Hva loven egentlig sier
"Vederlaget" er fagordet for den totale prisen du har avtalt å betale for boligen. Bustadoppføringslova § 9 (loven som regulerer avtaler om oppføring av ny bolig mellom en forbruker og en entreprenør) gir deg rett til å kreve endringer og tilleggsarbeid som "står i samanheng med" det entreprenøren skal levere. Men retten din er begrenset: entreprenøren kan nekte hvis kravene dine til sammen ville endre vederlaget med 15 prosent eller mer.
Legg merke til ordet "kan". Entreprenøren er ikke nødt til å nekte. Mange sier gjerne ja til mer, fordi ekstraarbeid betyr ekstra inntekt for dem. Men du har ingen rett til å presse gjennom endringer over grensen. Da er det opp til entreprenøren om de vil utføre arbeidet eller ikke.
Et viktig poeng: grensen handler om endringer du KREVER. Tilvalg som utbyggeren selv har lagt opp til i prosjektet (en meny du velger fra), er en litt annen sak, og det kommer vi tilbake til i en senere artikkel.
Et regneeksempel med Anniken og Trygve
Anniken og Trygve har signert kontrakt om en enebolig til 4 200 000 kroner. 15 prosent av dette er 630 000 kroner. Det er denne summen som er "taket" for hva de kan kreve av endringer uten at entreprenøren må samtykke.
Underveis ønsker de seg:
- Oppgradert kjøkken: 180 000 kr
- Ekstra bad i kjelleren: 250 000 kr
- Varmekabler i alle gulv: 90 000 kr
Til sammen blir dette 520 000 kroner. Det er godt innenfor 630 000-grensen, så entreprenøren plikter å utføre arbeidet (mot betaling, så klart).
Men så vil de i tillegg ha en dobbel garasje til 200 000 kroner. Nå er totalen 720 000 kroner, altså over 15 prosent. Da kan entreprenøren si: "Garasjen tar jeg gjerne, men jeg er ikke forpliktet til det. La oss avtale det særskilt." Entreprenøren kan kreve at garasjen avtales i en helt egen avtale, eller rett og slett takke nei.
Hadde Anniken og Trygve i stedet droppet badet (250 000 kr) til fordel for garasjen (200 000 kr), ville totalen blitt 470 000 kroner, godt innenfor grensen igjen. Slik kan du prioritere innenfor potten din.
Hva regnes med i de 15 prosentene?
Det er bare endringer og tilleggsarbeid som DU krever, som teller med. Vanlige tilvalg som utbyggeren tilbyr i et prosjekt (som å velge en dyrere parkett fra en meny), regnes normalt som avtalt allerede og er en litt annen sak. Det er heller ikke retting av feil (mangler) som teller med, for det skal entreprenøren uansett fikse gratis.
Det er også verdt å vite at entreprenøren kan ha rett til to ting når du legger til arbeid:
- Tilleggsvederlag, altså ekstra betaling for det nye arbeidet.
- Fristforlengelse, altså lengre byggetid, hvis endringen forsinker byggingen. Et ekstra bad bygger seg jo ikke selv.
Derfor er det lurt å tenke gjennom både prisen OG tiden når du bestiller noe nytt.
Hva om entreprenøren ikke har avtalt grensen?
15-prosentgrensen er noe partene kan avtale, og den brukes mye i standardkontrakter. Hvis kontrakten din ikke sier noe om dette, er utgangspunktet fortsatt at du har rett til å kreve endringer som "står i sammenheng med" leveransen, men de praktiske grensene følger av loven og avtalen. Er du i tvil om hva som gjelder i din kontrakt, be entreprenøren peke på den aktuelle bestemmelsen.
Hva regelen IKKE betyr
Det er noen vanlige misforståelser det er lurt å rydde unna:
- Regelen er ikke en rabatt. De 15 prosentene er ikke gratis. Du betaler full pris for alt ekstraarbeidet du bestiller, helt opp til grensen. 15 prosent er bare hvor mye du har RETT til å kreve, ikke hvor mye du slipper å betale.
- Regelen tvinger deg ikke til å bruke noe som helst. Du kan godt bygge boligen akkurat som planlagt, uten en eneste endring. Grensen er et tak, ikke et mål du må nå.
- Regelen gjelder dine krav, ikke entreprenørens forslag. Hvis entreprenøren selv foreslår en endring (for eksempel fordi noe ikke lar seg løse som tegnet), er det en litt annen situasjon som må vurderes for seg.
Hvordan du holder oversikt i praksis
En enkel måte å unngå å sprenge grensen på er å lage et lite regneark med tre kolonner: hva du bestiller, hva det koster, og løpende sum. Da ser du tydelig når du nærmer deg taket.
Eksempel for Anniken og Trygve med grense 630 000 kr:
- Kjøkken 180 000 kr (sum 180 000, 4,3 % av kontrakten)
- Bad 250 000 kr (sum 430 000, 10,2 %)
- Varmekabler 90 000 kr (sum 520 000, 12,4 %)
Nå ser de svart på hvitt at de har 110 000 kroner igjen før grensen på 15 prosent. Da blir det lettere å prioritere de siste valgene med hodet kaldt.
Praktiske råd
- Be om en oppdatert oversikt over hvor mye av "endringspotten" du har brukt, hver gang du bestiller noe nytt.
- Planlegg de store endringene tidlig. Jo tidligere i byggeprosessen, desto enklere og billigere blir det.
- Prioriter. Hvis du nærmer deg grensen, ta de viktigste tingene først.
- Husk at entreprenøren også kan ha rett til lengre byggetid når du legger til arbeid. Spør om ny ferdigdato.
- Få alltid hver endring bekreftet skriftlig med pris før den utføres.
Kort oppsummert
15-prosentregelen (buofl. § 9) gir entreprenøren rett til å sette grensen for hvor mye ekstraarbeid du kan kreve: opptil 15 prosent av den avtalte prisen. Innenfor grensen plikter entreprenøren å utføre det du ber om mot betaling. Over grensen må entreprenøren si ja frivillig. Hold oversikt over hvor mye du bruker, ta de viktige endringene tidlig, og husk at ekstraarbeid både koster penger og kan gi entreprenøren rett til lengre byggetid.