Kan bruksretten overdras til en annen?
Ja, en bruksrett kan som hovedregel overdras. Rettshaveren kan avhende hele eller deler av retten sin til hvem han vil, så lenge det ikke fører til at byrden for den belastede eiendommen blir større enn det som var tillatt (servituttloven § 9). Eieren av den belastede eiendommen har forkjøpsrett når retten går over til en ny rettshaver (§ 10). Er retten knyttet til en bestemt person eller sier avtalen noe annet, kan det gjelde begrensninger.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To ulike situasjoner
Spørsmålet kan bety to ting. Det første er at hele eiendommen som har retten, selges. Er bruksretten knyttet til eiendommen, en såkalt realservitutt, følger den som hovedregel med til ny eier. Det er den vanlige situasjonen for en veirett eller en ledningsrett som er gitt til fordel for en bestemt eiendom. Se realservitutt vs personlig.
Det andre er at rettshaveren vil overdra selve retten, uten å selge eiendommen eller til en som ikke eier den. Det er dette servituttlova § 9 og § 10 regulerer.
Lovens utgangspunkt: rettshaveren kan avhende retten
Etter § 9 kan en rettshaver avhende hele eller deler av retten sin til hvem han vil, når det ikke fører til noen annen økning i byrden enn det som ellers var adgang til. Loven setter altså vilkår om byrden, ikke om hvem som kjøper. Den som overdrar, kan ikke gjøre retten tyngre for eiendommen enn den var.
Har Leif rett til å ha et naust på en annens tomt, kan han overdra den til en som bruker naustet på samme måte. Han kan ikke overdra den slik at naustet bygges om til overnatting, for da øker byrden.
Overdras bare en del, for eksempel halvparten av en felles bruksrett, gjelder det samme: samlet byrde må ikke bli større enn tidligere.
Eierens forkjøpsrett
Når en rett går over til en ny rettshaver, har eieren av den belastede eiendommen forkjøpsrett (servituttloven § 10). Reglene i løysingsrettslova som paragrafen viser til, gjelder tilsvarende så langt de passer. Forkjøpsrett betyr at eieren kan tre inn i handelen og overta retten på de vilkårene som er avtalt med kjøperen. Den som vil selge, må derfor sørge for at eieren får beskjed om salget og anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende, før overdragelsen er sluttført.
Hvordan varselet skal gis og hvilke frister som gjelder, følger av reglene i løysingsrettslova som § 10 viser til.
Når retten er personlig eller avtalen setter grenser
Ikke alle bruksretter er ment å kunne gis videre. Står det at retten gjelder «så lenge han lever» eller er knyttet til en bestemt persons bruk, kan det tale for at retten ikke var ment å gå videre. Avtalen kan også ha vilkår om samtykke fra eieren. Hva som er ment, må tolkes ut fra dokumentet og forholdene da retten ble gitt. Loven har ikke en fast regel som svarer på alle slike tilfeller.
Å overdra en rett er noe annet enn å la andre bruke den. En som får låne naustet eller kjøre på veien, får ikke selv en rett. Retten er fortsatt rettshaverens, og han har ansvaret for at den brukes slik avtalen sier.
Slik gjør du det rent praktisk
Overdragelsen er en avtale mellom den som overdrar og den som overtar. Den bør si hva slags rett det gjelder, hvilke eiendommer den hviler på, hva som betales og når overtakelsen skjer. Sett også inn at kjøperen overtar retten på de vilkårene den opprinnelig ble gitt på, med plikten til å vedlikeholde og dele kostnader som følger med. Da er det klart for eieren hva som skjer, og kjøperen vet hva han får.
Les dokumentet for å se om det er begrensninger for overdragelse. Finn ut hvem som eier den belastede eiendommen. Gi eieren beskjed om planlagt salg og de viktigste vilkårene, så forkjøpsretten kan vurderes. Lag en skriftlig overdragelse som beskriver retten og eiendommene, og sørg for at den blir tinglyst. Tinglysing gir rettsvern mot senere erververe etter tinglysingsloven § 20, og uten den risikerer kjøperen å tape mot en som tinglyser senere.
Leif og nausteretten
Leif Sandvik har en tinglyst rett fra 2002 til å ha et naust på Ragnhild Bakkens strandtomt. Retten er gitt til Leif som rettshaver. Han har flyttet og vil nå overdra nausteretten til naboen sin, Joakim Dale, som eier en annen hytte i samme vik. Joakim skal betale 60 000 kroner.
Retten kan avhendes etter § 9, så lenge Joakim bruker naustet slik Leif har gjort og byrden for Ragnhild ikke blir større. Ragnhild har forkjøpsrett etter § 10 og får beskjed om handelen. Hun velger å ikke bruke den.
Joakim og Leif skriver en overdragelse, og den tinglyses. Ragnhild får en ny rettshaver, men uten at belastningen på tomta hennes endres.
Hadde Joakim ment å bygge om naustet til overnatting, kunne Ragnhild satt seg imot, siden det ville økt byrden. Hadde dokumentet sagt at retten bare gjaldt Leif personlig, måtte det vært avtalt med Ragnhild at retten kunne gå videre.
Kort oppsummert
- En bruksrett som er knyttet til en eiendom, følger med når eiendommen selges.
- Etter servituttloven § 9 kan rettshaveren avhende hele eller deler av retten til hvem han vil, så lenge byrden for den belastede eiendommen ikke øker.
- Eieren har forkjøpsrett når retten går over til en ny rettshaver (§ 10).
- Er retten personlig eller sier avtalen noe annet, kan det gjelde begrensninger, og det må tolkes ut fra dokumentet.
- Skal du overdra bruksretten, bør overdragelsen være skriftlig og tinglyst.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.