Grensejustering eller arealoverføring: hva passer for dere?

Det som skiller de to ordningene

Grensejustering er den enkle varianten. Etter matrikkellova § 16 kan en grense mellom to matrikkelenheter (registrerte eiendommer) justeres uten at det hentes inn erklæring om pantefrafall. Til gjengjeld er rammene trange, og de står i matrikkelforskriften § 34.

Arealoverføring etter § 15 kan brukes for større stykker. Før den kan føres i matrikkelen, må det være gitt tillatelse som for opprettelse av en ny matrikkelenhet, og det må ligge føre erklæringer om overdragelse av eiendomsretten, om pantefrafall og om konsesjon for arealet. Kommunen vurderer altså overføringen omtrent som en deling.

Rammene for en grensejustering

Matrikkelforskriften § 34 setter disse grensene, og de gjelder hver eiendom for seg:

• arealet kan økes eller reduseres med inntil 5 prosent av eiendommen, men høyst 500 kvadratmeter
• ingen eiendom kan avgi areal som i sum er mer enn 20 prosent av arealet før justeringen
• verdien på en eiendom skal ikke endres med mer enn folketrygdens grunnbeløp
• justeringen må gjelde den grensen som allerede er felles for de to eiendommene

Tidligere justeringer teller med. Er summen av dem og den nye justeringen over grensen, kan saken ikke gjennomføres som grensejustering. Dere kan derfor ikke dele opp et stort stykke i flere små justeringer. Kommunen kan også kreve dokumentasjon på at justeringen ikke strider mot arealplan eller andre regler, og for landbrukseiendom må den ikke føre til deling i strid med jordlova § 12.

Når arealoverføring er riktig

Bruk arealoverføring når stykket er større enn rammene over, eller når verdien på stykket tilsier mer enn ett grunnbeløp. Arealet som flyttes, må henge sammen med eiendommen som mottar det, med mindre kommunen gjør unntak. Fra en seksjonert eiendom kan bare areal som er registrert som fellesareal, overføres. Deler av en festegrunn kan ikke overføres på denne måten.

Arealoverføring har ingen fast arealgrense, men kommunen må kunne gi tillatelse. Gjeldende plan og krav til eiendommene som blir igjen, kan stoppe en overføring selv om begge parter er enige. Er det landbrukseiendom, kan jordlova og konsesjonsloven komme inn, og kommunen skal ikke føre overføringen hvis den rammes av delingsforbudet eller trenger konsesjon.

Festegrunn, seksjoner og landbruk

Eiendomstypen kan avgjøre valget. Grensejustering kan gjøres mellom grunneiendommer, anleggseiendommer, uteareal til eierseksjoner, jordsameier og festegrunn som ikke er punktfeste. Arealoverføring kan ikke omfatte deler av en festegrunn, og fra en seksjonert eiendom kan bare fellesareal overføres. Ligger tomta i et sameie med seksjoner, må alle som har hjemmel til seksjonene samtykke. Ligger stykket på en landbrukseiendom, kan kommunen stoppe både justering og overføring hvis de strider mot reglene om deling.

Gjør dere en feil i valget, taper dere tid. Går summen av tidligere justeringer og den nye over grensen, kan saken ikke gjennomføres som grensejustering, og da må dere starte på nytt som arealoverføring.

Det som er likt

Begge ordningene krever oppmålingsforretning (kommunens måling og merking av grensen) før endringen kan føres inn i matrikkelen, jf. matrikkellova § 6. Alle som har grunnbokshjemmel som eier eller fester til eiendommene, må samtykke. Ved grensejustering må også ektefellen eller den registrerte partneren samtykke hvis eiendommen omfatter felles bolig. Kommunen tar gebyr for arbeidet etter satser som kommunestyret har fastsatt, og gebyret kan ikke være høyere enn kommunens nødvendige kostnader.

Når endringen er ført i matrikkelen, sender kommunen melding til tinglysing. Hvordan grensene er lagt i dag, kan dere sjekke i guiden til å finne de riktige grensene for tomten.

Slik velger dere

Start med arealet. Regn ut 5 prosent av hver av tomtene og sammenlign med stykket som flyttes. Sjekk så om noen av eiendommene har pant, og om tidligere justeringer er gjort. Ligger dere innenfor, er grensejustering det enkleste. Ligger dere over, må dere bruke arealoverføring og regne med lengre saksbehandling, flere dokumenter og bankenes frafall.

Kort oppsummert

• Grensejustering gjelder små flyttinger av en felles grense: høyst 5 prosent og 500 kvadratmeter per eiendom og høyst 20 prosent avgitt areal.
• Grensejustering krever ikke pantefrafall. Arealoverføring gjør det.
• Arealoverføring krever tillatelse som ved opprettelse av ny eiendom og har ingen fast arealgrense.
• Begge krever oppmålingsforretning, samtykke fra eierne og føring i matrikkelen.
• Velger dere mellom grensejustering eller arealoverføring, er det arealet og bankenes pant som avgjør.