Egenkapital som gave fra utlandet: dokumentasjonen som kreves
Egenkapital gave fra utlandet kan brukes i et boligkjøp, men megleren og banken må kunne dokumentere hvor pengene kommer fra. Loven har ingen egen regel om gaver, så det er kundekontrollen i hvitvaskingsloven som avgjør hva de ber om. Det naturlige å legge frem er en signert gaveerklæring, giverens legitimasjon og kontoutskrifter som viser overføringen. Ha papirene klare før oppgjøret, for er kontrollen ikke gjennomført, skal handelen ikke gjennomføres.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem som spør, og hvorfor
Både megleren og banken er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven. De skal kjenne kundene sine og følge med på pengene som går gjennom handelen. For megleren gjelder det ikke bare selgeren. Før oppgjør skal megleren også gjennomføre kundetiltak overfor kjøperen, som loven kaller oppdragsgiverens medkontrahent (§ 15 tredje ledd). Banken har de samme pliktene når den skal låne deg penger.
Spørsmålene betyr altså ikke at noen mistenker deg. De hører til rutinen ved hver eneste bolighandel. Når egenkapitalen kommer fra utlandet, blir det bare flere spørsmål å besvare.
Hva loven krever, og hva den lar stå åpent
Hvitvaskingsloven nevner ikke gaver som egen kategori, og den lister ikke opp hvilke dokumenter som skal leveres. Den setter i stedet opp en ramme. Megleren skal bekrefte identiteten din, avgjøre om noen andre enn deg er reell rettighetshaver, og innhente opplysninger om formålet med kundeforholdet (§ 12). Banken og megleren skal dessuten følge opp at transaksjonene stemmer med det de vet om deg, blant annet om midlenes opprinnelse (§ 24 første ledd).
Forskriften sier at de kan innhente opplysninger om midlenes opprinnelse (hvitvaskingsforskriften § 4-11). Hvor mye de ber om, skal stå i forhold til risikoen. Megleren må kunne påvise at tiltakene er tilpasset den konkrete saken (§ 9 tredje ledd). Derfor kan to kjøpere med lik gave få ulike spørsmål.
Hvorfor en gave fra utlandet får mer oppmerksomhet
Hvitvaskingsforskriften § 4-9 nevner risikomomenter som kan tilsi høyere risiko. To av dem treffer gaver fra utlandet. Det ene er betalinger fra tredjeparter som den rapporteringspliktige ikke kjenner. Det andre er geografi: land uten tilfredsstillende tiltak mot hvitvasking, land med mye korrupsjon og land under sanksjoner.
Dessuten kan ikke megleren slå opp giveren i norske registre. Pengene har kommet fra en bank og et rettssystem som megleren ikke har innsyn i. Da blir dokumentene dine den eneste kilden.
Kommer pengene fra en stat som står på EUs liste over høyrisikoland, krever forskriften minst forsterkede tiltak, blant annet mer informasjon om midlenes opprinnelse (§ 4-10 tredje ledd). Avviker overføringen fra det megleren ellers vet om deg, for eksempel fordi den er uvanlig stor, skal det foretas nærmere undersøkelser (§ 25).
Slik dokumenterer du egenkapital som gave fra utlandet
Loven kan ikke gi deg en fast liste, men disse dokumentene svarer på det kontrollen handler om:
- en signert gaveerklæring som sier hvem som gir, hvem som mottar, hvor mye, og at pengene er en gave og ikke et lån
- kopi av giverens gyldige legitimasjon
- kontoutskrift fra giverens bank som viser at beløpet gikk ut, og fra din konto som viser at det kom inn
- en forklaring på hvor giveren har pengene fra, med et dokument som underbygger den, for eksempel salgsoppgjør etter et boligsalg, arveoppgjør eller lønnsoppgaver
Skillet mellom gave og lån betyr noe for banken. Et lån må du betale tilbake, og det påvirker hvor mye gjeld du tåler. Skriv derfor tydelig i erklæringen at beløpet ikke skal tilbakebetales.
Overføringer over landegrenser kan ta tid, og kontrollen av kjøperen skal være gjort før oppgjør. Send dokumentene til megleren og banken så snart du har vunnet budrunden, ikke dagen før overtakelsen.
gave fra far i Spania
Sofie Lund kjøper en treromsleilighet for 3 800 000 kroner. Hun har sparet 200 000 kroner selv. Faren, Henrik, bor i Spania og har nylig solgt en leilighet der. Han gir henne 450 000 kroner. Egenkapitalen blir dermed 650 000 kroner, og resten, 3 150 000 kroner, tas som lån.
Megleren ber Sofie om gaveerklæring, kopi av Henriks pass, kontoutskrift som viser overføringen, og salgsoppgjøret fra leiligheten i Spania. Salgsoppgjøret viser at Henrik fikk et høyere beløp enn gaven, og forklarer dermed hvor pengene kommer fra. Banken ber om gaveerklæringen og kontoutskriftene. Alt er på plass tre uker før overtakelsen, og kontrollen går gjennom uten merknader.
Hadde Sofie bare oppgitt at «pappa gir meg penger», måtte megleren ha spurt videre. Uten svar skal transaksjonen ikke utføres, og da blir det enten forsinkelse eller stans (§ 21).
Hvis dokumentasjonen ikke holder
Kan ikke kundetiltakene gjennomføres, skal megleren ikke utføre transaksjonen. Megleren skal i tillegg vurdere om det er grunnlag for nærmere undersøkelser og rapportering til Økokrim (§ 21 første ledd). Du får ikke alltid vite om det siste, for megleren har forbud mot å gjøre kunden kjent med undersøkelser og rapportering (§ 28).
Hva du kan gjøre når oppgjøret står stille, er forklart i artikkelen om banken som stopper oppgjøret. Er det kontoen din som er sperret, finner du svar i spørsmålet om sperret konto og hvitvaskingsloven.
Kort oppsummert
- Egenkapital gave fra utlandet er lov å bruke, men megleren og banken må kunne dokumentere hvor pengene kommer fra.
- Loven nevner ikke gaver og lister ikke opp dokumenter. Omfanget av kontrollen følger risikoen i den enkelte saken.
- Gaveerklæring, giverens legitimasjon, kontoutskrifter og en forklaring på giverens kilde er det kontrollen naturlig trenger.
- Send dokumentene tidlig. Er kontrollen ikke gjennomført, skal handelen ikke gjennomføres.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.