Hva skjer hvis eieren selger uten å varsle meg om forkjøpsretten?

Manglende varsel stopper ikke forkjøpsretten

Forkjøpsretten er en rett til å overta eiendommen når den selges, slik det er forklart i hvordan forkjøpsretten fungerer. Etter lov om løysingsrettar utløses den fra det øyeblikket det er avtalt bindende at eiendommen skal gå over til en ny eier (§ 11). Eierens plikt til å varsle er ikke et vilkår for at retten skal gjelde.

Det betyr at du ikke trenger å vente på en henvendelse. Har du hørt om salget fra naboen, fra en megler eller ved å se en eiendomsoverføring i grunnboken, kan du handle med en gang. Samtidig begynner tiden å gå.

Fristen er seks måneder

Du må gjøre forkjøpsretten gjeldende innen seks måneder etter at du fikk eller burde skaffet deg kunnskap om forholdene som utløser den (§ 12 første ledd). Har eieren aldri varslet deg, regnes fristen fra du faktisk fikk vite om salget, eller fra tidspunktet da du burde ha skjønt det.

Det siste kan bli et poeng. Står det en annonse for eiendommen, har det vært åpent visning, eller har kjøperen flyttet inn i full offentlighet, kan en kjøper hevde at du burde ha forstått det tidligere. Den som vil være trygg, regner derfor fristen fra første gang noen kunne ha fortalt deg om salget.

Eieren eller kjøperen kan også korte ned fristen ved å sende deg et skriftlig varsel. Da har du to måneder fra varselet kom fram (§ 12 andre ledd). Kommer et slikt varsel etter at du allerede har fått vite om salget, gjelder den korteste fristen som går ut først.

Slik krever du å overta

Kravet skal være skriftlig. Ved salg skal det rettes mot både avhenderen og erververen (§ 13). Et krav som er satt fram overfor den som har grunnboksheimel til eiendommen, er alltid nok til å bryte fristene i § 12.

Skriv kort og tydelig:

• at du har forkjøpsrett etter avtalen, og når den ble gitt
• at du krever å overta eiendommen på vilkårene i kjøpekontrakten
• når og hvordan du fikk vite om salget
• at du ber om en kopi av kontrakten, hvis du ikke har den

Send kravet på en måte som gir bevis for mottak, og send det til begge. Er de to samme adresse, send likevel to brev.

Hva kjøperen kan svare

Kjøperen kan ha flere innvendinger:

• Salget er ikke omfattet. Går eiendommen over til ektefelle, livsarving eller andre som de siste to årene har hørt til samme husstand, kan forkjøpsretten ikke brukes (§ 8).
• Retten er utløpt. En avtalt forkjøpsrett gjelder ikke lenger enn 25 år, med visse unntak for rett som ligger til et foretak (§ 6).
• Fristen er ute. Har det gått mer enn seks måneder siden du fikk eller burde fått vite om salget, er retten borte for dette og senere eierskifter.
• Han er i god tro. Hvor godt retten din står mot en kjøper som ikke kjente til den, avhenger blant annet av om den er tinglyst. Tinglysingsloven har regler om hvem som går foran når rettigheter kolliderer (§§ 20 og 21). Er forkjøpsretten registrert i grunnboken, har kjøperen vanskelig for å si at han ikke kjente den.

Når kravet er kommet fram

Når kravet er kommet fram til kjøperen og salget ikke er fullført, går kjøperens rettigheter og plikter etter avtalen over på deg. Du må da godtgjøre det kjøperen har lagt ut i samsvar med avtalen (§ 14). Eieren må ikke forringe eiendommen, for eksempel ved å rive bygninger eller hogge mer skog enn tilveksten (§ 16).

Eieren kan gi deg en frist på en måned til å stille bankgaranti for oppgjøret (§ 13). Skal du betale en løsningssum som ikke er den avtalte salgsprisen, er det skjønn som avgjør hvis dere ikke blir enige. Skjønnet ledes av jordskifteretten (§ 22). Du dekker kostnadene ved selve gjennomføringen (§ 21).

Har kjøperen allerede overtatt eiendommen, har han krav på rimelig tid til å flytte (§ 15).

Kort oppsummert

• Manglende varsel fra eieren fjerner ikke forkjøpsretten din.
• Du må kreve å overta skriftlig innen seks måneder fra du fikk eller burde skaffet deg kunnskap om salget.
• Kravet rettes til både selgeren og kjøperen.
• Familieunntaket, 25-årsgrensen og tinglysingsreglene kan brukes mot deg.
• Går fristen ut, kan forkjøpsretten ikke brukes ved dette eierskiftet eller senere.