Kan grunneieren selge flere tomter i feltet så veien blir overbelastet?
Grunneieren kan som utgangspunkt selge flere tomter, også om det gir mer trafikk på veien. Han kan likevel ikke bruke rådigheten sin slik at det er urimelig eller unødvendig til skade for dem som har rett til å bruke veien. Loven har ingen fast grense for hvor mange tomter som er for mange. Det avgjøres ut fra hva retten din går ut på og forholdene på stedet. Når flere tar veien i bruk, skal vedlikeholdet fordeles etter bruk, slik at regningen deles på flere.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva grunneieren kan gjøre
Eier grunneieren veien eller grunnen den ligger på, har han rett til å dele fra og selge nye tomter. Det er en vanlig eierrådighet. Hytteeierne som allerede har tomt i feltet, kan ikke stoppe salg bare fordi de foretrekker færre naboer.
Det er kommunen som godkjenner delingen av eiendommen og vurderer adkomsten, og reguleringsplanen for området kan sette krav til veien og til hvor mange tomter som kan bygges ut. Er salget i strid med planen eller delingen ikke godkjent, er det et spørsmål mellom grunneieren og kommunen. Hytteeiernes sak går i tillegg på hva de selv har rett til.
Når økt bruk blir et problem for dem som har rett fra før
Har du en rett til å bruke veien, for eksempel en tinglyst vegrett, er den en servitutt. Her setter servituttlova en grense. Verken eieren eller den som har retten, kan bruke sin rådighet slik at det er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for den andre (servituttlova § 2). I vurderingen skal det legges vekt på formålet med retten og hva som passer med tid og forhold.
Loven oppgir ikke noe tall for hvor mange hytter en vei tåler. Det beror på hvordan retten din er formulert, hvor stor vei det er snakk om og hvordan den har vært brukt til nå. Står det i skjøtet at retten gjelder «til og fra hytta» med vanlig bruk, ligger ikke økt trafikk fra ti nye tomter automatisk innenfor. Er retten gitt for et bestemt formål, kan ikke nye brukere uten videre få den samme retten.
Eier grunneieren selv veien og har egen bruksrett, gjelder en annen regel: når både eieren og rettighetshaveren har rett til å bruke tingen, har ingen førsterett framfor den andre, og kan ikke begge få dekket behovet fullt ut, må begge redusere bruken likt (§ 3).
Skaper økt trafikk problemer, kan veglaget treffe avgjørelser om fartshindre, annen trafikkregulering og parkering (veglova § 55).
Slik fordeles veikostnadene når flere kommer til
Vedlikeholdet er ofte det som merkes først. Brukes en privat vei som felles adkomst for flere eiendommer, skal hver eier, bruker eller rettighetshaver holde veien i forsvarlig og brukbar stand i forhold til sin egen bruk (veglova § 54). Det kan oppfylles med materialer, arbeid eller penger. De nye tomtene får dermed en andel av vedlikeholdet, og de eksisterende brukernes andel blir mindre per hytte.
De som har plikt til å vedlikeholde en privat vei, utgjør et veglag. Veglaget treffer avgjørelser med flertall. Som utgangspunkt har hver én stemme, men den som har større plikt enn andre, får tilsvarende flere stemmer. Veglaget fastsetter det årlige driftstilskuddet for hver enkelt ut fra fordelingen (veglova § 55). Veglaget kan også gi vilkårsbundet vegrett til nye brukere.
Blir de interesserte ikke enige om fordelingen, kan hver av dem kreve at jordskifteretten avgjør den (§ 54). Er det veglaget som har avgjort saken, må du kreve ny avgjørelse innen tre måneder etter at du fikk melding om avgjørelsen og om fristen. Når det er gått fem år siden en bindende avgjørelse, kan de interesserte eller veglaget kreve ny avgjørelse.
veien til Tjønnlia
Fjorten hytter bruker en privat skogsvei til Tjønnlia. Vedlikehold og brøyting koster 40 000 kroner i året. Dersom alle bruker veien like mye, blir andelen 2 857 kroner per hytte.
Grunneier Bjarne Skogli får godkjent deling og selger ti nye tomter. Nå er det 24 hytter som bruker veien. Er bruken lik, blir andelen 1 667 kroner per hytte. De gamle brukerne betaler altså mindre per hytte, men veien får mer slitasje, og kostnadene kan stige.
Fem hytteeiere mener at veien ikke tåler dette. De viser til at den er bygget for traktor og lett personbil, og at asfaltering ikke er aktuelt. Kravet de kan stille, er at kostnader og vedlikeholdsplikt fordeles etter bruk og at de nye brukerne er med på utbedringer. Skal de nye brukerne nektes bruk, må de kunne vise at retten deres er begrenset, eller at utnyttelsen er urimelig etter § 2. Det må i tilfelle avgjøres av domstol eller jordskifterett.
Hva du kan gjøre som rettighetshaver
Finn dokumentene som gir deg retten. Sjekk om retten er knyttet til en bestemt eiendom, til et bestemt formål eller til en bestemt bruk. Er bruksretten ikke tinglyst, bør du få den tinglyst, med opplysninger om hvem som har rett og på hvilke vilkår.
Krev møte i veglaget og få på plass en fordeling som tar hensyn til de nye brukerne. Er veglaget ikke stiftet formelt, har de som bruker veien, likevel en felles plikt, og fordelingen kan tas opp i jordskifteretten.
Kort oppsummert
- Grunneieren kan selge flere tomter, men ikke bruke rådigheten urimelig til skade for dem som har veirett (servituttlova § 2).
- Loven har ingen fast grense for antall tomter. Det avgjøres ut fra retten din og forholdene.
- Når flere bruker en privat vei, skal vedlikeholdet fordeles etter bruk (veglova § 54).
- Veglaget treffer avgjørelser med flertall, og jordskifteretten avgjør uenighet om fordelingen.
- Vil du motsette deg at grunneieren selger flere tomter og overbelaster veien, må du kunne vise hva retten din går ut på.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.