Er gevinsten skattefri når jeg selger før det har gått ett år?

Eiertiden må være over ett år

Skattefritaket for bolig i skatteloven § 9-3 annet ledd har to vilkår. Det ene er botid, det andre er at eieren har eid eiendommen i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales. Begge må være oppfylt.

Har du eid boligen i ett år eller mindre, er eiertidskravet ikke oppfylt, og det hjelper ikke at botiden er i orden. Bodde du der hver eneste dag, har du botid, men ikke eiertid. Gevinsten er da skattepliktig.

Ordene er «mer enn ett år». Eier du boligen nøyaktig ett år, er du ikke over grensen. Det betyr at salget må avtales etter at det har gått ett år og noen dager.

Poenget kan virke strengt, men grunnen er at skattefritaket er ment for folk som bruker boligen som hjem over tid, ikke for kortsiktig kjøp og salg. Selger du etter noen måneder, ser loven det mer som en investering enn som en boligendring. Tidsgrensen gir en enkel regel som er lett å kontrollere, og den gjelder uavhengig av årsaken til at du selger.

Hvordan ettårsgrensen måles

Eiertiden begynner å løpe når du fikk eiendomsrett etter avtalen. For vanlige boligkjøp er det normalt kjøpekontrakten, ikke overtakelsen. Den slutter når salget finner sted eller avtales, ikke når kjøperen overtar.

Har du oppført huset selv, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Det betyr at tomten kan ha vært din lenge uten at det hjelper.

Er du i nærheten av grensen, lønner det seg å telle dagene. Et akseptert bud tre dager før årsdagen kan bety at hele gevinsten blir skattepliktig. Selv om overtakelsen skjer etter årsdagen, er det avtalen som teller.

Det kan være gode grunner til å selge tidlig: skilsmisse, ny jobb eller sykdom. Loven har likevel ikke noe unntak fra eiertidskravet for slike grunner. Unntakene i § 9-3 gjelder botid, ikke eiertid. Er du i en livssituasjon som tvinger deg til å selge, må du regne med at gevinsten er skattepliktig.

Hva skjer med gevinsten

Er eiertiden ikke over ett år, er gevinsten skattepliktig etter hovedregelen i skatteloven § 5-1 annet ledd. Den beregnes som salgssummen minus det boligen kostet deg, med fradrag for kostnader ved kjøp og salg og for påkostninger. Resultatet legges til alminnelig inntekt og skattlegges med satsen for den.

Det er ingen mildere sats for kort eiertid, og ingen nedre grense for hvor liten gevinsten må være.

Det er ikke en straff, men en følge av at gevinsten ikke er unntatt. Alminnelig inntekt skattlegges med samme sats som lønn og annen kapitalinntekt når den kommer på toppen. Du fører gevinsten i skattemeldingen for det året salget ble avtalt eller gjennomført, og betaler skatt som en del av skatteoppgjøret.

Hva skjer med tapet

Den motsatte situasjonen er at du selger med tap. Etter skatteloven § 9-4 gis det fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig. Siden gevinst ved salg før ett år ville vært skattepliktig, er også tapet fradragsberettiget.

Det er en forskjell fra salg etter ett år og med botid, der gevinsten er skattefri og tapet derfor ikke gir fradrag. Mer om tap står i boligsalg med tap.

Fradrag for tap betyr at tapet trekkes fra i alminnelig inntekt, og det kan redusere skatten du ellers ville betalt på for eksempel lønn. Det gjelder bare tap som kan dokumenteres, så ta vare på kjøpekontrakt, oppgjørsoppstilling og salgsoppgjør.

Kort oppsummert

• Selger du før det har gått mer enn ett år siden du ervervet boligen, er gevinsten skattepliktig, selv om du har bodd der hele tiden.
• Eiertiden regnes fram til salget avtales, ikke til overtakelsen.
• Er gevinsten skattepliktig, er et eventuelt tap fradragsberettiget.
• Når du skal selge bolig før ett år har gått, bør du regne nøye på datoene.