En vanlig og frustrerende situasjon

Du har solgt den gamle leiligheten din, planlagt overtakelsen til en bestemt dato – og så blir den nye boligen forsinket. Nå står du der med en koffert og ingen seng. Mange havner i akkurat denne knipa, og leie blir eneste utvei.

Den gode nyheten er at loven ser på leieutgifter som et reelt økonomisk tap knyttet til forsinkelsen. Det er nettopp denne typen kostnad dagmulkten og erstatningsreglene er ment å fange opp (bustadoppføringslova § 19, om følger av forsinkelse).

Hvordan leieutgiftene henger sammen med dagmulkten

Husk fra forrige tema: Dagmulkten er et fast beløp per forsinket dag som du får automatisk. Leieutgiftene dine "konkurrerer" ikke med dagmulkten – de sammenlignes med den.

Ta Sara, som leide en toroms til 18 000 kroner i måneden mens hun ventet. Entreprenøren var forsinket i 90 dager. Dagmulkten hennes var 3 000 kroner per dag, altså 270 000 kroner. Leien i tre måneder ble rundt 54 000 kroner.

Siden dagmulkten (270 000) er mye høyere enn leien (54 000), er leieutgiftene allerede mer enn dekket. Sara trenger ikke å kreve leien særskilt – hun får dagmulkten uansett, og den dekker tapet med god margin.

Men hvis forsinkelsen hadde vart svært lenge, eller leien vært ekstremt høy, kunne situasjonen blitt motsatt: at de faktiske bokostnadene oversteg dagmulkten. Da kunne Sara krevd det overskytende som erstatning – forutsatt at de strengere vilkårene var oppfylt (se forrige tema).

Dobbel bokostnad teller også

Det er ikke bare ren husleie som regnes med. Mange opplever dobbel bokostnad: De sitter fortsatt med renter og avdrag på den gamle boligen, samtidig som de betaler for et midlertidig sted å bo. Også slike merkostnader er en del av det økonomiske tapet forsinkelsen forårsaker.

Eksempel: Familien Holm fikk ikke solgt den gamle eneboligen før det nye huset skulle stått ferdig. Da forsinkelsen kom, satt de med både gamle huslån og en midlertidig leiebolig i flere måneder. Hele dette merforbruket inngår i tapsregnskapet.

Når starter retten til dagmulkt og dekning?

Et naturlig spørsmål er: Fra hvilken dato regnes forsinkelsen? Svaret er fra det tidspunktet du etter kontrakten hadde krav på å overta boligen. Står det en bestemt overtakelsesdato i kontrakten, er det den som gjelder. Er det avtalt et tidsrom eller en byggetid, må du regne ut når fristen egentlig løp ut. Fra den dagen og framover begynner dagmulkten å løpe – og det er i den perioden leieutgiftene dine blir relevante.

Det er derfor du bør notere nøyaktig hvilken dato boligen skulle vært klar. Den datoen er nullpunktet for hele regnestykket. Er du usikker på hva som faktisk er avtalt, les kontrakten nøye eller be entreprenøren bekrefte datoen skriftlig.

Hva med flytting og lagring av møbler?

Leie er ikke den eneste merkostnaden ved en forsinkelse. Mange må også:

  • Lagre møbler på et eksternt lager fordi den midlertidige boligen er for liten.
  • Flytte to ganger – først til det midlertidige stedet, så til den ferdige boligen.
  • Leie en bolig som er dyrere eller dårligere enn det de egentlig ønsket, fordi de måtte ta det som var ledig på kort varsel.

Alle disse merutgiftene er en del av det økonomiske tapet forsinkelsen skaper. Familien Holm fra eksempelet over endte for eksempel med å betale lager for halve innboet i tre måneder – en kostnad som kom rett oven på leien. Også slike kvitteringer bør du ta vare på.

Velg fornuftig – det forventes av deg

Loven har en innebygd forventning om at du begrenser tapet ditt (§ 19). Det betyr i praksis:

  • Velg en rimelig bolig, ikke den dyreste du finner.
  • Leie nær jobb og skole er greit; et luksushotell over måneder er vanskeligere å forsvare.
  • Hvis du kunne bodd hos familie en kort periode uten store ulemper, kan det bli vurdert.

Du trenger ikke å gjøre det ubehagelig for deg selv – men du bør kunne forklare hvorfor valget ditt var fornuftig.

Varsle entreprenøren – og gjør det skriftlig

Når du innser at forsinkelsen kommer til å koste deg leieutgifter, bør du si fra til entreprenøren skriftlig. Det er flere grunner til det:

  • Du dokumenterer at du har gjort entreprenøren oppmerksom på tapet.
  • Du skaper et tydelig tidsspor som viser når problemene oppstod.
  • Det legger press på entreprenøren for å bli ferdig raskere.

En enkel e-post holder. Skriv kort at boligen er forsinket, at du derfor må leie midlertidig, og at du vil holde dem ansvarlig for merkostnadene. Du trenger ikke å være konfronterende – en saklig og vennlig tone fungerer best, men det skal være skriftlig og datert.

Eksempel på hvordan du kan formulere deg: "Hei. Siden overtakelsen av boligen i [adresse] er forsinket utover avtalt dato [dato], må vi leie midlertidig bolig i mellomtiden. Vi gjør oppmerksom på at vi vil holde dere ansvarlige for merkostnadene dette medfører, og ber om en oppdatert plan for ferdigstillelse."

Sjekkliste når du må leie

  • [ ] Ta vare på leiekontrakten og alle betalingsbekreftelser.
  • [ ] Spar på kvitteringer for flytting, lagring av møbler og eventuelt depositum.
  • [ ] Noter datoene: Når skulle boligen vært klar, og når ble den faktisk klar?
  • [ ] Dokumenter dobbel bokostnad (kontoutskrifter som viser at du betalte for to boliger).
  • [ ] Send entreprenøren skriftlig beskjed om at forsinkelsen påfører deg leieutgifter.

Et råd om timing av salg og kjøp

Mye av leiekostnaden ved forsinkelser oppstår fordi folk har solgt den gamle boligen med fast overtakelsesdato før den nye er trygt på plass. Det er forståelig – mange trenger pengene fra salget for å finansiere det nye. Men hvis du har mulighet, kan det være lurt å ikke binde deg for hardt til en salgsdato før du ser at nybygget faktisk nærmer seg ferdig. Litt slingringsmonn her kan spare deg for både stress og leieutgifter. Snakk gjerne med megler og bank om hvordan du kan legge opp dette smart.

Kort oppsummert

Må du leie mens du venter, er det en utgift loven tar på alvor. Som regel dekkes den rikelig av dagmulkten, men ved svært lange forsinkelser kan den overskytende delen kreves som erstatning. Velg en fornuftig leiebolig, dokumenter alt, og varsle entreprenøren skriftlig.