Følger båtplassen med når jeg selger hytta?

To typer rett til båtplass

Når du lurer på om båtplassen følger hytta ved salg, må du først finne ut hva slags rett du har. Det er to hovedtyper.

Den første er en rett som hører til hytteeiendommen. Det kalles gjerne en realservitutt, altså en særrett over en annens eiendom som er knyttet til en bestemt eiendom og ikke til en person. Typiske eksempler er en tinglyst rett for hytte gnr/bnr 12/4 til å ha båtplass ved naboens brygge.

Den andre er en personlig avtale. Den kan for eksempel være gitt til deg, eller være en leieavtale om båtplass som løper fra år til år. Den er knyttet til deg som person og ikke til hytta.

Hvilken type du har, avgjøres av ordlyden i avtalen og av hvordan den er opprettet. Står det at retten gjelder «for eiendommen» eller for «hvert tidspunkts eier», peker det mot en rett knyttet til eiendommen.

Når retten hører til eiendommen

Servituttlova § 9 sier at en rett som ligger til fast eiendom, ikke kan overdras uten sammen med eiendommen eller en passende del av den. Det betyr at retten blir med eiendommen ved salg og ikke kan selges alene. Kjøper av hytta overtar altså båtplassretten på lik linje med dine øvrige rettigheter.

Kjøperen får retten uten at grunneieren trenger å godkjenne ham. Grunneieren har riktignok forkjøpsrett når en rett går over til ny rettshaver, men servituttlova § 10 unntar tilfeller der retten går over sammen med den faste eiendommen den hører til. Han kan derfor ikke gripe inn ved et vanlig hyttesalg.

Rettsvernet mot senere eiere av den eiendommen båtplassen ligger på, avhenger av tinglysing. Etter tinglysingsloven § 20 går et registrert rettserverv foran et som ikke er registrert, og etter § 21 kan en utinglyst rett likevel gå foran hvis den nye eieren kjente eller burde kjenne til den. Se tinglyst servitutt for kjøper og utinglyste rettigheter.

Når retten er personlig

En rett som bare gjelder deg som person, kan ikke uten videre overføres til kjøperen. Servituttlova § 9 sier at en rett som dekker et rent personlig behov hos rettighetshaveren, ikke kan overdras. En muntlig leieavtale eller en velvillig tillatelse fra naboen faller her, og den ender normalt når du selger.

Det betyr ikke at kjøperen står uten mulighet. Han kan forhandle med grunneieren om en ny avtale, men grunneieren har ingen plikt til å gå med på det. Hvis du vet at plassen er viktig for salgsverdien, bør du snakke med grunneieren før salget og få til en ny skriftlig avtale som kjøperen kan overta.

Hevdet båtplass

Har du eller tidligere eiere brukt båtplassen så lenge at retten er vunnet ved hevd, kan retten regnes som knyttet til hytteeiendommen. Etter hevdslova § 3 kan flere brukeres tid regnes sammen når overgangen mellom dem er lovlig, og hevdslova § 7 gjør dette gjeldende for bruksrett. Et kjøp av hytta er en slik lovlig overgang. En hevdet rett er sårbar ved at den ikke står i grunnboken, og grunneieren kan bestride den. Se hva hevd er.

Et eksempel

Solveig Naess selger hytta si til Jon Pettersen for 3,2 millioner kroner. Hytta har hatt båtplass ved en felles brygge i 25 år.

Tilfelle 1: Retten står tinglyst på brygga som en bruksrett «for gnr 12, bnr 4 og senere eiere». Da overtar Jon retten sammen med hytta. Solveig må ikke gi noe tilleggsløfte, men retten bør nevnes i kontrakten, så ingen er i tvil.

Tilfelle 2: Plassen er en muntlig avtale med bryggeeieren, Kåre Lien, som Solveig betaler 1 500 kroner i året for. Det er en personlig leie. Jon kan ikke overta den uten Kåres samtykke, og Kåre kan si nei eller kreve ny pris. Solveig bør ta kontakt med Kåre før visningene og få en skriftlig bekreftelse på at Jon kan overta, eller opplyse om at plassen ikke følger med.

Slik sikrer du retten ved salget

Skriv ned hva slags rett du har, og finn dokumentene. Se i grunnboken etter tinglyste rettigheter for eiendommen din. Er avtalen ikke tinglyst, kan du be den andre parten om å skrive under en tinglysbar erklæring, se tinglysing av bruksrettsavtale.

Nevn båtplassen i salgsoppgaven med riktig beskrivelse: «tinglyst rett» eller «leieavtale, overtas ikke automatisk». Feilaktige opplysninger om rettigheter kan skape en tvist med kjøperen. Vurderer du å la plassen bli med i prisen, skal det stå klart hvilken rett kjøperen faktisk får.

Kort oppsummert

• En båtplassrett som hører til hytteeiendommen, følger med når du selger hytta, og kan ikke selges alene (servituttlova § 9).
• En personlig avtale eller leie følger ikke med uten at grunneieren eller bryggeeieren går med på det.
• Grunneieren får ikke forkjøpsrett ved et vanlig hyttesalg når retten følger eiendommen.
• Tinglysing sikrer retten mot senere eiere av grunnen.
• Avklar før salget om båtplass følger hytta ved salg, og skriv det inn i kontrakten.