Når budene kommer inn: selgerens rettigheter og risiko i budrunden

Du bestemmer om og til hvem du selger

Verken avtaleloven eller eiendomsmeglingsloven pålegger deg å selge til høyeste bud, til det første budet eller til noen som helst. En avtale oppstår når et tilbud møtes av en aksept. Prisantydningen i annonsen er en invitasjon til å by, ikke et tilbud fra deg. Budene er tilbud fra interessentene, og det er først når du selv sier ja at du er bundet.

Du kan altså gå for det høyeste budet, det sikreste, det uten forbehold eller det som passer best med din overtakelsesdato. Du kan også avslå alle og la være å selge. Vil du vite mer om det siste, er konsekvensene for megleroppdraget beskrevet lenger ned.

Valget er ditt, men alle bud på bolig skal formidles gjennom megleren. Megleren skal oppfordre deg til ikke å inngå avtale direkte med budgiveren, og til å ta kontakt med megleren dersom du får bud direkte (eiendomsmeglingsloven § 6-8 annet ledd). Gjør du avtalen direkte, mister du hjelpen og kontrollen megleren skal gi.

Selgerens rettigheter i budrunden: hva megleren skal gjøre

Eiendomsmeglingsloven § 6-8 lister meglerens plikter i budrunden. De viktigste for deg er disse.

Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Han skal så langt det er nødvendig og mulig orientere deg, budgiverne og andre interessenter skriftlig om mottatte bud, med beløp, forbehold og akseptfrist, og bistå deg ved vurderingen. Han skal bekrefte skriftlig overfor budgiverne at budene er mottatt.

Megleren skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig, og han skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før han formidler et bud. Han skal også kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Har han ikke gjort det, skal du få skriftlig beskjed om grunnen og om mulige konsekvenser.

Etter handelen skal du og kjøperen få kopi av budjournalen etter nærmere regler i forskriften.

Det megleren ikke kan, er å binde deg. Uten særskilt fullmakt kan han ikke avtale noe overfor en tredjeperson på dine vegne (§ 6-6). Aksepten er din å gi.

Når du blir bundet

Hovedregelen følger av avtaleloven. Har den som har tilbudt noe forlangt svar innen en frist, må svaret som antar tilbudet, være kommet frem før fristen er ute (§ 2). Kommer aksepten for sent, regnes den som et nytt tilbud (§ 4). Avslår du et bud, faller det bort, selv om fristen ikke er ute (§ 5). Svarer du med et annet beløp enn budet, regnes det som et avslag og et nytt tilbud (§ 6).

For deg som selger betyr det flere ting. Aksepterer du et bud som fortsatt gjelder, er avtalen inngått, og du kan ikke trekke deg uten å risikere erstatningskrav. Aksepterer du etter fristen, har du ikke bundet budgiveren, bare gitt et nytt tilbud han kan si ja til. Og skal du angre en aksept eller et motbud, må tilbakekallet komme frem til budgiveren før eller samtidig med at han får vite om det (§ 7).

Et motbud binder deg på samme måte som en aksept ville gjort. Du er bundet til fristen i motbudet går ut, eller til budgiveren avslår. Sender du motbud til flere budgivere samtidig, kan du ende opp med to kjøpere. Det er forklart i egne artikler om motbud.

Skriftlighetskravet i § 6-8 fjerde ledd gjelder megleren: Han skal bare formidle skriftlige bud og aksepter. Et muntlig bud skal megleren ikke formidle.

Risikoene i budrunden

Forbehold. Aksepterer du et bud med forbehold, for eksempel om salg av kjøperens bolig eller om lånetakst, er avtalen betinget. Du er bundet mens forbeholdet henger, og kan ikke uten videre selge til en annen. Andre kan likevel gi reservebud, som du bare kan godta hvis den første avtalen faller bort.

Finansiering. Megleren skal kontrollere finansieringen, men en kontroll er ingen garanti. Får kjøperen likevel ikke lån, og budet var uten forbehold, er det kjøperen som er i mislighold, og du kan ha krav mot ham. Du risikerer likevel tid og penger på å selge på nytt.

Korte frister. I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag (forskrift om eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd). Kommer det bud med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan håndtere det, skal han fraråde budgiveren å stille den og, hvis budgiveren holder fast, orientere deg om følgene (forskriften § 6-3 annet ledd).

Skjulte bud. Fra 1. juli 2025 skal megleren ikke formidle bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter (§ 6-8 tredje ledd).

Dobbeltsalg. Aksepterer du to bud som begge gjelder, har du to avtaler du ikke kan oppfylle begge. Hvem som får boligen, og hva du skylder den andre, er forklart i spørsmålet om dobbeltsalg.

Etter aksepten

Når du har akseptert, skal megleren, med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, opprette en skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd). Kontrakten kan utferdiges elektronisk hvis begge har godtatt det. Aksepten binder deg etter avtaleloven, og kontrakten dokumenterer det dere har avtalt. Det finnes ingen generell angrerett ved boligkjøp, så tenk gjennom aksepten før du sender den.

Du kan også velge å la være å selge

Avslår du alle bud, har du ikke solgt. Det koster deg ikke noe ut over det oppdragsavtalen sier. Megleren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden (§ 7-3 første ledd), og også hvis handel kommer i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen megleren har forhandlet med eller som har fått opplysninger om eiendommen (§ 7-3 annet ledd). Utlegg kan kreves dekket i samsvar med avtalen. Oppdraget kan sies opp uten varsel, men sier du det opp, har megleren krav på rimelig vederlag for utført arbeid (§ 6-5 annet og tredje ledd). Et oppdrag kan ikke gjelde lenger enn seks måneder om gangen.

Kort oppsummert

• Som selger velger du fritt hvilket bud du vil godta, eller om du vil selge. Selgerens rettigheter i budrunden henger sammen med at tilbud og aksept binder først når de er gitt.
• Megleren skal orientere deg skriftlig om alle bud, bistå ved vurderingen og kontrollere finansieringen, men kan ikke binde deg.
• Aksepter og motbud du gir, binder deg. Tilbakekall må komme frem før eller samtidig med at budgiveren får vite om dem.
• Forbehold, kort frist og flere samtidige svar er de vanligste risikoene.