Hvor lenge er en avtale om felles gjerde bindende?
En avtale om gjerdehold er bindende i minst ti år. Deretter kan hver av partene si den opp med ett års frist. Det samme gjelder etter særlige endringer i forholdene bak avtalen. Dere kan ikke avtale lengre tid eller lengre frist, bortsett fra når en del av en eiendom skilles fra til eget eie eller bruk.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Mange gjerdeavtaler er gamle, muntlige og dårlig dokumentert. Nye eiere overtar dem uten å vite hva som ble sagt. Da er det nyttig å vite at loven setter en grense for hvor lenge en slik avtale kan binde.
Slik virker oppsigelse av en gjerdeavtale
Utgangspunktet i grannegjerdelova er at en avtale om gjerdeordning går foran lovens egne regler. Men loven har en egen regel om oppsigelse. Når det har gått minst ti år, kan avtalen sies opp med ett års frist.
Fristen er altså et års varsel. Sier du opp 1. september, løper avtalen ut 1. september året etter. Til da må begge fortsatt oppfylle det de er pliktige til etter avtalen.
Oppsigelse etter særlige endringer
Det samme gjelder etter særlige omskifte i de forholdene som lå til grunn for avtalen. Ordlyden stiller ikke opp noe ti-årskrav for dette tilfellet, så det er naturlig å forstå regelen slik at oppsigelse med ett års frist kan skje også før det har gått ti år. Hva som regnes som en slik endring, er en vurdering i hvert tilfelle. Det kan for eksempel dreie seg om at den ene eiendommen får en helt annen bruk eller at beitedyrene forsvinner.
Loven gir ikke en liste over hva som teller. Er du usikker, bør du ha gode grunner og dokumentasjon på hva som har endret seg.
Dere kan ikke avtale lengre binding
Loven sier at lengre tid eller lengre frist ikke kan avtales. Står det i avtalen at den skal gjelde i tjuefem år, eller at oppsigelsestiden er tre år, kan det ikke holdes mot den som vil si opp etter ti år.
Det er ett unntak. Lengre tid eller frist kan avtales i forbindelse med at en del av en eiendom skilles fra til eget eie eller bruk. Selger du fra en tomt, kan du altså binde kjøperen til en lengre gjerdeavtale enn ti år.
Regelen gjelder også for gamle avtaler. Oppsigelsesregelen i første punktum i § 2 gjelder også for avtaler om gjerdeordning fra tiden før loven trådte i kraft.
Hva skjer når avtalen er sagt opp?
Når oppsigelsesfristen er ute, gjelder ikke avtalen lenger. Da trer lovens regler inn. Det betyr:
- Hver nabo kan ha gjerde mot den andre når han betaler selv.
- Er et gjerde til klar nytte for begge eiendommene, kan en nabo kreve at den andre er med på gjerdeholdet, med deling som utgangspunkt halvt om halvt.
- Gjerde som allerede står, må ikke legges ned med mindre vedlikeholdskostnaden er større enn nytten for begge eiendommene samlet.
- Jordskifteretten avgjør tvister om dette.
Den som har sagt opp, kan altså ikke regne med å bli kvitt gjerdeholdet. Har dere avtalt at du holder hele gjerdet og naboen ingenting, kan det hende at du etter oppsigelsen får en halvdel, hvis nytten er stor nok for begge, og motsatt kan naboen få plikt til å bidra.
Hvem kan si opp, og hvordan?
Loven stiller ingen formkrav til oppsigelsen. Av hensyn til bevis bør den likevel gis skriftlig, med dato og tydelig angivelse av hvilken avtale det gjelder. Send den til naboen på en måte der du kan dokumentere at den er kommet frem, og ta vare på kopi. Loven sier ikke noe om hvem som er bundet når en eiendom skifter eier. Er avtalen gammel og uklar, bør du finne ut hvem som var parter og om den er tinglyst.
Vigdis og Sondre
Vigdis og Sondre inngikk i juni 2014 en avtale om at Vigdis skulle holde hele gjerdet mellom eiendommene, siden hun hadde sauer. I 2025 solgte Vigdis flokken, mens Sondre har fått hest på sin side av gjerdet.
Vigdis vil ikke lenger holde hele gjerdet og sier 1. september 2026 opp avtalen skriftlig. Det har gått mer enn ti år, så hun har rett til å si den opp. Fristen er ett år. Fra 1. september 2027 gjelder lovens regler i stedet.
Sondre protesterer og viser til at avtalen sa at den skulle gjelde «så lenge Vigdis eier eiendommen». Det hjelper ham ikke. Loven sier at lengre tid ikke kan avtales, og den begrensningen er sterkere enn avtalen. Fra høsten 2027 må de se på hva loven gir. Hesten gjør gjerdet viktigere for Sondre enn for Vigdis, så fordelingen kan ende med at han får en større del enn halvparten. Det avgjør jordskifteretten hvis de ikke blir enige.
Før du sier opp
Leser du gjennom avtalen, bør du sjekke om den inneholder regler om gjerdets standard, vedlikehold og eventuell kompensasjon. Prøv gjerne først å forhandle fram en ny ordning. Mekling er en mulighet, og nabosaker kan meklingsbehandles.
Kort oppsummert
- Etter ti år kan en gjerdeavtale sies opp med ett års frist.
- Det samme gjelder etter særlige endringer i forholdene som lå bak avtalen.
- Lengre binding eller lengre oppsigelsesfrist kan ikke avtales, bortsett fra ved fradeling av en del av en eiendom.
- Når avtalen er opphørt, gjelder lovens regler om gjerdehold og deling.
- Loven, og ikke ordlyden i avtalen, avgjør hvor lenge en avtale om felles gjerde er bindende.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.