Gjelder budet mitt fortsatt når megleren ikke har svart meg?

Budet gjelder til fristen, ikke til megleren har svart

Et bud er et tilbud, og et tilbud faller ikke bort av at noen er stille. Avtaleloven § 2 sier at en aksept må komme fram før akseptfristen er ute. Frem til da kan selgeren si ja, og når han gjør det i tide, er du bundet. Om megleren har sendt deg en eneste melding eller ingen, endrer ikke det.

Det betyr også det motsatte av det mange tror: selv om du ikke har hørt noe, kan du ikke bare anta at budet er «glemt» og begynne å legge planer om en annen bolig. Så lenge fristen ikke har gått ut, kan du bli bundet.

Selgeren trenger heller ikke svare. Taushet fra ham er verken aksept eller avslag. Gjør han ingenting, løper fristen ut, og du er fri.

Det megleren skal gjøre

Megleren er ikke fri til å tie. Både i loven og forskriften står det plikter som gjelder deg som budgiver.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 skal megleren så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Megleren skal også, så langt det er nødvendig og mulig, orientere oppdragsgiveren, budgivere og andre interessenter skriftlig om mottatte bud, med størrelse, forbehold og akseptfrist. Forskriften om eiendomsmegling § 6-3 sier det samme og legger til at megleren skal legge til rette for at dere får rimelig tid til å overveie.

Bekreftelsen kan komme som SMS, e-post eller i en digital budløsning, så lenge den er skriftlig og kan leses i ettertid. Forskriften regner elektroniske meldinger som skriftlige når informasjonen er tilgjengelig også senere.

Mangler bekreftelsen, kan du be om den. Be om svar skriftlig, og nevn klokkeslettet du la inn budet og akseptfristen.

Hva du gjør når megler ikke svarer på bud

Det første er å kontrollere at budet faktisk er mottatt. Det er megleren som formidler budet til selgeren, og hvis noe har gått galt i innleggingen, har ikke selgeren sett det. Da kan du risikere at budet aldri blir vurdert.

Det andre er å spørre skriftlig. Skriv noe slikt: «Bekreft at budet mitt på kr 3 200 000, lagt inn i dag kl. 14.12 med akseptfrist i morgen kl. 12.00, er mottatt og formidlet til selger.» Da har du et spor.

Det tredje er å vite hva du ikke kan gjøre. Du kan ikke trekke budet fordi megleren ikke svarer. Du kan sende en tilbakekalling, men den virker etter avtaleloven § 7 bare hvis den kommer fram før eller samtidig med budet. Kommer den etterpå, er den uten virkning, og selgeren kan fortsatt akseptere.

Det fjerde er å klage, hvis du mener meglerens opptreden ikke er forsvarlig. Forskriften har regler om godkjente klageorganer for meglertjenester. Det er et eget spor og påvirker ikke hvor lenge du er bundet.

Når megleren blir for treg til at budet kan vurderes

Noen ganger får megleren budet så seint at selgeren ikke rekker å se på det før fristen. Forskriften sier at hvis fristen i et bud er åpenbart for kort til at megleren kan håndtere det forsvarlig, skal megleren fraråde budgiveren å stille en slik frist. Velger budgiveren å stå fast, skal megleren orientere selgeren om budet og om at fristen er for kort. Da kan selgeren la være å svare.

Det er altså ikke slik at stillhet alltid er noens feil. Er budet ditt lagt inn rett før fristen, er det ikke meglerens skyld at selgeren ikke rakk det.

For deg som budgiver er hovedregelen enkel: planlegg ut fra at du er bundet til klokkeslettet i budet, og bruk skriftlig kommunikasjon for alt annet. Les mer om hva som skjer når fristen går ut.

Kort oppsummert

• Budet gjelder til akseptfristen er ute, også når megleren ikke har svart. Taushet fra megler er ikke avslag.
• Megleren skal så snart som mulig bekrefte skriftlig at budet er mottatt, og orientere om innkomne bud.
• Mangler bekreftelsen, be om den skriftlig, og oppgi tidspunktet og fristen.
• Du kan ikke trekke budet fordi megleren ikke svarer, men en tilbakekalling som kommer fram først virker.
• Når megler ikke svarer på bud, løper fristen likevel, så ikke bind deg til andre boliger før den er ute.