Fellesarealer i hyttefeltet når grunneieren selger
Fellesarealer i hyttefeltet tilhører den som står som eier i grunnboken, og nye eiere overtar dem når grunneieren selger. Tinglyste bruksrettigheter for hytteeierne følger med og binder den nye grunneieren. Rettigheter som ikke er tinglyst, kan falle bort overfor en ny eier som ikke kjente til dem. Eier du en andel i fellesarealet, følger andelen hytta og kan ikke selges for seg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem eier fellesarealene i dag
Veier, parkeringsplasser, lekeplasser og badestrender i et hyttefelt er sjelden en egen enhet. Ofte har den opprinnelige grunneieren beholdt arealene som egne eiendommer, mens hyttetomtene er solgt eller festet bort. I andre felt er fellesarealene delt ut som andeler til hver hytte, eller samlet i en forening.
Hvem som er eier, ser du i grunnboken. Står grunneieren som eier av fellesarealene, kan han selge dem, som alle andre eiere kan selge det de eier. Hytteeierne trenger i utgangspunktet ikke gi samtykke til et slikt salg. Kjøperen overtar eiendomsretten, men han overtar også de rettighetene som allerede hviler på arealet, så langt de er gyldige overfor ham.
Tinglyste rettigheter følger arealet
Har hytteeierne en tinglyst rett til å bruke veien, parkeringen eller stranda, binder den den nye eieren. Tinglysingsloven bygger på at det som er registrert først, går foran det som er registrert senere (§ 20). Når rettigheten for hytta er tinglyst før kjøperens skjøte, går hytteeiernes rett foran.
Ny eier kan da ikke stenge veien, kreve avgift ut over det som er avtalt eller nekte hytteeierne å parkere. Han kan heller ikke fjerne bruksretten ved å bygge i veien. For rettigheter av denne typen gjelder også servituttlova: ingen av partene kan bruke sin rådighet slik at det er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for den andre (servituttlova § 2).
Rettighetene kan endres, men ikke ensidig av den nye eieren. Hver av partene kan under bestemte vilkår kreve at bruken flyttes eller nærmere fastlegges, hvis den nye ordningen er minst like god for motparten og den som krever det, bærer kostnaden selv (servituttlova § 5).
Rettigheter som ikke er tinglyst
Det vanskelige er rettigheter som bare er avtalt muntlig eller ved håndtrykk, eller som står i en kontrakt som aldri ble tinglyst. Da må du se på tinglysingsloven § 21. Et eldre rettserverv går foran et yngre, selv om det yngre ble registrert først, hvis det yngre er stiftet ved rettshandel og erververen kjente eller burde kjenne den eldre retten da hans rett ble registrert.
I praksis betyr det at en kjøper som visste om bruken, eller som med rimelig aktsomhet burde ha forstått den, kan bli bundet. En vei som har vært brukt av hele feltet i tyve år og er synlig i terrenget, er et eksempel på noe en kjøper burde kjenne til. En kjøper som ikke kjente til og ikke burde kjenne til en muntlig avtale, vil derimot ikke være bundet av den.
Lang tids bruk kan også i seg selv gi en bruksrett som kalles hevd (hevdslova § 7). For slike rettigheter har tinglysing ingen betydning (tinglysingsloven § 21 annet ledd). Å bygge på hevd er likevel tungt, fordi du må kunne bevise bruken, og tvist om det må ofte avgjøres av retten.
Din andel i fellesarealet følger hytta
Hører fellesarealene til dere i sameie, er det en annen regel. Da eier du en andel i arealet. Den som er sameier i en eiendom, kan ikke selge andelen alene dersom andelen hører til en fast eiendom. Den kan bare overdras sammen med eiendommen eller en tilsvarende del av den (sameigelova § 10). Forkjøpsrett for medeierne gjelder ikke når andelen skifter eier sammen med eiendommen den hører til (§ 11).
Det gjør at salg av en hytte ikke endrer hvem som eier fellesarealet. Kjøperen går inn i sameiet.
parkering og strand i Heimdalsli
Grunneier Tormod Lie eier et restareal i Heimdalsli med en parkeringsplass og en liten badestrand. I 2009 tinglyste han en erklæring om at de ti hyttene i feltet har rett til å parkere to biler hver på plassen. Retten til å bruke stranda er derimot bare avtalt muntlig.
I 2025 selger Tormod restarealet til Hanne Vik. Hanne vil bygge to utleiehytter på parkeringen. Det får hun ikke, for parkeringsretten er tinglyst og binder henne. Stranda er et annet tilfelle. Hanne hevder at hun ikke kjente til noen avtale. Hytteeierne svarer at de har brukt stranda hvert år siden 1998, og at bruken er åpen. Hvem som får rett, avhenger av om Hanne burde kjent til bruken, og av om vilkårene for hevd er oppfylt. Her kan det ende med en tvist.
Slik sikrer dere rettighetene før grunneieren selger
Sjekk grunnboken for både fellesarealene og hver enkelt hyttetomt. Få dokumentene på det som er tinglyst. Er en rett bare muntlig, bør den skrives ned og tinglyses. Kontakt grunneieren i god tid, og avtal rettighetene skriftlig, med kart som viser hvor veien eller parkeringen ligger.
Skal rettigheten tinglyses, må grunneieren som eier av arealet underskrive dokumentet.
Kort oppsummert
- Fellesarealer i hyttefeltet tilhører den som står som eier, og grunneieren kan selge dem.
- Tinglyste rettigheter for hytteeierne følger arealet og binder ny eier (tinglysingsloven § 20).
- Rettigheter som ikke er tinglyst, kan likevel binde en kjøper som kjente eller burde kjenne dem (§ 21).
- Eier du en andel i fellesarealet, følger den hytta og kan ikke selges alene (sameigelova § 10).
- Sørg for at rettighetene til fellesarealene i hyttefeltet er tinglyst før grunneieren selger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.