Kan jeg bli kvitt en gammel servitutt som ikke brukes lenger?
Du kan bli kvitt en gammel servitutt ved å få samtykke fra den som har retten, ved å kreve den flyttet eller avviklet i jordskifteretten, eller ved å få den slettet i grunnboken når den er opphørt. At en servitutt ikke brukes, er ikke i seg selv nok til at den faller bort, for loven har ikke en fast regel om det. Kan eieren vise at retten klart er til mer skade enn nytte, og skaden ikke kan rettes ved å flytte den, kan retten avvikles etter servituttloven § 7. En servitutt som er over 20 år gammel og sannsynligvis opphørt, kan slettes etter en kunngjort oppfordring.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Alternativ 1: Få samtykke og slett
Den enkleste veien er å spørre den som har retten. Samtykker han, kan du sende inn samtykket til tinglysing, og heftelsen slettes etter tinglysingsloven § 32. Samtykket bør være skriftlig, identifisere eiendommene og dokumentet som slettes, og være undertegnet av den som etter grunnboken har retten. Har rettshaveren dødd eller solgt eiendommen sin, er det den nåværende eieren eller dødsboet som skal skrive under.
Tinglysing av samtykket koster et gebyr. Mange rettighetshavere samtykker raskt når de ikke har bruk for retten. Krever noen betaling, er det en avtale mellom dere, og loven har ikke en fast pris for et slikt samtykke.
Alternativ 2: La heftelsen slettes fordi den er opphørt
Er retten opphørt, kan grunnboken ryddes. Er virkningen av tinglysingen falt bort, skal registerføreren slette heftelsen av eget tiltak. Det samme gjelder når heftelsen åpenbart er opphørt (tinglysingsloven § 31). Begge deler er snevre: «åpenbart» betyr at det ikke skal være tvil, og en vei som bare er grodd igjen, er ikke nødvendigvis nok.
Er heftelsen over 20 år gammel, og det er sannsynlig at den er opphørt, kan registerføreren på forlangende kunngjøre en oppfordring til mulige rettighetshavere om å melde seg. Melder ingen seg, kan heftelsen slettes (§ 32 a). Vurderingen av om det er «sannsynlig» opphørt er skjønnsmessig, og registerføreren kan kreve opplysninger om hvorfor retten ikke lenger finnes.
Merk at tinglysingsloven § 28 bare handler om hvor lenge tinglysingen gir rettsvern for heftelser som ikke skal vare evig, og at den ikke gjør at selve retten opphører av seg selv.
Alternativ 3: Krev servitutten flyttet eller avviklet
Er retten ikke opphørt, men til sjenanse, kan du be om at den legges om. Etter servituttlova § 5 kan hver av partene kreve at bruken flyttes eller nærmere fastlegges, hvis ingen tungtveiende grunn taler imot, og den som krever det, bærer kostnaden selv, og den nye ordningen er minst like god for motparten. Er gevinsten for deg vesentlig større enn tapet for den andre, kan du få en omlegging selv om løsningen blir noe dårligere for ham (§ 6).
Er retten klart til mer skade enn nytte, kan du som eier få den avviklet, forutsatt at ulempen ikke kan rettes ved en omlegging etter §§ 5 eller 6 (§ 7). Det er altså ikke nok at rettshaveren ikke bruker retten, men en rett som ikke har noen nytte lenger og som hindrer deg i å bruke tomta, er nettopp det paragrafen er skrevet for. Saker etter §§ 5 til 7 avgjøres av jordskifteretten (§ 18), og den som krever avgjørelse, bærer som utgangspunkt kostnadene (§ 19).
Retten til å kreve omlegging eller avvikling kan ingen gi avkall på for lengre tid enn ti år, med unntak for rettigheter som er stiftet for høyst 20 år (§ 8). En klausul i et gammelt dokument som sier at retten «aldri kan endres», stopper deg dermed ikke.
Alternativ 4: Retten er falt bort på annen måte
Noen servitutter har en innebygd slutt. Står det i dokumentet at retten gjelder «til bygget er revet» eller «så lenge eiendommen brukes til gårdsdrift», faller den bort når vilkåret ikke lenger er oppfylt. Slike formuleringer er vanlige i gamle dokumenter, og de er ofte den enkleste løsningen. Rettshaveren kan også ha gitt avkall på retten, enten skriftlig eller ved handlinger som viser at han ikke vil beholde den. Uttrykkelig avkall bør da tinglyses så grunnboken stemmer.
Hva som skjer når en rett bare ikke brukes, avhenger av en konkret vurdering, og loven har ingen fast regel som sier at manglende bruk alene gjør at retten faller bort. Passivitet over lang tid kan være ett av flere elementer, men det er ikke noe du kan regne med.
Ingvild og den glemte gangstien
Ingvild Solheim eier en enebolig med en tinglyst gangrett fra 1962 til fordel for en naboeiendom. Retten ga naboen adgang til å gå over hjørnet av tomta ned til en liten brygge. Bryggen ble revet i 1995, og eiendommen med retten har vært eid av tre ulike familier siden. Ingvild vil sette opp et garasjebygg på akkurat det hjørnet.
Hun skriver først til dagens eier av nabotomta, familien Berg, og ber om skriftlig samtykke til at retten slettes. Familien Berg sier ja, og samtykket sendes til tinglysing. Heftelsen blir slettet etter § 32.
Hadde familien Berg sagt nei, kunne Ingvild bedt jordskifteretten om å avvikle retten etter servituttloven § 7. Hun måtte da kunne vise at retten klart er til mer skade enn nytte, noe en gangrett til en brygge som ikke finnes, godt kan være. Hadde hun i stedet bare ønsket å flytte stien noen meter, kunne § 5 vært den riktige paragrafen, siden hun da bærer kostnaden og naboen ikke får det dårligere.
Hvis eieren av nabotomta ikke lar seg finne, kan Ingvild be registerføreren kunngjøre en oppfordring etter § 32 a. Det er mulig fordi heftelsen er over 20 år gammel.
Slik går du frem for å bli kvitt en gammel servitutt
Be om kopi av det opprinnelige dokumentet fra grunnboken og les hva det faktisk gir rett til. Finn ut hvem som i dag eier eiendommen med retten. Spør vedkommende om samtykke. Får du nei, eller ingen svar, vurder om retten er opphørt, flytting etter § 5 kan hjelpe eller avvikling etter § 7 er aktuelt.
Dokumenter at retten ikke brukes: bilder av stedet, tidligere eiere som kan bekrefte at ingen har brukt det, og eventuell revet bygning eller nedlagt anlegg. Slike bevis styrker enhver av de fire veiene. Les gjerne slette en foreldet servitutt for flere detaljer om selve slettingen.
Kort oppsummert
- Du kan bli kvitt en gammel servitutt ved samtykke fra rettshaveren, ved at registerføreren sletter en opphørt heftelse, eller ved dom eller avgjørelse i jordskifteretten.
- At en servitutt ikke brukes, er ikke alene nok til at den faller bort, for loven har ikke en fast regel om det.
- Eieren kan kreve flytting etter servituttloven § 5 eller § 6, og avvikling etter § 7 når retten klart er til mer skade enn nytte.
- Heftelser over 20 år som sannsynligvis er opphørt, kan slettes etter en kunngjort oppfordring (tinglysingsloven § 32 a).
- Skal du bli kvitt en gammel servitutt, er dokumentasjon på at den ikke brukes og ikke har noen nytte det du bør skaffe først.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.