Eiendomsskatt på et gammelt hus i dårlig stand
Taksten skal vise hva eiendommen kan selges for under vanlige salgsforhold, så dårlig stand og behov for store utbedringer kan gi lavere takst og dermed lavere eiendomsskatt. For boliger regnes skattegrunnlaget fra 2026 som 70 prosent av taksten. Bruker kommunen formuesverdien i stedet for takst, kan du ikke klage på verdien i eiendomsskattesaken. Du har seks uker på å klage etter at skattesedelen er sendt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Eiendomsskatt og dårlig stand: hva taksten skal vise
Eiendomsskatt regnes av en takst som kommunen har fastsatt. Etter eigedomsskattelova § 8 A-2 første ledd skal verdien settes til det beløpet eiendommen etter sin innretning, brukseigenskap og lokalisering kan selges for under vanlige salgsforhold ved fritt salg. For boliger og fritidsboliger ganges verdien med 0,7 for å finne skattegrunnlaget. Denne regelen gjelder fra skatteåret 2026.
Dårlig stand påvirker brukseigenskapene. En kjøper ville ikke betalt like mye for et hus med råte, gammelt tak og behov for ny drenering som for et tilsvarende hus i god stand. Taksten skal gjenspeile det.
Når kommunen bruker formuesverdi i stedet
Kommunen kan velge å bruke verdien fra formuesskatten i stedet for en egen takst (§ 8 C-1). Da er det formuesverdien av boligen året før som danner grunnlaget, også i eiendomsskatten. I § 19 står det at du da ikke kan klage på verdien i eiendomsskattesaken. Du må i stedet ta opp formuesverdien i skattesaken din.
Sjekk først hvilken modell kommunen bruker. Står det «takst» eller «formuesgrunnlag» i skattesedelen eller i kommunens vedtak? Det bestemmer hvor du kan gjøre noe med verdien.
Slik får du taksten endret
Har kommunen bestemt seg for egne takster, har du tre muligheter:
- Du kan klage på eiendomsskatten. Klagen må leveres skriftlig til eiendomsskattekontoret innen seks uker fra det seneste tidspunktet av dagen det ble kunngjort at eiendomsskattelisten er lagt ut, eller dagen skattesedelen ble sendt (§ 19). Klage over verdien kan fremmes hvert år, hvis du ikke har klaget på samme grunnlag tidligere.
- Du kan kreve overtakst, en ny vurdering av taksten (§ 8 A-3 tredje ledd).
- Er verdien vesentlig endret i forhold til andre eiendommer, kan du kreve særskilt taksering mellom de allmenne takseringene. Kravet må settes fram innen 1. november i året før skatteåret, og du må dekke kostnadene selv.
Kommunen skal ha allmenn taksering hvert tiende år. Mellom takseringene skal eiendommen omtakseres blant annet når bygninger er revet eller ødelagt av brann, eller når det er gjort vesentlige forandringer. At huset forfaller langsomt, utløser ikke omtaksering av seg selv, men kan gi grunnlag for å be om særskilt taksering.
Taksten er en vurdering, og du overbeviser best med underlag. Det som er nyttig:
- tilstandsrapport eller takstrapport fra en uavhengig tilstandsvurderer
- bilder av skader og slitasje
- prisoverslag fra håndverkere på det som må utbedres
- opplysninger om hva sammenlignbare hus i området har solgt for
Skriv hva du mener verdien er og hvorfor. Mener du at huset i fritt salg ville gått for en bestemt sum, er det den summen klagen bør bygge på.
Andre veier til lavere skatt
Kommunestyret kan vedta en lokal reduksjonsfaktor som trekkes fra alle takstene med samme prosent. For boliger og fritidsboliger brukes den bare når den er høyere enn fradraget som følger av § 8 A-2 første ledd, og ikke i tillegg til det. Gir kommunen deg en slik reduksjon, er den lik for alle, og den tar ikke hensyn til at nettopp ditt hus er i dårligere stand enn naboens.
Kommunestyret kan fritaka bygninger som har historisk verdi helt eller delvis fra eiendomsskatt (§ 7). Det samme gjelder fritidsboliger. Reglene om takst og klage gjelder ellers på samme måte for hytter som for hus. Det er opp til kommunen, så spør kommunen om den bruker adgangen. Kan det ellers bli særs urimelig at hele skatten kreves inn, kan formannskapet sette den ned eller ettergi den (§ 28). Kommunen kan også gi utsettelse i særlige tilfeller (§ 25).
Husk at en klage ikke utsetter betalingen. Skatten skal betales til fastsatt tid selv om det er klaget (§ 25 tredje ledd).
Dag og trehuset fra 1930
Dag Vik eier et trehus fra 1930 med råteskader i grunnmuren og et tak som må skiftes. Kommunen bruker egne takster og har satt taksten til 2 100 000 kroner. Skattegrunnlaget er 70 prosent, 1 470 000 kroner. Skattesatsen i kommunen er 3 promille, og eiendomsskatten blir 4 410 kroner. Loven setter taket på sats for bolig til 4 promille.
Dag får en tilstandsrapport som viser at utbedring av grunnmur og tak koster omtrent 600 000 kroner. Han kontakter eiendomsskattekontoret og klager innen seks uker etter at skattesedelen ble sendt, og krever overtakst. Overtaksten setter verdien til 1 650 000 kroner. Skattegrunnlaget blir 1 155 000 kroner, og skatten 3 465 kroner. Differansen er 945 kroner i året, og endringen gjelder også de neste årene så lenge taksten ligger fast.
Kort oppsummert
- Taksten skal vise hva eiendommen kan selges for. Dårlig stand kan derfor gi lavere takst og lavere eiendomsskatt.
- For boliger er skattegrunnlaget 70 prosent av verdien fra skatteåret 2026.
- Bruker kommunen formuesverdien, kan du ikke klage på verdien i eiendomsskattesaken.
- Du kan klage innen seks uker, kreve overtakst eller be om særskilt taksering innen 1. november året før skatteåret.
- Bygninger med historisk verdi kan fritas, men det er opp til kommunen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.