Kan jeg by på to boliger med forbehold om at jeg bare kjøper én av dem?

Hva som faktisk er lov, og hva som er forbudt

Eiendomsmeglingsloven forbyr én bestemt type forbehold. Megleren skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbeholdet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter, jf. § 6-8 tredje ledd. Et forbehold om at du bare kjøper én av to boliger er ikke skjult. Det skal tvert imot stå i budet og i budjournalen, og megleren skal opplyse selger og de andre interessentene om at budet har forbehold (§ 6-8 femte ledd).

Budet må være skriftlig, og megleren må ha legitimasjon og signatur fra deg før det formidles. Det samme gjelder begge budene dine, selv om de går til to ulike meglere.

Det er heller ingen regel som gir selger plikt til å ta imot et bud med forbehold. Selger velger fritt kjøper. Et bud med «jeg kjøper bare én av dem» er svakere enn et bud uten forbehold, fordi han ikke kan vite om du blir med ham eller med naboboligen.

Slik formulerer du forbeholdet

Det viktigste er en tydelig frist og en tydelig kobling. Et forbehold som bare sier «forbehold om at jeg kun kjøper én bolig» etterlater mye uklart. Det bør svare på:

• Hvilket bud forbeholdet gjelder, og at du har lagt et annet bud på en annen bolig.
• Når du senest har bestemt deg, for eksempel innen to virkedager etter at begge selgerne har akseptert.
• Hva som skjer med budet hvis du velger den andre boligen: at det faller bort, uten at du har ansvar.
• Hvordan du gir beskjed, som skriftlig melding til megleren.

Megleren skal føre forbehold og tidspunkt for bortfall i budjournalen. Er du i tvil om frist og ordlyd, be megleren lese gjennom formuleringen. Megleren skal bistå ved vurderingen av bud, men kan ikke avgjøre om budet er klokt for deg.

Husk også at megleren skal kontrollere finansieringen din før handel sluttes (§ 6-8 sjette ledd). Har du bare lånetilsagn og egenkapital til én bolig, kan megleren spørre hva som skjer hvis begge selgere sier ja. Da har selger rett til å få vite at kontrollen ikke er fullført og hva det kan bety.

Hva selger kan svare

Selger har tre valg: godta budet slik det står, avslå, eller svare med et motbud. Svarer han «ja, men uten forbeholdet», er det et motbud etter avtaleloven § 6, ikke en aksept. Da er du ikke bundet før du har sagt ja til det.

Mange selgere velger i stedet et bud uten forbehold, selv om det er lavere. Hvis det er en budrunde med flere som vil ha boligen, er det lite sannsynlig at et bud med et slikt forbehold vinner.

Godtar selger forbeholdet, er han bundet så lenge forbeholdet løper, med mindre aksepten sier noe annet. Du kan ikke bruke forbeholdet til å vente på bedre bud andre steder uten grense. Rekker du ikke å bestemme deg innen fristen, faller budet bort slik ordlyden sier. Frafaller du forbeholdet ved å bekrefte at du vil ha boligen, er du bundet.

Når et slikt forbehold er en dårlig idé

Et forbehold om å bare kjøpe én bolig kan fungere når det er flere like boliger i samme område og du er i tvil. Men det er et dårlig valg i en konkurranseutsatt budrunde, der selgere med flere bud foretrekker kjøpere uten forbehold. Vil du ha begge, men ikke ha begge samtidig, kan du heller gi bud i rekkefølge: først på den du helst vil ha, og deretter på den andre hvis den første faller bort.

Selgeren du ikke velger, har ventet på deg og kan ha latt andre interessenter gå. Forbeholdet gir deg rett til å gå ut, men det gjør ikke at selgeren får tiden tilbake.

Kort oppsummert

• Du kan by på to boliger med forbehold om at du bare kjøper én, siden loven bare forbyr forbehold som skal holdes skjult.
• Budet blir betinget, og hver selger kan avslå det eller foretrekke et bud uten forbehold.
• Skriv en tydelig frist for når du velger, og hva som skjer med budet du ikke tar.
• Aksepterer begge selgerne, må du velge innen fristen; det budet du ikke velger, faller bort.