Hvem betaler sakkyndig hjelp og takst når eiendommen eksproprieres?
Den som eksproprierer, skal som hovedregel dekke grunneierens nødvendige kostnader i skjønnssaken, også til sakkyndig hjelp og takst. Regelen står i skjønnsprosessloven § 54. Det er retten som avgjør hva som var nødvendig, og kostnader ut over det må du bære selv. Drar saken ut, kan du kreve at nødvendige utgifter betales underveis.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen: søkeren betaler det som var nødvendig
Skjønnsprosessloven § 54 første ledd sier at saksøkeren skal erstatte saksøkte nødvendige utgifter i anledning av skjønnssaken. Ved ekspropriasjon er det den som eksproprierer, for eksempel et nettselskap, en kommune eller staten, som er saksøker. Du som grunneier er saksøkt.
Ordet nødvendige er det som styrer. Takst fra en uavhengig sakkyndig som viser verdien på eiendommen din, vil normalt regnes som en slik utgift. Det samme gjelder juridisk og teknisk bistand i saken, så langt omfanget står i forhold til hva saken gjelder. En takst på en liten tomt som koster mer enn hele verditapet, vil retten kunne gå kritisk gjennom.
Denne regelen gjelder i skjønnssaken. Før det, når saken behandles hos myndigheten som skal vedta ekspropriasjonen, sier oreigningslova § 15 at søkeren skal bære kostnadene reglene i det kapitlet fører med seg, og dessuten erstatte motpartens nødvendige utgifter til å ivareta sine interesser i saken. Det gjelder også i klagesak, med unntak av der du har klaget uten god grunn. Spørsmålet om sakskostnader avgjøres av skjønnsmyndigheten, eller av Kongen hvis det ikke holdes skjønn. Det betyr at du ikke trenger å vente til skjønnet er ferdig for å få avklart om en utgift er nødvendig i vedtaksfasen, men du bør likevel spare på alle bilag.
Hvem avgjør hva som var nødvendig
Hva som er nødvendig, er ingen fast liste. Retten ser på hva saken gjelder, hvor mye som står på spill og hvilke grep en fornuftig grunneier ville tatt. Den store takstutgiften for en liten sak vurderes strengere enn den samme utgiften i en sak om en hel gårdsteig. Se også ekspropriasjonsskjønnet forklart for hvordan selve skjønnet går.
Retten tar stilling til kostnadene når skjønnet avsluttes. Du bør derfor holde regning og dokumentasjon samlet, og kunne forklare hvorfor hvert arbeid var nødvendig. Sakkyndig som vurderer verdien, målinger av arealet, vurdering av ulempe for restarealet og rapport om dyrket jord eller skog er typiske poster.
§ 54 annet ledd har en regel som kan redusere regningen. Når flere saksøkte har likeartede interesser som ikke står i strid med hverandre, bør de bruke samme juridiske og tekniske bistand. Er du en av ti naboer med samme slags ledning over tomta, regner retten med at dere deler på sakkyndige. Skal saksøkeren påberope denne bestemmelsen, må han ta det opp snarest mulig under saken.
Betaling underveis når saken drar ut
Skjønn kan ta tid. Saksøkte kan etter § 54 tredje ledd kreve at saksøkeren under saken betaler saksøktes nødvendige utgifter etter reglene i oreigningslova § 15 tredje og fjerde ledd. Det betyr at du kan kreve helt eller delvis dekning av nødvendige utgifter over en viss tid, og at hver av partene kan kreve at spørsmålet avgjøres hvis dere ikke blir enige. Etter at skjønn er krevd, er det skjønnsmyndigheten som avgjør. Det som allerede er betalt, kommer til fradrag når den endelige kostnadsregningen gjøres opp. Retten avgjør slike krav ved kjennelse.
Alle søkere unntatt staten må dessuten stille trygd (sikkerhet) for ansvaret de kan få etter § 15. Har du en dom eller kjennelse på kostnadene, kan beløpet innkreves etter reglene om fullbyrding av kjennelser.
Før det er skjønn: forhandling og avtale
Mange saker ender i avtale, og da er det ingen skjønnsmyndighet som kan tilkjenne kostnader. Loven har ikke en fast regel som gir deg krav på dekning av takst eller bistand i forhandlinger som ender i avtale. Det du får dekket, er derfor det som er avtalt. Det gjelder også om du har bestilt takst på eget initiativ før selskapet har tatt kontakt: den utgiften har du ingen sikker rett til å få refundert, så spør først. Skriv inn i avtalen hvilke utgifter som dekkes, og et tak eller en regel for dokumentasjon. Be gjerne om skriftlig bekreftelse før du bestiller sakkyndig.
Fatima og takstkostnadene
Fatima Rashid eier en skogteig. Staten eksproprierer en stripe til ny vei, og skjønn blir krevd. Hun og naboen Ole Brekke har samme type teig og bestiller sammen en takst fra en skogtakstmann til 22 500 kroner, som de deler likt. I tillegg bruker Fatima juridisk bistand for 60 000 kroner i saken. Retten finner at de to har likeartede interesser og at felles takst var riktig.
I kjennelsen om kostnader godtar retten Fatimas andel av takstutgiftene på 11 250 kroner og 48 000 kroner til bistand, fordi en del av arbeidet gjaldt spørsmål som ikke trengte egen behandling. Fatima får 59 250 kroner av staten og må bære resten selv. Tallene er et eksempel. Hva retten godtar, avhenger av saken.
Kort oppsummert
- Den som eksproprierer, skal som hovedregel erstatte nødvendige utgifter i skjønnssaken (skjønnsprosessloven § 54).
- Takst og annen sakkyndig hjelp dekkes så langt de var nødvendige, og retten avgjør hva som var det.
- Har flere grunneiere likeartede interesser, bør de dele sakkyndig og bistand.
- Du kan kreve betaling underveis hvis saken drar ut.
- Loven har ingen fast regel om kostnader i forhandlinger som ender i avtale, så avtal dekning skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.