Kan jeg gi motbud til flere budgivere samtidig?
Du kan gi motbud til flere budgivere samtidig, for ingen regel forbyr det, men hvert motbud er et bindende tilbud fra deg. Aksepterer flere budgivere i tide, har du solgt boligen to ganger. Du kan bare oppfylle én av avtalene og må erstatte tapet til den som ikke får boligen. Den tryggeste måten er å sende motbud ett om gangen, eller sende dem med så korte frister at du rekker å se svaret før du sender neste.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva et motbud er
Et motbud er et tilbud fra deg som selger. Når du svarer et bud med et annet beløp, regner avtaleloven svaret som et avslag og et nytt tilbud (§ 6). Det opprinnelige budet faller bort (§ 5), og budgiveren kan akseptere ditt tilbud.
Du bestemmer selv hvem du sender motbud til. Verken avtaleloven eller eiendomsmeglingsloven forbyr å sende motbud til flere samtidig. Problemet oppstår når flere aksepterer.
Hvorfor to aksepter blir et problem
Har du satt en akseptfrist, er hver budgiver som svarer ja innen fristen, en kjøper. Aksepten må ha kommet frem til deg før fristen er ute (§ 2). Det er nok at den kommer før fristen, og det finnes ingen regel om at «den som svarte først» får avtalen alene. Svarer begge i tide, har du to bindende avtaler om samme bolig.
Du kan ikke ombestemme deg etter at budgiveren har lest motbudet. Tilbakekall virker bare hvis det kommer frem før eller samtidig med at han får vite om tilbudet (§ 7).
Hva du skylder den andre kjøperen
Du kan bare overdra boligen til én av dem. Den andre har et krav mot deg som selger. Reglene om selgerens forsinkelse i avhendingslova gir kjøperen blant annet rett til å kreve at selgeren oppfyller avtalen, til å heve og til å kreve erstatning (§§ 4-2, 4-3 og 4-5). Erstatning for direkte tap kan kreves uten at du har utvist skyld (§ 4-5 første ledd). Har du skyld, kan kjøperen også kreve erstatning for indirekte tap (§ 4-5 fjerde ledd).
Hvem som får boligen når begge avtalene gjelder, er et eget spørsmål. Det er tatt opp i spørsmålet om dobbeltsalg. Det du som selger må regne med, er et erstatningskrav fra den som ikke får kjøpe.
Slik unngår du å selge to ganger
Den enkleste løsningen er å sende motbud ett om gangen. Gi budgiveren en kort, men rimelig frist, vent på svar og send det neste først når det første er avslått eller har gått ut.
Vil du likevel forhandle med flere, kan du velge motbud med forskjellige beløp og frister slik at du ser svarene i rekkefølge. Du må da være klar over at hver som aksepterer innen sin frist, binder deg.
Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden (eiendomsmeglingsloven § 6-8 første ledd). Ta det opp med megleren før du sender flere motbud. Han kan hjelpe deg med å legge opp rekkefølgen, men han kan ikke binde deg, og han kan ikke avgjøre hvem du skal selge til.
Hvis du allerede har sendt to motbud
Har du sendt motbud til flere og ingen har svart ennå, kan du ikke trekke noen av dem tilbake hvis budgiverne allerede har lest dem (avtaleloven § 7). Det du kan gjøre, er å la fristene løpe og håpe på bare én aksept, eller kontakte megleren for å se om du kan avtale noe annet med budgiverne. Avslår en av dem, faller hans motbud bort (§ 5).
Har begge akseptert, kan du forsøke å få en av dem til å slippe deg fri mot kompensasjon. Avtalefriheten gir deg adgang til det, men den andre er ikke forpliktet til å si ja. Beholder han avtalen, må du oppfylle den eller erstatte tapet. Ta vare på alle meldinger og klokkeslett, for det er rekkefølgen og tidspunktene som vil bli diskutert.
to aksepter før klokken tolv
Silje Næss selger en leilighet med prisantydning 3 600 000 kroner. Tariq har bydd 3 550 000 kroner, og Marta har bydd 3 520 000 kroner. Silje sender begge et motbud på 3 650 000 kroner med akseptfrist neste dag kl. 12.00.
Tariq svarer ja kl. 10.15. Marta svarer ja kl. 11.40. Begge aksepter er skriftlige og kommer frem før fristen. Silje har dermed to avtaler. Hun kan bare selge til én, og velger Tariq, som svarte først.
Marta har brukt 12 000 kroner på takst og lånesøknad og leier midlertidig bolig i tre måneder til 14 000 kroner i måneden. Hun kan kreve erstatning for tap hun kan dokumentere. Tapet utgjør her 54 000 kroner (12 000 pluss tre ganger 14 000), men hva som faktisk dekkes, avhenger av hva hun kan vise at hun har tapt.
Silje kunne unngått alt dette ved å sende motbud til Tariq først, med frist kl. 15.00, og til Marta først etter at Tariq hadde avslått.
Kort oppsummert
- Du kan gi motbud til flere budgivere samtidig, men hvert motbud binder deg til fristen går ut eller budgiveren avslår.
- Aksepterer flere i tide, har du to avtaler og kan bare oppfylle én.
- Den som ikke får boligen, kan kreve erstatning etter avhendingslova.
- Send motbud ett om gangen, med korte frister, så slipper du å selge to ganger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.