Nabo og eiendom

Hva gjør jeg når hjemmelshaveren er død for lenge siden?

4 min lesetid

Kort svar

Når hjemmelshaveren er død for lenge siden, må de som har tatt over eiendommen få hjemmelen ordnet i grunnboken. Arvingene må godtgjøre at rådigheten er gått over til dem, og dokumentere hvem som arvet hvem. Har dere eid og brukt eiendommen i minst 20 år uten å ha hjemmel, kan dere i stedet søke om hjemmelserklæring etter tinglysingsloven § 38 a. Uten ordnet hjemmel kan dere ikke selge eller pantsette.

Gratis vurdering

Står du i en lignende sak?

Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.

Hva loven sier om hjemmel etter et dødsfall

Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkene

Det er bare den grunnboken utpeker som eier, eller den som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død, som har grunnbokshjemmel som eier (tinglysingsloven § 14). Når eieren dør, står han derfor fortsatt i grunnboken. Arvingene får rådigheten, men de har ikke automatisk hjemmel i grunnbokens forstand.

Det har praktisk betydning. Et dokument som uttrykker en rettshandel, kan ikke registreres uten at utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren (§ 13). Et skifteskjøte kan ikke registreres hvis den hvis midler skiftes, mangler grunnbokshjemmel. Vil arvingene selge, pantsette eller overføre til en av dem, må kjeden fra den døde hjemmelshaveren til dem selv derfor være dokumentert.

Hvordan arvingene får hjemmelen overført

Arvingene må vise at rådigheten er gått over. Registerføreren treffer sin avgjørelse på grunnlag av dokumentet selv og de andre dokumentene og bevisene som foreligger (§ 7), og kan innhente opplysninger selv. Loven har ingen fast mal for hvilke papirer som skal vedlegges, så det kommer an på saken.

Ved privat skifte utstedes skifteattest etter arveloven § 118 til den eller de arvingene som gjennomfører skiftet. Etter § 119 bør det settes opp et dokument som viser hvordan boet er fordelt og som arvingene undertegner. Eiendeler skal overføres til arvingene etter den enigheten som er oppnådd, og ved fast eiendom bør det sørges for tinglysing. I praksis betyr det et skjøte eller skifteskjøte fra dødsboet til den som skal overta.

Er dødsboet aldri skiftet, kan skiftet gjennomføres nå. Fristen for å ta på seg ansvaret for et privat skifte er knyttet til dødsfallet (§ 117), så hva som kreves etter lang tid, avhenger av saken. Les mer om hvordan man får skifteattest.

Er det flere arvinger, krever beslutninger under skiftet enighet mellom dem. De kan likevel gi én eller noen av dem myndighet til å treffe beslutninger som er bindende for alle (arveloven § 120). Det kan være praktisk når en av arvingene skal signere skjøtet på vegne av alle. Sender dere en slik fullmakt til Kartverket, må den oppfylle kravene til bekreftet underskrift (tinglysingsloven § 17).

Når det har gått mer enn én generasjon

Noen ganger har både den første hjemmelshaveren og arvingene hans dødd. Da må kjeden følges ledd for ledd: hvem arvet den første, og hvem arvet dem. Hver arvegang må kunne dokumenteres. Hvis en mangel ved hjemmelen kan rettes, kan registerføreren sette en frist for retting og registrere dokumentet foreløpig med anmerkning (§ 16).

Alternativet: 20 års eie

Har dagens brukere vært eiere i minst 20 år, har loven en egen vei. Den som utøver eierrådigheten og skriftlig erklærer å være eier, kan få grunnbokshjemmel hvis han sannsynliggjør at han, alene eller sammen med sin hjemmelsmann, har vært eier i minst 20 år (§ 38 a). Hjemmelsmannen er den han har fått eiendommen fra, for eksempel en forelder som selv var arving.

Finner registerføreren at vilkårene er oppfylt, kunngjør han en oppfordring til mulige eiere om å melde seg innen en frist på minst en måned. Melder ingen seg, utsteder han en hjemmelserklæring, som tinglyses som hjemmelsdokument. Melder det seg noen, må saken avklares på annet vis.

Ordningen forutsetter at eiendommen er registrert i grunnboken som en matrikkelenhet, og at du virkelig har utøvd eierrådigheten.

Eksempel

hytta i morfars navn

Gunnvor Eide og søsteren Solveig bruker en hytte som morfaren deres, Aksel, kjøpte i 1971. Aksel døde i 1998, og datteren, deres mor, overtok hytta og betalte skatter og avgifter til hun døde i 2012. Hytta har hele tiden stått i Aksels navn i grunnboken. Gunnvor og Solveig har vedlikeholdt den siden, og vil nå selge den for 1 600 000 kroner.

De kan ikke registrere et skjøte før hjemmelen er ordnet. Fordi Gunnvor og Solveig sammen med moren har utøvd eierrådigheten i langt over 20 år, kan de erklære skriftlig at de er eiere og sannsynliggjøre eiet. Registerføreren kunngjør oppfordringen, og når fristen på minst en måned er ute uten at noen har meldt seg, utsteder han en hjemmelserklæring. Først da kan hytta selges med skjøte som kan tinglyses.

Kort oppsummert

Når hjemmelshaveren er død for lenge siden, står han fortsatt i grunnboken til hjemmelen er ordnet.
Arvingene må godtgjøre at rådigheten er gått over (§ 14), og dokumentere hver arvegang.
Skifte, skifteattest og skjøte fra dødsboet er den vanlige veien.
Har dere eid eiendommen i minst 20 år uten hjemmel, kan dere søke om hjemmelserklæring etter § 38 a.
Uten hjemmel kan ikke et skjøte eller pantedokument fra arvingene registreres.

Gratis vurdering

Er saken din litt annerledes?

Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.

Usikker på hvordan dette slår ut for deg? Saken din kan være mer spesiell enn et standardsvar. Få saken vurdert gratis →