Gjelder avtalen om ledningen også for neste eier?
En ledningsavtale binder ny eier hvis ledningsretten er tinglyst. En tinglyst ledningsrett binder den som kjøper senere, fordi tinglysingsloven § 20 gir en registrert rett fortrinn framfor rettserverv som registreres senere. En rett som ikke er tinglyst, kan likevel gjelde mot ny eier hvis han kjente eller burde kjenne den da hans eget skjøte ble registrert (§ 21). Mellom dem som inngikk avtalen, gjelder den uansett om den er tinglyst.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Tinglyst ledningsrett følger eiendommen
Tinglysing betyr å registrere et dokument i grunnboka. Når et dokument er registrert, går rettserverv det gir uttrykk for, foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere (tinglysingsloven § 20). Står ledningsretten i grunnboka på eiendommen din før den nye eieren fikk sitt skjøte registrert, går ledningsretten foran hans erverv. Han overtar eiendommen med ledningen på.
Det spiller ingen rolle om han har lest dokumentet. Poenget med grunnboka er at alle kan se den.
Tinglysingsvirkningen varer ikke alltid. Hvis en tinglyst heftelse ikke skal hvile på eiendommen for alltid, bortfaller virkningen av tinglysingen etter 30 år, med mindre retten er tinglyst på nytt før fristen går ut (§ 28). Regelen gjelder ikke heftelser som lyder på en bestemt tid eller på noens levetid (§ 29). Dokumentets ordlyd avgjør hva som gjelder for din ledningsrett.
Utinglyst rett: kjente eller burde kjenne
Står ikke ledningsretten i grunnboka, går en senere kjøpers erverv i utgangspunktet foran. Men et eldre rettserverv går foran et yngre, dersom det yngre er stiftet ved rettshandel, og erververen da hans rett ble registrert, kjente eller burde kjenne den eldre retten (§ 21 første ledd). Da går ledningsretten foran kjøperens eiendomserverv, selv om den ikke er tinglyst.
Loven sier ikke hva som skal til for at kjøperen «burde kjenne» retten. En ledning som er synlig på tomta, en kum, en mast eller et merke i terrenget kan tale for at han burde ha sett og spurt. Det er en konkret vurdering. Er ledningen nedgravd og ikke merket, er det mindre som tilsier at kjøperen burde kjenne den.
Rettigheter som ikke trenger tinglysing
For lovbestemte rettigheter, med unntak av pant, har tinglysing ingen betydning. Det samme gjelder rettserverv ved hevd (§ 21 andre ledd). Har ledningseieren brukt grunnen som om han hadde rett til det, kan han ha vunnet hevd på bruksrett etter hevdslova § 7, uten at noe er tinglyst. Hvilken hevdstid som gjelder, avhenger av om bruken viser seg av en fast tilstelling (§ 8). Mer om det i forskjellen på brukshevd og eiendomshevd.
Når avtalen er muntlig
En muntlig ledningsavtale er gyldig mellom dem som inngikk den. Problemet er å bevise hva som ble avtalt: hvor ledningen skulle ligge, om den skulle kunne repareres med graving, og om noen skulle betale. Skriv ned hva som er avtalt så snart noen ber om det, og spør tidligere eier hva han husker. Mot en ny eier står en muntlig avtale svakere enn en tinglyst, siden det er lett å hevde at han ikke visste om den.
Når ledningseieren selges eller skifter
Spørsmålet kan også gå motsatt vei: gjelder avtalen for en ny eier av ledningen? En rettshaver kan overdra hele eller deler av retten sin til hvem han vil, så lenge det ikke øker tyngselen utover det som var tillatt fra før (servituttlova § 9). Ny rettshaver overtar altså retten som den er, ikke en utvidet versjon.
For en registrert høyspentlinje krever kraftledningsregisterloven § 7 at overdragelse av eiendomsretten til ledningen føres inn på ledningens folium i registeret, i samme utstrekning som tinglysing ellers kreves for fast eiendom.
Hva du bør gjøre
Som kjøper: be om utskrift fra grunnboka og les alle rettigheter og heftelser, ikke bare pantene. Gå en runde på tomta og se etter kummer, master og trasé. Spør selger skriftlig om det finnes ledninger for andre på eiendommen.
Som selger: gi opplysninger om kjente ledninger, og oppgi om det er en avtale, også en muntlig.
Som ledningseier: få retten tinglyst. En tinglyst rett er den sikreste måten å beholde den på når eiendommen skifter eier.
vannledningen til Tuva
Arvid og naboen Tuva ble i 1991 enige muntlig om at Tuvas private vannledning kunne ligge over Arvids tomt. Ingenting ble tinglyst. Arvid solgte senere tomta til Mehmet, som fikk skjøtet tinglyst i april. En kum ved tomtegrensen er synlig, men ledningen er ikke nevnt i salgsdokumentene.
Mehmet ber Tuva fjerne ledningen. Tuva svarer at hun har rett til den. Spørsmålet blir om Mehmet kjente eller burde kjenne retten da skjøtet hans ble registrert. Kummen kan tale for at han burde ha spurt. Tuva kan også ha vunnet hevd på bruksrett etter 34 års bruk, uavhengig av tinglysingen. Hva Arvid fortalte om ledningen ved salget, er et eget spørsmål mellom ham og Mehmet.
Kort oppsummert
- En tinglyst ledningsrett følger eiendommen og binder ny eier, så lenge virkningen av tinglysingen ikke er falt bort (§ 28).
- En utinglyst rett gjelder mot ny eier hvis han kjente eller burde kjenne den da skjøtet hans ble registrert (§ 21).
- Rettigheter ved hevd gjelder uten tinglysing.
- Mellom partene gjelder en ledningsavtale uansett. Spørsmålet om ny eier handler om hvem som står sterkest når en tredjemann er involvert.
- For en ledningsavtale og ny eier er tinglysing den sikreste løsningen, og kjøperen bør sjekke grunnbok og tomt før kjøp.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.