Hvilken pris må jeg betale når jeg bruker forkjøpsretten?

Salg til en kjøper: samme vilkår

Skal eiendommen gå over til en ny eier ved salg, og forkjøpsrettshaveren bruker retten, går kjøperens rettigheter og plikter etter avtalen over på forkjøpsrettshaveren. Det skjer fra det tidspunktet kravet om å overta er kommet fram til kjøperen (løysingsrettslova § 14). Vilkåret er at forkjøpsrettshaveren godtgjør det kjøperen har lagt ut i samsvar med avtalen. Du overtar altså kjøpet slik det er, med pris, betalingsvilkår og overtakelsesdato.

Du betaler altså den kjøpesummen kjøperen ble enig med eieren om, og dekker det kjøperen har lagt ut i samsvar med avtalen.

Når prisen settes til vanlig pris

Løysingsrettslova § 19 første ledd sier at det er vanlig pris som gjelder når eiendommen selges åpenbart under pris, eller når den skifter eier ved byte, gave eller arv. Det samme gjelder ellers når det ikke finnes grunnlag for å fastsette summen på annen måte. «Vanlig pris» er hva eiendommen ville kostet i et åpent marked. Er den solgt til familien til halv pris, trenger du ikke betale den prisen, men markedsverdien.

Har eiendommen blitt gitt bort, finnes det ingen salgssum. Da settes prisen etter vanlig pris. Har kjøper og selger avtalt en kunstig lav pris for å komme unna forkjøpsretten, kan det være «åpenbart underpris».

Når avtalen har en fast pris

Forkjøpsavtalen kan ha en fast sum, for eksempel «500 000 kroner». Da er det den som gjelder, og du må betale den. Du må likevel godtgjøre verdiøkningen av særlige påkostninger som er gjort på eiendommen etter at summen ble fastsatt (§ 19 tredje ledd). En fast sum kan etter krav fra en av partene reguleres når det har gått mer enn 10 år, eller før dette når prisene har endret seg særskilt mye (§ 20). Ved reguleringen legges eiendommens verdi på reguleringstidspunktet til grunn, og er summen opprinnelig satt lavere enn full pris, skal det tas hensyn til det.

Inngår kår eller andre naturalytelser i overtakelsesvilkårene, kan hver av partene kreve at de regnes om til penger (§ 19 fjerde ledd).

Hvem betaler hva ved gjennomføringen

Du bærer kostnadene i forbindelse med gjennomføringen av løsningen (§ 21). Fra den dagen du overtar bruken, får du avkastningen eiendommen gir, og du bærer kostnadene ved den (§ 17). Eieren kan innen en måned kreve at du stiller sikkerhet for oppgjøret, for eksempel en garantierklæring fra bank eller trygdelag (§ 13 siste ledd).

Slik går du frem

Send et skriftlig krav om å overta eiendommen til både selgeren og kjøperen (§ 13). Be i brevet om en kopi av kjøpsavtalen, slik at du ser hva prisen og vilkårene er. Skal du bruke forkjøpsretten, er det klokt å ha finansieringen klar før du sender kravet, siden eieren kan kreve at du stiller sikkerhet innen en måned. Fristen for å sette fram kravet er seks måneder etter at du fikk eller burde ha fått vite om det som utløste retten (§ 12). Les mer om dette i hvordan fungerer forkjøpsrett i praksis.

Etter at kravet er satt fram, må eieren ikke forringe eiendommen ved å rive bygninger, hogge skog utover tilveksten eller gjøre særlige påkostninger som gjør oppgjøret vanskelig (§ 16). Gjør han det, kan du kreve det rettet opp.

Hvis dere er uenige om prisen

Avgjørelser om løsningssum, regulering og kostnader hører under skjønn, og skjønnet ledes av jordskifteretten (§ 22). Om jordskifteretten kan du lese mer i jordskiftelova. Du kan altså ikke bare sette prisen selv, og eieren kan ikke bare kreve det han vil. Forsøk først å bli enige. Er dere ikke det, kan en av partene bringe saken inn for jordskifteretten.

Kort oppsummert

• Ved vanlig salg tar du over kjøpet på kjøperens vilkår og pris, og betaler hans utlegg i tråd med avtalen.
• Ved gave, byte, arv eller åpenbart underpris settes prisen til vanlig pris.
• Har avtalen en fast pris, gjelder den, med justering for særlige påkostninger og mulig regulering etter 10 år.
• Tvist om prisen avgjøres ved skjønn i jordskifteretten.
• Du bærer kostnadene ved gjennomføringen og får avkastningen fra overtakelsen.