Kan et AS kjøpe landbrukseiendom?
Ja, et AS kan kjøpe landbrukseiendom, men det krever som regel konsesjon (offentlig tillatelse). Konsesjonsloven åpner for at selskaper med begrenset ansvar kan få konsesjon, og da skal det blant annet legges vekt på hensynet til dem som har landbruk som yrke og på om eierformen gir fordeler for driften. Fritakene for ektefelle, nær slekt og odelsberettigede passer ikke for et selskap. Boplikt kan et selskap heller ikke oppfylle selv, fordi den krever at en person bor på eiendommen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Konsesjon er utgangspunktet når et AS kjøper landbrukseiendom
Hovedregelen i konsesjonsloven § 2 er at fast eiendom ikke kan erverves uten tillatelse. Unntakene står i loven. Et AS har ikke flere rettigheter enn en privatperson her, og flere av de vanligste fritakene er skrevet for personer: ektefelle, slekt og odelsberettiget etter § 5 passer ikke på et selskap.
Søknaden sendes til kommunen der eiendommen ligger (§ 12), og fristen er fire uker etter at avtalen ble gjort eller selskapet fikk rådighet over eiendommen (§ 13). Et erverv som krever konsesjon, kan ikke tinglyses eller matrikkelføres før konsesjon er gitt (§ 15). Selskapet blir altså ikke registrert som eier i grunnboken før kommunen har sagt ja.
Når et AS slipper konsesjon
Fritaket for eiendommens karakter gjelder alle kjøpere, også selskaper. Etter § 4 første ledd trengs det ikke konsesjon ved erverv av bebygd eiendom som ikke er over 100 dekar, så lenge den ikke har mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord. Det samme gjelder visse ubebygde tomter og arealer i byggeområder.
Fritaket har vilkår. Konsesjonsfriheten for bebygd eiendom er betinget av at erververen ikke endrer bruken i strid med planen, og den kan settes ut av kraft ved forskrift etter § 7 for eiendom som er eller har vært helårsbolig. Et AS som vil kjøpe et småbruk eller en bolig på landet, bør derfor sjekke arealene og om kommunen har en slik forskrift.
Over disse grensene er konsesjon påkrevd. Det samme gjelder når selskapet skal leie eiendommen på langvarige vilkår, siden § 3 også omfatter leierett og lignende bruksrett med mindre retten er stiftet for høyst ti år uten adgang til forlengelse.
Hva kommunen vurderer når selskapet søker
Ved landbrukseiendom skal det legges særlig vekt på fire forhold etter § 9:
- om ervervet ivaretar bosettingen i området
- om det gir en driftsmessig god løsning
- om erververen er skikket til å drive eiendommen
- om ervervet ivaretar helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet
For selskaper med begrenset ansvar og stiftelser sier § 9 tredje ledd at det kan gis konsesjon, og at det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket og på om eierformen gir fordeler for driften sammenlignet med personlig eierskap. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis hvis ervervet fører til at det oppstår sameie eller at antallet sameiere øker.
I tillegg kommer priskontrollen i § 9 a. Kommunen skal legge særlig vekt på om den avtalte prisen gir en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. For bebygd eiendom gjelder det bare hvis eiendommen har over 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord eller over 500 dekar produktiv skog. Eieren kan kreve en bindende forhåndsuttalelse om hvor høy pris som kan godtas.
Hvorfor boplikt ikke passer for et selskap
Boplikt betyr at du tar eiendommen som din reelle bolig, og det er oppfylt når du er registrert bosatt der (§ 6). Et selskap har ingen folkeregistrert bopel. Boplikten som vilkår for å slippe konsesjon etter § 5 andre ledd, er derfor ikke noe et AS kan bruke.
Gir kommunen konsesjon til et selskap, skal myndigheten etter § 11 ta stilling til om det er påkrevd med vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eieren. Hvilke vilkår som settes, avgjøres i den enkelte saken. Konsesjon kan også lempes etter søknad.
Risikoen hvis konsesjonen blir avslått
Får selskapet avslag helt eller delvis fordi prisen er for høy, kan kjøpsavtalen ikke gjøres gjeldende mellom partene eller overfor det offentlige (§ 15 a). Det samme gjelder når avslaget helt eller delvis bygger på eierformen. Selger kan da ikke kreve at selskapet gjennomfører kjøpet, og selskapet kan heller ikke kreve eiendommen utlevert. En kontrakt som skal gjelde først når konsesjon er gitt, gir begge parter en tydelig ramme.
Havnes Skog AS vurderer to kjøp
Jorunn Havnes eier Havnes Skog AS. Selskapet vil kjøpe gården Nordtun med 48 dekar fulldyrket jord, 120 dekar skog og et bolighus, for 6,4 millioner kroner. Gården er over arealgrensene, så selskapet må søke kommunen om konsesjon innen fire uker. Kommunen vurderer bosettingen, driftsløsningen, om selskapet er skikket og om prisen er forsvarlig. Eierformen kan bli et tema, og et eventuelt avslag på grunn av pris eller eierform gjør kontrakten uten virkning mellom partene.
Samme selskap vurderer også et småbruk på 70 dekar med 18 dekar fulldyrket jord og et enkelt bolighus. Her er eiendommen bebygd, ikke over 100 dekar og under 35 dekar dyrket jord. Selskapet trenger ikke konsesjon etter § 4, forutsatt at kommunen ikke har forskrift om nedsatt konsesjonsgrense og at bruken ikke endres i strid med planen.
Kort oppsummert
- Et AS kan kjøpe landbrukseiendom, men må som hovedregel ha konsesjon fra kommunen.
- Små bebygde eiendommer på høyst 100 dekar og med høyst 35 dekar dyrket jord er konsesjonsfrie, med de forbehold som følger av planen og forskrift.
- Ved konsesjonssaken legger kommunen vekt på bosetting, drift, skikkethet, ressursforvaltning, eierform og pris.
- Fritakene for slekt og odelsberettigede, og boplikten, passer ikke for et selskap.
- Se også hva boplikt er og når konsesjon trengs.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.