Forbeholdet mitt har ingen frist. Hvor lenge er selger bundet?
Loven har ingen fast frist for et forbehold uten frist, altså uten dato. Selger er bundet i den tiden det er rimelig at forbeholdet tar, og hva som er rimelig, avhenger av hva forbeholdet gjelder. Et forbehold om bankens godkjenning regnes i dager, et forbehold om salg av egen bolig i uker. Den uklare ordlyden kan gå ut over deg som har formulert forbeholdet. Derfor bør selger kreve en dato, og du bør sette en.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om forbehold uten frist
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneDet finnes ingen paragraf som sier at et forbehold må avklares innen et visst antall dager. Eiendomsmeglingsforskriften krever bare at budjournalen skal inneholde forbehold og «tidspunktet for eventuelt bortfall av slike forbehold» (forskriften § 3-5). Forskriften forutsetter altså at et forbehold har en dato, og megleren bør be deg om en hvis den mangler.
Avtaleloven har en regel for tilbud uten akseptfrist. Etter avtaleloven § 3 må svaret komme innen den tiden tilbyderen måtte regne med, og man skal ta hensyn til at motparten skal ha rimelig tid til å overveie. Paragrafen handler om å svare på et tilbud og ikke om å avklare et forbehold. Den viser likevel hvordan man tenker: Uten en avtalt frist er det rimelig tid som gjelder, og man ser på hva begge parter måtte forstå.
Resultatet er at det ikke finnes et fasitsvar. Er det strid, må saken vurderes konkret, og det kan ende hos en domstol.
Hva som er rimelig tid for ulike forbehold
Rimelig tid følger av hva forbeholdet krever. Eksemplene under er veiledende og ikke regler:
- Bankens godkjenning av lånet: noen dager, siden banken har det meste av dokumentasjonen.
- Lånetakst eller bygningssakkyndig: noen dager til en uke, avhengig av hvor fort en takstmann får tid.
- Salg av egen bolig: noen uker, og lenger hvis boligen ikke er lagt ut for salg.
- Samtykke fra tredjepart, for eksempel et borettslag: avhenger av når styret møtes.
Er du i tvil om hva som er normalt, kan du spørre megleren, som kjenner praksis i området.
Hvem bærer uklarheten
Hvis det blir strid om hva forbeholdet betyr, kan uklarheten gå ut over den som formulerte det. Det er du som kjøper som har skrevet det, og som kjente behovet ditt best. Du kunne gjort teksten presis, og det kan tale mot deg. Det er ingen absolutt regel, men et vanlig utgangspunkt ved tolkning av uklare vilkår.
Selger bærer også en risiko. Har han akseptert et bud uten dato, har han bundet seg til en avtale som kan ligge åpen lenge. Selger som vil ut, bør derfor ikke bare vente. Han bør be megleren om å sende deg en skriftlig oppfordring med en rimelig frist.
Hva selger kan gjøre
Selger har et par enkle skritt:
- Be megleren sende en melding der du får en klar frist for å avklare forbeholdet, for eksempel åtte dager.
- Si fra at han anser avtalen som bortfalt hvis du ikke har avklart innen fristen.
- Samle alt skriftlig, slik at tidslinjen kan vises.
Er fristen rimelig og du ikke svarer, har han godt grunnlag for å si at avtalen er over. Men det er en risiko å selge videre uten å ha fått bekreftet at avtalen er falt bort. Selger som gjør det for tidlig, bryter avtalen og kan få krav om oppfyllelse (avhendingslova § 4-2) eller erstatning (§ 4-5) mot seg. Det er derfor tryggest for begge å bli enige skriftlig om en dato.
Hilde og forbeholdet som aldri fikk dato
Hilde Lunde byr 3 280 000 kroner på en leilighet og skriver «forbehold om at jeg får solgt min egen bolig». Hun skriver ingen dato. Selger Eirik Moen aksepterer likevel, siden budet er det høyeste og han ikke vil miste henne.
Etter fem uker har Hilde fortsatt ikke fått solgt, og Eirik har fått en kontakt som vil kjøpe for 3 350 000 kroner. Eirik ber megleren skrive til Hilde at hun må avklare forbeholdet innen åtte dager, ellers anser han avtalen som falt bort. Hilde svarer at hun har en visning booket om ti dager og ber om mer tid.
Eirik kan holde fast på fristen. Hvis Hilde ikke har avklart forbeholdet innen åtte dager, har han godt grunnlag for å selge til den andre. Fem uker uten dato og åtte dager i tillegg er trolig innenfor det rimelige for et forbehold om salg av egen bolig. Sa han derimot opp avtalen etter to dager, ville det vært tvilsomt, siden Hilde da ikke hadde hatt rimelig tid.
Slik unngår du saken
Skriv en dato fra første stund. Er du usikker på hvor lang tid du trenger, spør megleren hva som er vanlig, og legg til noen dager. Vil du heller ha en løs frist, kan du skrive «innen 14 dager, med mulighet for forlengelse hvis begge godtar det».
Selger kan også svare på et bud uten dato med et motbud etter avtaleloven § 6, der han selv setter datoen. Du er da ikke bundet før du har sagt ja.
Kort oppsummert
- Loven har ingen fast frist for forbehold uten dato, og selger er bundet så lenge det er rimelig at forbeholdet tar.
- Hva som er rimelig, avhenger av hva forbeholdet gjelder; bankgodkjenning tar kortere tid enn salg av egen bolig.
- Uklarheten kan gå ut over kjøperen som formulerte forbeholdet.
- Selger kan be megleren sette en skriftlig frist, og det er tryggest for begge å skrive en dato fra starten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.