten bør angi omfanget i konkrete tall, for eksempel antall kjøreturer per uke, og si om ytelsene er en fast mengde eller dekker det kårtaker trenger.

Fordel kostnadene tydelig. Hvem betaler eiendomsskatt, kommunale avgifter, forsikring og brøyting? Skal kårtaker dekke noe av dette fordi boligen brukes av dem alene? Skriv hvem som bærer hva, også for utgifter som følger med eierskapet og utgifter som følger av eget forbruk.

Vedlikehold

Skill mellom løpende vedlikehold og større utbedringer. Kårtaker tar ofte det innvendige, mens eieren tar tak, vegger og tekniske anlegg. Kontrakten bør si hva som skjer hvis boligen blir skadet eller må totalrenoveres. Skal kårtaker flytte ut i anleggstiden, bør det stå hvem som betaler midlertidig bolig, og om retten fortsetter etterpå.

Sykehjem, død og salg

Dette er de punktene som oftest mangler. Blir kårtaker pleietrengende og flytter til sykehjem eller omsorgsbolig, kan kontrakten si at ytelsene faller bort, at boligen hviler, eller at kårtaker beholder retten til å flytte tilbake. Loven gir ikke noe svar på dette for dere, så det må skrives.

Kontrakten bør også regulere hva som skjer ved kårtakers død. En livsvarig rett opphører normalt da, og eiendommen blir fri. Ved to kårtakere bør det stå hva som gjelder for den som lever lengst.

Skal gården selges, bør kontrakten si om kåret følger eiendommen til kjøperen. Et tinglyst kår følger med, fordi en tinglyst rett går foran senere erverv (tinglysingsloven § 20). Les mer om salg og tvangssalg i borett og kårrett ved tvangssalg.

Tinglysing og rettsvern

Kåret må tinglyses for å stå seg mot andre enn den som overtar. Står kåret i skjøtet eller registreres senest samme dag som skjøtet, går det foran rettserverv som utledes fra den nye eieren (§ 21 tredje ledd). Gå gjennom grunnbokens eksisterende heftelser. Pant som er registrert tidligere, står foran kåret. Går eieren konkurs, må en avtalt rett være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg (§ 23).

Kontrakten må være tydelig nok til å kunne føres inn i grunnboken, og dokumentet kan nektes tinglyst hvis det er utydelig (§ 8). Når kåret er opphørt, kan heftelsen slettes (§ 31).

Kort oppsummert

• En kårkontrakt bør regulere kårbolig, ytelser, kostnader og vedlikehold i konkrete ordlyder.
• Avtal på forhånd hva som skjer ved sykehjem, død og salg, for loven har ikke en ferdig mal.
• Kåret bør tinglyses senest samme dag som skjøtet, slik at det går foran senere pant og kjøpere.
• Tidligere pant står foran kåret, så sjekk grunnboken først.
• Kontrakten må være så tydelig at registerføreren kan føre den inn i grunnboken.