Slik dokumenterer du lavere markedsverdi på boligen med takst

Hva loven krever av dokumentasjonen

Er du uenig i den beregnede boligverdien i skattemeldingen, kan du kreve at verdien settes ned. Etter skatteloven § 4-10 annet ledd skal verdien av primærbolig på krav settes til 25 prosent av «eiendommens dokumenterte omsetningsverdi». For sekundærbolig står tilsvarende i tredje ledd, med 100 prosent. Omsetningsverdi er det boligen kunne vært solgt for i et vanlig salg.

Ordet «dokumentert» er det som gjør at taksten har noe å si. Du kan ikke bare mene at boligen er verdt mindre. Du må kunne vise det, og beviset må gjelde riktig tidspunkt. Formue fastsettes etter omsetningsverdien 1. januar i skattefastsettingsåret (skatteloven § 4-1). Verdien du skal dokumentere, er altså verdien rundt nyttår, ikke verdien den dagen taksten ble skrevet.

Loven sier ingenting om hvem som må utarbeide dokumentasjonen, eller hvordan den skal se ut. Det betyr at flere typer bevis kan brukes, men også at Skatteetaten vurderer hvor godt de dokumenterer markedsverdien.

Hvilken dokumentasjon som veier tyngst

Den sterkeste dokumentasjonen er en salgspris. Har du kjøpt boligen nylig, viser kjøpesummen hva markedet var villig til å betale. Det samme gjelder salgspriser på nesten identiske boliger i samme bygg eller gate, for eksempel andre leiligheter i samme borettslag. Prisene må være ferske, ellers sier de lite om verdien på nyttårsaften.

Deretter kommer en takst eller verdivurdering fra en uavhengig fagperson, som en takstmann eller en eiendomsmegler. Taksten bør si uttrykkelig at den gjelder markedsverdi, ikke bare lånetakst eller teknisk tilstand. Den bør beskrive boligen: areal, standard, beliggenhet og de forholdene som trekker verdien ned, og begrunne verdien med sammenlignbare salg.

Svakest står egne anslag og prisantydninger i annonser. En prisantydning er ikke en salgspris, og en gammel takst fra forrige kjøp gjelder et annet tidspunkt.

Slik bestiller du en takst som holder

Velg en takstmann som ikke har noen interesse i hva verdien blir. Si hva taksten skal brukes til, slik at den skriver markedsverdi og ikke en forsiktig verdi til bruk for banken. Be om at verdien datofestes, og ta helst taksten så nær 1. januar som mulig. En takst fra desember eller januar er enklere å forsvare enn én fra et halvt år senere.

Få med en beskrivelse av forholdene som har trukket verdien ned. Det kan for eksempel være utdatert bad, fuktproblemer eller mye vedlikehold som står igjen. Slike forhold er nettopp det den beregnede verdien i skattemeldingen ikke tar hensyn til. Kvadratmetersatsen bygger på boligtype, byggeår, areal og beliggenhet, og sier ingenting om standard.

Sjekk at taksten bruker samme areal som skattemeldingen. Er arealet i skattemeldingen feil, bør det rettes først. Da blir forskjellen mellom beregnet og dokumentert verdi mindre, og du unngår å dokumentere noe som egentlig er en registreringsfeil.

Hva det betyr i kroner

Eksempel: Hanne eier en tomannsbolig hun bor i. I skattemeldingen er beregnet omsetningsverdi 6 400 000 kroner, og formuesverdien står til 1 600 000 kroner (25 prosent). Hun får en takst fra 3. januar som setter markedsverdien til 5 200 000 kroner, med beskrivelse av gammelt bad og lekkasje i kjelleren. Med dokumentert verdi blir formuesverdien 25 prosent av 5 200 000, altså 1 300 000 kroner. Formuesgrunnlaget går ned med 300 000 kroner.

Hvor mye Hanne sparer i skatt, avhenger av om hun betaler formuesskatt. Ligger formuen hennes samlet under bunnfradraget, blir besparelsen null, og taksten er brukt til ingenting. Ligger hun over, er det differansen i formuesgrunnlag som ganges med formuesskattesatsen som teller. Hun bør derfor se på sin egen skatteutregning før hun bestiller takst.

Et par ting bør du ha i bakhodet. Taksten koster penger, og kostnaden må du regne med å bære selv. Nedsettelsen gjelder ett skattefastsettingsår om gangen, siden verdien måles 1. januar hvert år. I neste års skattemelding gjelder beregnet verdi igjen, og du må dokumentere på nytt om du fortsatt mener den er for høy.

Slik leverer og oppbevarer du dokumentasjonen

Du krever lavere verdi i skattemeldingen, i posten for bolig. Legg inn den dokumenterte verdien, og ha taksten klar til å sende om Skatteetaten ber om den.

Ta vare på taksten, eventuelle salgsoppgaver for sammenligningsboliger og alt annet du har brukt. Skatteetaten kan stille spørsmål senere, og da må du kunne vise hvordan du kom fram til tallet. Husk at du som skattyter er forpliktet til å gi riktige og fullstendige opplysninger. En takst som er bestilt for å få et bestemt tall, uten hold i boligens faktiske verdi, kan skape problemer.

Er skattemeldingen allerede levert, kan du endre den med en endringsmelding innen tre år etter leveringsfristen. Er skatten fastsatt, kan du i stedet klage.

Kort oppsummert

• Loven krever «dokumentert omsetningsverdi» (skatteloven § 4-10), men sier ikke hvilket bevis som godtas.
• Nylig salgspris, takst og uavhengig verdivurdering er vanlig dokumentasjon, og tidspunktet er 1. januar.
• Taksten bør oppgi markedsverdi og beskrive forholdene som trekker verdien ned.
• Du sparer formuesskatt bare hvis formuen din ligger over bunnfradraget.
• Bruker du takst for å få lavere boligverdi i formuesskatten, må du dokumentere på nytt hvert år.