Er gevinsten skattefri når boligen var kjøpt for å pusses opp og selges?
Gevinsten er skattefri hvis du oppfyller botidsvilkårene i skatteloven § 9-3 og salget ikke er en del av virksomhet. Du må ha eid boligen i mer enn ett år og bodd i den i minst ett av de to siste årene før salget. Kjøper du bolig for å pusse opp og selge igjen, kan det bli vurdert som næringsvirksomhet. Da er gevinsten skattepliktig selv om du har bodd der.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen: boligen kan selges skattefritt
Gevinst ved salg av bolig er i utgangspunktet skattepliktig inntekt, men skatteloven § 9-3 annet ledd gjør et stort unntak. Gevinsten er skattefri når eieren har eid boligen i mer enn ett år og har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Reglene står i skatteloven § 9-3.
Unntaket gjelder bare «utenfor virksomhet». Det har mye å si for deg som kjøper med tanke på oppussing. Er du privatperson som av og til kjøper, bor og selger, passer botidsreglene. Driver du i realiteten en forretning med å kjøpe, pusse opp og selge, kommer du ikke inn under dem.
Merk at vilkårene gjelder hver for seg. Å ha bodd i boligen i et par måneder under oppussingen er ikke nok når du har bodd der mindre enn ett år av de to siste årene. Å eie boligen i mer enn ett år hjelper heller ikke hvis du aldri flyttet inn.
Når det blir næringsvirksomhet
Loven gir ingen tallgrense for når kjøp og salg blir virksomhet. Skatteloven § 5-30 sier bare at fordel vunnet ved virksomhet omfatter blant annet realisasjon (salg) av formuesobjekter i virksomheten. Skattemyndighetene og domstolene gjør en helhetsvurdering av hele opplegget.
Typiske forhold som trekker mot næring er flere salg over kort tid, at boligen ble kjøpt med sikte på videresalg, at du har gjort omfattende arbeid med sikte på fortjeneste, at du har utnyttet faglig kunnskap eller leid inn folk systematisk, og at du har gjort dette flere ganger før. Forhold som trekker mot privat salg er at du faktisk flyttet inn og bodde der som hjem, at salget skyldtes en endring i livet, og at oppussingen mest var for eget bruk.
Ingen av disse punktene avgjør alene. Ett kjøp og ett salg med oppussing vil som regel ikke gjøre deg til næringsdrivende, og da gjelder botidsreglene som vanlig. Gjentar mønsteret seg, øker risikoen for at salgene blir regnet som virksomhet.
Hva som skjer hvis salget regnes som virksomhet
Da faller skattefritaket i § 9-3 bort for den boligen. Gevinsten regnes som inntekt av virksomhet og er skattepliktig, selv om du hadde bodd i boligen i flere måneder. Inntekten kan i tillegg få konsekvenser for trygdeavgift og andre forhold som følger av å drive næring, blant annet at kostnader og tap må behandles etter reglene for virksomhet.
Det følger også at tap kan trekkes fra. Etter skatteloven § 9-4 gis fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig. Er salget virksomhet, er altså også et eventuelt tap fradragsberettiget. Er det privat salg som oppfyller botidsvilkårene, er gevinsten skattefri, og tapet gir da heller ikke fradrag.
Hvordan gevinsten regnes ut, er enkelt i prinsippet: salgssummen minus det du betalte for boligen og kostnader som regnes som del av kjøpet, for eksempel påkostninger som hever standarden. Vanlig vedlikehold regnes normalt ikke som del av kostprisen. Skillet er et eget tema, og du bør føre bilag for alt som er brukt på boligen.
to som kjøpte for å pusse opp og selge
Mona Haugen kjøper en leilighet i mars 2023 for 3 200 000 kroner. Hun flytter inn og bor der i 14 måneder mens hun pusser opp kjøkken og bad for 400 000 kroner. I juni 2024 selger hun for 4 300 000 kroner. Det er hennes første slike salg. Hun har eid i mer enn ett år, bodd der i mer enn ett av de to siste årene, og salget er ikke virksomhet. Gevinsten på rundt 700 000 kroner (4 300 000 minus 3 200 000 minus 400 000) er skattefri.
Jonas Berg kjøper tre leiligheter over to år, hver for rundt 2,5 millioner. Han flytter inn i hver i noen måneder, pusser opp selv og selger med fortjeneste på 500 000 til 600 000 kroner hver. Selv om han kan vise til at han bodde i hver bolig, ligner opplegget mer på en forretning. Skattemyndighetene kan vurdere salgene som næringsvirksomhet, og da er gevinstene skattepliktige.
Forskjellen mellom dem ligger ikke i tallene alene. Mønsteret, antall salg og motivet bak kjøpet er det som teller.
Slik forholder du deg til vurderingen
Har du kjøpt bolig for å pusse opp og selge, bør du ta vare på dokumentasjon som viser at du faktisk bodde der: adresse i folkeregisteret, strømregninger og lignende. Bilag på kjøp, oppussing og salg gir det riktige grunnlaget for gevinstberegningen.
Er du i tvil om salget er virksomhet, kan du ikke gå ut fra at botid alene er nok. Skattemeldingen er ditt eget ansvar. Føres gevinst som skattefri uten at vilkårene er oppfylt, kan det følge endring av skatten og tilleggsskatt. Skatteetaten kan også be om opplysninger om kjøp og salg i ettertid.
Salg av tomt er et eget tilfelle: § 9-3 niende ledd sier at botidsreglene ikke gjelder gevinst ved salg av tomt, slik tomt er definert der.
Kort oppsummert
- Gevinst ved salg av bolig er skattefri hvis du har eid i mer enn ett år, bodd der minst ett av de to siste årene og salget ikke er virksomhet.
- Å kjøpe, pusse opp og selge kan bli vurdert som næringsvirksomhet. Loven har ingen fast grense, så det er en helhetsvurdering.
- Er salget virksomhet, er gevinsten skattepliktig selv om du har bodd i boligen, og tap kan trekkes fra.
- Flere salg på kort tid og kjøp med sikte på videresalg trekker mot næring; ett salg etter reelt bruk som bolig gjør det normalt ikke.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.