Kan jeg kjøpe sjøgrunn foran tomta fra naboen?

Sjekk først om du allerede eier sjøgrunnen

Mange som tror de må kjøpe sjøgrunn foran tomta, eier den allerede. I utgangspunktet følger sjøgrunnen utenfor en strandeiendom med eiendommen, men hvor langt ut den går, kan variere. Det er forklart på siden om hvor langt ut du eier sjøgrunn. Se i skjøtet, på eiendomskartet og i grunnboken før du tar kontakt med naboen.

Det kan også være at sjøgrunnen foran deg ikke hører til naboen, men til en annen eiendom, til kommunen eller til staten. Da er det eieren du må forhandle med. Og finnes det ingen eier som er ført i registrene, gjelder egne regler om at arealet må matrikuleres samtidig.

Slik fungerer en arealoverføring når du skal kjøpe sjøgrunn

Når du skal kjøpe sjøgrunn fra naboen, skjer det normalt som en arealoverføring. Matrikkellova § 15 sier at areal kan overføres mellom eiendommer som grenser til hverandre, uten at arealet blir en egen matrikkelenhet. Sjøgrunnen legges da til din eiendom og trekkes fra naboens. Det er tilgrensende eiendommer som gjelder, så sjøgrunnen må ligge inntil din tomt eller strandlinje.

Før overføringen kan føres inn i matrikkelen, må tre ting være på plass:

• Kommunen må ha gitt tillatelse, på samme måte som ved opprettelse av en ny matrikkelenhet. Plan- og bygningsloven § 20-1 nevner arealoverføring blant tiltakene som krever søknad, se plan- og bygningsloven § 20-1.
• Det må foreligge erklæringer om overdragelse av eiendomsrett, om pantefrafall og om eventuell konsesjon for arealet.
• Grensene må måles opp. Etter matrikkellova § 6 skal det holdes oppmålingsforretning før en arealoverføring føres inn i matrikkelen.

Hvem som bestiller oppmålingen og betaler gebyrene, avtaler dere i kjøpsavtalen.

Pant og eventuelle rettigheter i sjøgrunnen

Har naboen lån med pant i eiendommen sin, hefter panteretten også på sjøgrunnen. Banken må derfor gå med på at arealet slippes fra pantet, og det er dette pantefrafallet loven peker på. Uten det kommer overføringen ikke gjennom.

Se også etter rettigheter som andre har i sjøgrunnen. En nabo lenger bort kan ha tinglyst rett til en fortøyningsplass, og en hytteforening kan ha rett til å legge ut brygge. Slike rettigheter følger med arealet over til deg, så du bør vite om dem før du betaler.

Avtalen mellom dere

Skriv en kjøpsavtale før du søker. Den bør si pris, hvem som bestiller oppmålingen og betaler for den, hvem som skaffer pantefrafall, og at kjøpet faller bort hvis kommunen avslår. Da risikerer ingen av dere å stå med en halvferdig handel.

Vil ikke naboen selge, kan du spørre om en bruksrett til fortøyning eller brygge i stedet. En slik rett kan tinglyses, og den gir deg bruk uten at eiendomsretten endres.

Tinglysing og når sjøgrunnen er din

Skjøtet for det overførte arealet skal tinglyses. Tinglysingsloven § 12 a sier at et dokument som endrer grensene for en matrikkelenhet, ikke kan tinglyses før endringen er ført i matrikkelen. Rekkefølgen er altså oppmåling og matrikkelføring først, deretter tinglysing. Tinglysingen gir deg rettsvern mot dem som senere kjøper av naboen eller får pant i hans eiendom, jf. tinglysingsloven § 20.

Et eksempel

Sana og Henrik Brekke eier en tomt på 1 100 kvadratmeter ved fjorden. Strandlinjen ligger rett utenfor hagen, men utenfor den har naboen, Aksel Lorentzen, en stripe sjøgrunn på omtrent 150 kvadratmeter som ligger mellom tomta deres og dypt vann. Brekkene vil ha stripen for å kunne bygge en liten brygge.

De spør Aksel, og han vil selge for 90 000 kroner. Aksels bank må gi pantefrafall for stripen. Brekkene søker kommunen om arealoverføring, får oppmålt grensen og avtaler at de deler oppmålingsgebyret likt. Når matrikkelen er oppdatert, tinglyses skjøtet på det overførte arealet, og Brekkene står som eiere av stripen.

Hadde Aksel sagt nei, hadde de ikke kunnet kreve salg. De måtte da ha funnet en annen løsning, for eksempel en avtalt rett til fortøyning mot betaling.

Hva kjøpet ikke gir deg

Å eie sjøgrunnen betyr ikke at du kan gjøre hva du vil med den. Vil du legge ut en brygge eller fylle ut, kommer plan- og bygningsloven inn. Plassering av konstruksjon eller anlegg omfattes av byggesaksreglene i § 20-1, og tiltak i strandsonen er underlagt egne begrensninger. Havne- og farvannsloven § 14 krever tillatelse for tiltak som kan påvirke sikkerhet eller ferdsel i farvannet, og kommunen er normalt tillatelsesmyndighet i kommunens sjøområde. Se havne- og farvannsloven for hele regelverket.

Allmennheten har dessuten rettigheter over sjøgrunn, for eksempel fri ferdsel med båt etter friluftsloven § 6. Det endrer ikke på eierskapet, men det begrenser hva du kan sperre av.

Kort oppsummert

• Du kan kjøpe sjøgrunn foran tomta bare hvis eieren vil selge. Det finnes ingen rett til å kreve det.
• Overføringen skjer som arealoverføring etter matrikkellova § 15, med kommunens tillatelse, oppmåling, erklæringer om eiendomsrett, pantefrafall og konsesjon der det trengs.
• Skjøtet kan tinglyses først når endringen er ført inn i matrikkelen.
• Sjekk først om sjøgrunnen allerede følger tomta di, og om andre har rettigheter i den.
• Eierskap gir ikke automatisk rett til å bygge eller fylle ut. Tiltak må fortsatt godkjennes.