Kan bruksretten utvides når behovet endrer seg?
En bruksrett kan ikke utvides slik at byrden for den belastede eiendommen blir vesentlig større enn det som var forutsatt da retten ble gitt. En viss naturlig utvikling i bruken må eieren som regel tåle, for eksempel at biler erstatter hest og kjerre. Loven har ikke en fast grense, så det avgjøres ut fra avtalen eller det andre grunnlaget retten bygger på. Går bruken for langt og fortsetter den etter advarsler, kan eieren kreve at retten avvikles mot vederlag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utgangspunktet: bruken følger grunnlaget
En bruksrett over en annens eiendom har et innhold, og innholdet er det som står i avtalen, skjøtet eller det andre grunnlaget retten bygger på. En rett til «vei til hytta» gir noe annet enn en rett til «adkomst til boligeiendommen». Har retten oppstått ved hevd, er det den bruken som faktisk pågikk i hevdstiden som danner rettens innhold. Hevdstiden er 20 år for bruksrett, eller 50 år for bruk som ikke viser seg av en fast tilstelling, men ikke for nødvendig veg (hevdslova §§ 2, 7 og 8).
Det betyr at du ikke kan regne med at en gammel rett automatisk dekker alt som er praktisk i dag. Den som skal utvide bruken, må kunne peke på noe i grunnlaget som støtter det.
Hva som regnes som naturlig utvikling og hva som er utvidelse
Loven har ingen regel som sier nøyaktig hvor grensen går. Vurderingen går ut på hva partene måtte forutse, og hvor mye mer byrde bruken nå påfører den belastede eiendommen. Dette taler for at bruken er innenfor:
- bruken skjer på samme sted og for samme formål som før
- endringen skyldes at samfunnet har endret seg, for eksempel at biler har avløst hest og kjerre
- belastningen for eieren er omtrent som før
Dette taler for at det er en utvidelse:
- retten brukes til et annet formål, for eksempel næring i stedet for privat bruk
- flere enn før bruker retten, for eksempel fordi en eiendom er delt opp og hver tomt hevder samme rett
- bruken blir mye hyppigere eller tyngre, med større kjøretøy eller mer trafikk
Skillet er ikke skarpt, og slike saker avhenger av detaljene. Mye av vurderingen er skjønn.
Lovens ytre grenser for hva rettshaveren kan gjøre
Selv om retten i og for seg dekker bruken, setter servituttloven en ramme. Verken rettshaveren eller eieren må bruke rådigheten sin slik at det er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for den andre (servituttlova § 2). Gjelder det en utnyttelse som tilkommer begge, har ingen av dem førerett (§ 3). Har rettshaveren brukt retten i strid med disse reglene over tid og til tross for advarsler, kan eieren kreve dom på at retten avvikles mot et engangsvederlag, eller at den settes ut av kraft for en viss tid mot engangsvederlag eller årlig avgift (§ 17).
Forbigående bruk, som en lastebil under en ombygging, er noe annet enn en varig endring av bruken. En rettshaver som vil ha mer enn grunnlaget gir, bør prøve å bli enig med eieren før bruken endres.
Hvis du er rettshaver og trenger mer
Be om avtale. En ny avtale om utvidet bruk kan tinglyses, slik at den også gjelder for senere eiere. Eieren kan kreve vederlag, og loven har ingen fast pris for slik utvidelse.
Du kan også be om at bruken nærmere fastlegges etter § 5. Den som krever det, bærer kostnaden selv, og den nye ordningen må være minst like god for motparten. Saker etter §§ 5 til 7 avgjøres av jordskifteretten (§ 18).
Hvis du er eier og bruken vokser
Dokumenter hva som har vært vanlig før og hva som skjer nå: bilder, tidspunkter, antall kjøretøy og hvem som bruker retten. Skriv til rettshaveren og be om at bruken holdes innenfor det som ble avtalt. Skriv ned hva du mener er grensen, og vis til dokumentet. Fortsetter bruken, kan saken avgjøres av domstolene. Er det snakk om gjentatt overtredelse etter advarsler, er det § 17 som er aktuell.
Se også hva er veirett for grunnreglene om vei, og misbruk av servitutt hvis bruken er slik at den kan sees som misbruk.
Håkon, Brit og hytta som ble helårsbolig
Håkon Næss kjøpte i 2015 en hytte med tinglyst veirett over Brit Kvams tomt, gitt i 1978 «for adkomst til hytteeiendommen». Veien har vært brukt noen helger og i ferier. Håkon har bygget om hytta til helårsbolig for en familie på fire og leier ut en del til en annen familie.
Brit merker at det nå går biler forbi hver dag og at en varebil kommer ukentlig. Hun skriver til Håkon at bruken er utvidet. Håkon svarer at retten gjelder «adkomst til eiendommen» og at det ikke står noe om helg.
Her er det lett å se begge sidene. Retten er gitt til hytteeiendommen, og adkomst til boliger er i dag en nærliggende utvikling. Samtidig er trafikken mye større, og utleien er ikke nevnt i dokumentet. Gir ikke dokumentet svaret, avgjør en vurdering av hva som var forutsatt i 1978 og hvor stor ekstra belastning Brit har. Partene kan løse det med en avtale om bruken, for eksempel en tidsbegrensning på tungtransport og en andel av vedlikeholdet. Skulle Håkon fortsette til tross for advarsler og bruken være urimelig tyngende, kan Brit kreve avvikling etter § 17 mot vederlag.
Kort oppsummert
- En bruksrett kan ikke utvides slik at byrden blir vesentlig større enn forutsatt, men en naturlig utvikling i bruken må eieren som regel tåle.
- Loven har ingen fast grense, så innholdet avgjøres av avtalen eller det andre grunnlaget retten bygger på, eller av bruken i hevdstiden.
- Servituttloven §§ 2 og 3 begrenser hvordan begge sider kan bruke rådigheten, og § 17 gir eieren adgang til å kreve retten avviklet ved gjentatt misbruk etter advarsler.
- Vil du utvide bruksretten, er en tinglyst avtale med eieren den tryggeste veien.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.