Forbeholdsfristen gikk ut uten at jeg sa fra. Er jeg nå bundet?
Det avhenger av hva forbeholdet sier. Er det skrevet slik at avtalen faller bort når forbeholdsfristen går ut, er du ikke bundet. Må du derimot si fra for å komme ut, kan avtalen bli stående, og da er du i praksis bundet. Er ordlyden uklar, tolkes den som regel mot den som formulerte forbeholdet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To ulike måter et forbehold kan være skrevet på
Et forbehold i et bud har en frist. Det som skjer når fristen går ut uten at noen har sagt fra, avhenger av hvordan det er formulert.
Den første varianten er «automatisk bortfall». Eksempel: «Budet er gitt med forbehold om finansiering innen 10. mars. Er forbeholdet ikke avklart innen fristen, faller avtalen bort.» Da har fristen en klar følge. Skjer det ingenting, er avtalen død, og du er ikke bundet.
Den andre varianten er «ubetinget som utgangspunkt». Eksempel: «Budet er gitt med forbehold om finansiering. Kjøperen kan frafalle forbeholdet innen 10. mars, ellers står handelen.» Det kan også stå: «Hvis kjøper ikke har sagt fra innen fristen, er avtalen ubetinget.» Da blir du bundet hvis du ikke gjør noe.
Skal du forstå din egen situasjon, må du finne ut hvilken av disse to variantene du har. Det som står i selve budet og i selgerens aksept, er det som gjelder. Alt skal være skriftlig, siden megleren etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 bare skal formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig.
Når ordlyden ikke sier noe om fristens følge
Mange forbehold er skrevet kort. «Forbehold om salg av egen bolig innen 1. april.» Her står det ingenting om hva som skjer etter 1. april.
I slike tilfeller må avtalen tolkes. Man ser på hva partene må ha ment, på hva som er vanlig, og på sammenhengen. Et forbehold som er tatt til fordel for kjøperen, betyr normalt at kjøperen kan gå fra avtalen hvis vilkåret ikke er oppfylt. Fristen markerer hvor lenge denne retten varer.
Men dette er en tolkning, ikke en fast regel. Går fristen ut uten et ord, kan selgeren hevde at kjøpet nå står, fordi du ikke brukte forbeholdet. Du kan hevde at avtalen falt bort fordi vilkåret ikke ble oppfylt. Hvem som får rett, avhenger av ordlyden og av hva partene har skrevet til hverandre underveis.
Uklare vilkår tolkes som hovedregel mot den som har formulert dem. Har du skrevet forbeholdet selv, er det du som må bære uklarheten. Kommer formuleringen fra selgerens side, kan det i stedet gå ut over ham.
Hva bør du gjøre når forbeholdsfristen er utløpt?
Handle raskt og skriftlig. Det er enkelt å tenke at «det ordner seg», men dagene teller.
Send en melding til megleren samme dag. Skriv hva forbeholdet sa, og hva du mener skjer. For eksempel: «Forbeholdet om salg av min bolig innen 1. april er ikke oppfylt. Etter min forståelse faller avtalen bort. Bekreft gjerne at selgeren er enig.»
Be om svar skriftlig, og ta vare på alt. Hvis selgeren er uenig, har du i det minste vist at du handlet i rett tid. Har du ventet i ukevis før du sier fra, taler det mot deg. Selgeren kan hevde at du har godtatt handelen ved å tie. Spørsmål om hvor lenge du kan vente med å svare, er forklart i bundet av tilbud jeg aldri svarte på.
Marit og Håkon og huset på Voss
Marit byr 3 900 000 kroner på et hus på Voss. Hun tar forbehold: «Forbehold om at jeg får solgt min leilighet i Bergen innen 20. april.» Selgeren Håkon aksepterer.
- april kommer, og leiligheten er ikke solgt. Marit sier ingenting. Ti dager senere skriver Håkon at han regner kjøpet som bindende, og krever at hun kommer på overtakelsen.
Marit mener forbeholdet falt bort 20. april. Håkon mener hun burde ha sagt fra hvis hun ville bruke det. Ordlyden sier ikke hva som skjer. Det er forbeholdet til Marits fordel, og i utgangspunktet er det hun som kan velge om kjøpet skal stå eller falle. Men siden hun ventet i ti dager og ikke sa noe, kan Håkon argumentere for at hun har akseptert kjøpet.
Hadde Marit sendt en melding 21. april med «forbeholdet er ikke oppfylt, jeg går fra kjøpet», hadde hennes posisjon vært langt sterkere. Nå er det en tvist, og hun bør dokumentere alt som er sagt mellom dem, helt fra budgivningen.
Hvordan unngår du dette selv?
Er forbeholdet ikke sendt ennå, skriv det slik: vilkåret, fristen og konsekvensen. For eksempel: «Faller avtalen bort hvis dette ikke er oppfylt innen fristen, uten at partene må gjøre noe.» Det er den klareste formuleringen. Hvordan du skriver et forbehold som holder, står i forbehold i bud.
Er du selger, kan du kreve at forbeholdet skal være presist, og avslå budet hvis det er uklart. Selgeren står fritt til å forkaste ethvert bud.
Er du kjøper, bør du sette en påminnelse i kalenderen to dager før fristen. Si fra til megleren før den utløper, enten at forbeholdet er oppfylt, eller at du bruker det.
Kort oppsummert
- Om du er bundet når forbeholdsfristen går ut, avhenger av hvordan forbeholdet er skrevet.
- Står det at avtalen faller bort ved fristens utløp, er du ikke bundet. Står det at du må si fra for å komme ut, kan avtalen bli stående.
- Er ordlyden uklar, tolkes den som hovedregel mot den som formulerte forbeholdet.
- Si fra skriftlig til megleren samme dag som fristen er gått ut, så du dokumenterer at du handlet i tide.
- Skriv fremtidige forbehold med fristens følge tydelig oppgitt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.