Er jeg bundet av selgerens motbud?
Nei, du er ikke bundet av selgerens motbud før du selv har akseptert det. Et motbud er et tilbud fra selger, og det er selger som er bundet av det til fristen går ut. Aksepterer du innen fristen og skriftlig, er handelen inngått til motbudets pris, og du har ingen angrerett. Svarer du med et annet beløp, regnes det som et avslag på motbudet og et nytt bud fra deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva er et motbud?
Et motbud er et bud fra selger til deg, som svar på budet ditt. Selgeren kan for eksempel si at han ikke vil ta 4 900 000 kroner, men vil selge for 5 050 000. Det gis gjennom megleren og skal være skriftlig. Forbrukerrådets veiledning om budgivning, oppdatert med virkning fra 1. juli 2025, sier at skriftlighetskravet gjelder motbud, aksept og avslag fra selger.
Juridisk er motbudet et nytt tilbud, bare med selger som tilbyder og deg som den som skal svare. Avtalerettslig er det altså et bindende tilbud fra selger, og det foreligger en avtale om salg dersom du aksepterer i rett tid.
Hvem er bundet av hva?
Selger er bundet av motbudet. Etter avtaleloven § 2 må svar som antar tilbudet komme frem før akseptfristen er ute, og et tilbud fra selger kan som utgangspunkt ikke kalles tilbake etter at det har kommet til din kunnskap (§ 7). Selger kan altså ikke bare trekke motbudet fordi et bedre tilbud dukker opp mens fristen løper.
Du er ikke bundet. Det er ikke noe i veien for å la motbudet gå ut på dato, og det er heller ikke noe i veien for å si nei. Det er først når du har sagt ja, at du må kjøpe.
Merk skillet mot ditt eget opprinnelige bud. Det budet bandt deg fra det kom til selgers kunnskap. Når selger svarer med et motbud, regnes det som et svar som ikke stemmer med budet ditt. Etter avtaleloven § 6 anses et slikt svar som et avslag på ditt bud i forening med et nytt tilbud. Ditt opprinnelige bud er dermed ikke lenger bindende (§ 5), og det er motbudet som ligger på bordet.
Slik aksepterer du
Du aksepterer ved å svare ja på motbudet, skriftlig og innen fristen, og aksepten må være kommet frem til selger (via megleren) før fristen er ute. En SMS eller e-post kan være nok, så lenge megleren har innhentet legitimasjon og signatur og innholdet er tilgjengelig i ettertid.
Kommer aksepten for sent, regnes den etter avtaleloven § 4 som et nytt tilbud fra deg. Selger kan da takke ja eller nei. Det samme gjelder om du endrer noe i aksepten, for eksempel «ja, men med overtakelse en måned senere».
Når handelen er inngått, er det ingen angrerett. Har du akseptert motbudet, kan du ikke senere si at du ombestemte deg. Megleren skal opprette en skriftlig kjøpekontrakt etter eiendomsmeglingsloven § 6-9, og den bygger på motbudets vilkår.
Hva du bør kontrollere før du aksepterer
Et motbud gjelder mer enn prisen. Les alle punktene, siden aksepten gjør hele motbudet til avtale:
- beløpet og hva det omfatter
- akseptfristen og klokkeslettet
- overtakelsesdato
- om selger har lagt til eller fjernet forbehold fra ditt opprinnelige bud
Sjekk også at finansieringen din tåler den nye prisen. Har du bydd 4 900 000 kroner og budsjettet ditt er stramt, er 150 000 kroner ekstra et reelt hopp. Megleren skal kontrollere finansieringen din før handelen sluttes, men det er du som må kunne betale.
Vil du forhandle, kan du sende et nytt bud. Da må du være klar over at du dermed avslår motbudet. Skal du ha en sjanse til å få boligen til motbudets pris, må du si ja til motbudet slik det står. Hva det betyr når du vurderer å by mer enn selgers motbud, er forklart i en egen artikkel.
Hva hvis du ikke svarer
Svarer du ikke innen fristen, faller motbudet bort. Hovedregelen er at taushet ikke er aksept. Du blir ikke kjøper av en bolig fordi du lot være å svare på et motbud. Det gjelder også om selger har sagt at han regner taushet som et ja, for etter avtaleloven § 8 må du uansett svare hvis du vil ta imot tilbudet.
Når motbudet har falt bort, kan du legge inn et nytt bud hvis boligen ikke er solgt. Da starter du på nytt, og selger er ikke bundet av prisen i det gamle motbudet.
Kasper og motbudet på 5 050 000
Kasper byr 4 900 000 kroner på en tomannsbolig, med frist lørdag kl. 12.00. Selger sender via megleren et motbud på 5 050 000 kroner, med frist lørdag kl. 15.00.
Kasper tenker seg om. Kl. 14.40 sender han en skriftlig aksept: «Jeg aksepterer motbudet på 5 050 000 kroner.» Aksepten kommer frem før fristen, så handelen er inngått til 5 050 000 kroner, 150 000 kroner over det opprinnelige budet.
Hadde han i stedet sendt «ok, men 5 000 000», ville svaret vært et avslag på motbudet og et nytt bud. Selger kunne da si ja eller nei til 5 000 000, men var ikke lenger bundet av 5 050 000. Og hadde Kasper ikke svart før kl. 15.00, hadde motbudet falt bort uten at han skyldte noe.
Kort oppsummert
- Du er ikke bundet av selgers motbud før du har akseptert det.
- Motbudet binder selger til fristen går ut, men først aksepten gjør handelen gyldig.
- Aksepterer du skriftlig innen fristen, er handelen inngått til motbudets pris, og det er ingen angrerett.
- Svarer du med et annet beløp eller andre vilkår, regnes det som et avslag og et nytt bud fra deg.
- Svarer du ikke, faller motbudet bort når fristen går ut.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.