Grunnbok og matrikkel: forskjellen forklart
Grunnboken er registeret over tinglyste rettigheter i fast eiendom, som hvem som er hjemmelshaver og hvilke pant og servitutter som hviler på den. Matrikkelen er registeret over selve eiendommen, med grenser, areal, adresse og bygninger. Grunnboken føres av Kartverket, matrikkelen av kommunene og Kartverket sammen. Du trenger begge for å vite hva du eier.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva matrikkelen er
Matrikkelen er landets offisielle register over fast eiendom, og under det bygninger, boliger og adresser (matrikkellova § 3). Den skal inneholde de opplysningene om den enkelte eiendommen som trengs til planlegging, utbygging, bruk og vern, og den skal vise grensene til eiendommene (§ 4).
Hver enhet i registeret kalles en matrikkelenhet og har et matrikkelnummer. Matrikkelenhetene kan være grunneiendom, anleggseiendom, eierseksjon, jordsameie eller festegrunn (§ 5). Kommunen fører inn nye enheter og tildeler nummer. Kartverket forvalter registeret sentralt.
Av opplysningene kan Kartverket på forespørsel gi ut matrikkelnummer, areal, grenselinjer, bygningsnummer, bygningstype og offisiell adresse (forskrift om utlevering av opplysninger fra grunnboken og matrikkelen § 3). Matrikkelen svarer på spørsmål som hvor stor tomta er, hvor grensen går, hvilke bygninger som er registrert og hva adressen er.
Hva grunnboken er
Grunnboken er statens register over tinglyste dokumenter som gjelder fast eiendom, og rettsstiftelser som gjelder borettslagsandeler (forskrift om tinglysing § 10). Den føres av Kartverket som tinglysingsmyndighet.
Grunnboken viser hvem som er hjemmelshaver, altså den grunnboken utpeker som eier (tinglysingsloven § 14). Den viser også pant, servitutter, veirett, bruksrett og andre rettigheter som er tinglyst. Registeret gir svar på hvem som kan selge eiendommen, hvem som har pant i den og hvilke rettigheter andre har.
Ikke alle forhold står her. Tinglysing har ikke betydning for lovbestemte rettigheter utenom pant, og heller ikke for rettigheter ervervet ved hevd (§ 21 annet ledd).
Slik henger de to sammen
En eiendom kan føres inn i grunnboken som egen registerenhet når den er ført inn i matrikkelen (forskrift om tinglysing § 10). Opprettes det en ny matrikkelenhet, sender kommunen melding til tinglysing når den er ført inn (matrikkellova § 24). Før et skjøte kan tinglyses, skal grensene for en grunneiendom, anleggseiendom eller festegrunn som hovedregel være klarlagt ved oppmålingsforretning eller tilsvarende forretning (§ 7).
Matrikkelnummeret binder registrene sammen. Samme gårdsnummer og bruksnummer er det du bruker for å slå opp i begge. Matrikkelen angir hvilken eiendom det er, og grunnboken forteller hvem som har hjemmel til den og hva som hviler på den.
Hva som er forskjellen i praksis
Skal du vite om du kan selge eller pantsette, ser du i grunnboken. Skal du vite hvor langt tomta rekker, hvor stor boligen er eller hvilket byggeår som er registrert, ser du i matrikkelen. Gårdsnummer og bruksnummer er felles. Adressen og areal står i matrikkelen, mens pantet og hjemmelshaver står i grunnboken.
Matrikkelen oppgir også hvem som er registrert som eier, men den opplysningen gis bare til den som har berettiget interesse (forskriften § 3 tredje ledd). Hvem som faktisk har hjemmel, avgjøres av grunnboken. Står det noe annet i matrikkelen, er det grunnboken du må forholde deg til når du skal overdra eller pantsette.
Registrene retter feil på ulike måter. Kommunen kan slette en matrikkelenhet som ikke skulle vært opprettet, eller som ikke lenger finnes. Er enheten ført inn i grunnboken, kan den bare slettes fra matrikkelen hvis den samtidig slettes i grunnboken (§ 26). Feil i grunnboken retter registerføreren når han blir oppmerksom på dem (tinglysingsloven § 18).
Aisha og tomta på 812 kvadratmeter
Aisha Rahimi vurderer å kjøpe en tomt. Matrikkelen viser 812 kvadratmeter og to registrerte bygninger, en bolig og en garasje. Grunnboksutskriften viser at selgeren er hjemmelshaver, at det er pant på 2 100 000 kroner, og at det er tinglyst en rett for naboen til å kjøre over en stripe av tomta.
Opplysningene utfyller hverandre. Fra matrikkelen vet Aisha at tomta er stor nok til tilbygget hun ønsker, og at garasjen er registrert. Fra grunnboken vet hun at pantet må slettes ved oppgjøret, og at naboens kjørerett vil følge med henne som ny eier. Ville hun kun sett i matrikkelen, hadde hun ikke oppdaget veiretten. Ville hun kun sett i grunnboken, hadde hun ikke visst hvor mye tomt hun fikk.
Hun merker seg at arealtallet i matrikkelen kan bygge på en eldre måling. Er grensene viktige for planene hennes, kan hun be om en oppmåling. Se også feil i kart og matrikkel.
Kort oppsummert
- Matrikkelen er registeret over eiendommen selv: grenser, areal, adresse og bygninger. Kommunene og Kartverket fører den.
- Grunnboken er registeret over tinglyste rettigheter: hjemmelshaver, pant og servitutter. Kartverket fører den.
- Gårdsnummer og bruksnummer er felles og binder registrene sammen.
- Hjemmelen avgjøres i grunnboken, og forskjellen på grunnbok og matrikkel er viktig når du kjøper, selger eller pantsetter.
- Rettigheter ervervet ved hevd kan gjelde selv om de ikke står i grunnboken.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.